LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS : Résultats 2018
BOULOGNE, VENDREDI 22 MARS 2019 - La société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, promoteur d'immobilier résidentiel et tertiaire, communique aujourd'hui ses résultats de l'exercice 2018. Les comptes 2018, arrêtés par le Directoire, ont été contrôlés par le Conseil de Surveillance qui s'est tenu vendredi 22 mars 2019. Les procédures d'audit sur les comptes consolidés ont été effectuées. Le rapport de certification est en cours d'émission.
(*) Par souci de comparabilité, les chiffres de l'exercice 2017 sont retraités en raison de l'introduction de la norme IFRS 15, relative à la reconnaissance des revenus, à compter du 1er janvier 2018 (**) Il est précisé que les indicateurs ci-dessus ne concernent que le périmètre historique Les Nouveaux Constructeurs et n'intègrent pas ceux de Marignan. En effet, cette société, qui a été acquise en novembre 2018 dans le cadre d'une coentreprise avec le fonds d'investissement PW Real Estate Fund III, fait l'objet d'un contrôle conjoint. A ce titre, elle sera seulement consolidée dans les comptes Les Nouveaux Constructeurs par mise en équivalence.
Moïse Mitterrand , Président du Directoire, déclare : « Dans un contexte de marché toujours soutenu par des taux d'intérêt bas, Les Nouveaux Constructeurs maintient des niveaux d'activité commerciale, de chiffres d'affaires et de rentabilité opérationnelle élevés. Bien qu'impactés par la récente hausse des fonciers et des coûts de construction, nous conservons une visibilité satisfaisante pour 2019 grâce à un carnet de commandes en progression de 15% au cours de l'exercice écoulé. L'investissement significatif que nous avons réalisé dans la société Marignan en 2018 traduit notre confiance dans les fondamentaux du marché français du logement neuf et dans notre capacité à continuer à satisfaire la demande de nos clients.»
CHIFFRE D'AFFAIRES En raison de l'introduction d'IFRS 15 au 1er janvier 2018, les chiffres publiés en 2017 ont été retraités afin d'être présentés sur une base comparable. L'introduction d'IFRS 15 a en particulier eu pour effet de modifier la détermination de l'avancement technique utilisé pour calculer le chiffre d'affaires, ledit avancement prenant désormais en compte le terrain dans le calcul. Au cours de l'exercice 2018, le chiffre d'affaires consolidé s'établit à 841,7 millions d'euros, globalement au même niveau que le chiffre d'affaires 2017 retraité.
CHIFFRE D'AFFAIRES PAR SECTEUR OPERATIONNEL
(*) chiffre d'affaires de l'exercice 2017 retraité en raison de l'introduction de la norme IFRS 15, relative à la reconnaissance des revenus, à compter du 1er janvier 2018
En France, le chiffre d'affaires dégagé par l'immobilier résidentiel en 2018 s'établit à 566,9 millions d'euros, en baisse de 6% par rapport à 2017 retraité. En Espagne, le chiffre d'affaires s'inscrit à 78,4 millions d'euros, contre 85,4 millions d'euros en 2017. Ce chiffre d'affaires correspond à la livraison de 326 logements en 2018, contre 400 l'année précédente. En Allemagne, le chiffre d'affaires de Concept Bau s'établit à 85,8 millions d'euros, pour 159 logements livrés, contre 30,2 millions d'euros et 51 livraisons en 2017. Le chiffre d'affaires de l'Immobilier d'entreprise s'inscrit à 17,6 millions d'euros, en baisse par rapport à 2017 du fait de l'achèvement en fin d'année dernière du siège social de CASDEN. Le chiffre d'affaires de Zapf s'élève à 93 millions d'euros, stable par rapport aux 92,2 millions d'euros de 2017. Au cours de l'année 2018, Zapf a livré près de 15 600 garages.
ACTIVITE COMMERCIALE Le montant total des réservations s'élève à 1 075 millions d'euros ttc en 2018, en progression de 2% par rapport à 2017. Au cours de l'exercice, les réservations résidentielles ont porté sur 4 229 logements, contre 4 019 en 2017, soit 5% en volume.
MONTANT DES RESERVATIONS DE LOGEMENTS
En France, les réservations en immobilier résidentiel s'inscrivent à 869 millions d'euros ttc, représentant 3 603 logements, contre 813 millions d'euros ttc et 3 369 logements en 2017, soit une hausse de 7% en valeur et en volume. Cette légère progression des ventes entre les deux périodes correspond à peu près à celle du nombre de programmes en commercialisation, avec 63 lancements commerciaux réalisés en 2018, contre 60 en 2017. En volume, les ventes aux particuliers représentent près de 81% des réservations, le solde de 19% étant constitué des ventes en bloc, principalement à des bailleurs sociaux. Au sein des ventes aux particuliers, les investisseurs individuels ont représenté 39% des ventes au détail de 2018, contre 37% pour l'année 2017. En Espagne, les réservations s'élèvent à 145 millions d'euros, soit 563 unités vendues, stable en comparaison avec 141 millions d'euros et 569 unités en 2017. En Allemagne, chez Concept Bau, les réservations s'élèvent à 45 millions d'euros, soit 63 unités vendues, contre 46 millions d'euros et 81 unités en 2017. Les ventes munichoises portent sur des logements à prix moyen unitaire élevé (proche de 700k€) du fait de leurs localisations centrales. En Immobilier d'entreprise, les prises de commande de la période représentent essentiellement la signature d'un contrat de promotion immobilière (CPI) pour un immeuble de bureau à restructurer dans le 7ème arrondissement de Paris.
CARNET DE COMMANDES Au 31 décembre 2018, le carnet de commandes s'élève à 1 388 millions d'euros, en hausse de 15% par rapport au 31 décembre 2017. Sur la base du chiffre d'affaires consolidé des douze derniers mois, le carnet de commandes représente 20 mois d'activité, indicateur stable par rapport à son niveau de fin 2017.
CARNET DE COMMANDES
(*) carnet de commandes de l'exercice 2017 retraité en raison de l'introduction de la norme IFRS 15, relative à la reconnaissance des revenus, à compter du 1er janvier 2018
En France, le carnet de commandes de l'immobilier résidentiel progresse de 24% à 892 millions d'euros. En Espagne, le carnet de commandes s'établit à 276 millions d'euros. Ce montant représente le prix de 1 180 logements réservés et non encore livrés. En Allemagne, le carnet de commandes de Concept Bau s'établit à 111 millions d'euros, représentant le prix de 180 logements réservés et non encore livrés. Le carnet de commandes de l'Immobilier d'entreprise représente essentiellement le chiffre d'affaires non encore dégagé de 4 immeubles situés respectivement à Champs sur Marne, Paris 13ème, Paris 7ème et Bordeaux. Le carnet de commandes de Zapf s'établit à 43 millions d'euros à fin 2018, représentant environ 7 500 garages à livrer.
PORTEFEUILLE FONCIER Au 31 décembre 2018, le portefeuille foncier s'établit à 4 143 millions d'euros, stable par rapport à fin 2017. Le portefeuille foncier résidentiel s'inscrit à 3 943 millions d'euros au 31 décembre 2018, contre 3 933 millions d'euros à fin 2017. Sur la base du chiffre d'affaires résidentiel des douze derniers mois, le portefeuille foncier représente près de 5 années d'activité, indicateur au même niveau que fin 2017.
PORTEFEUILLE FONCIER MAITRISE
En France, le portefeuille foncier résidentiel s'inscrit à 3 257 millions d'euros, en léger retrait de 1% par rapport au 31 décembre 2017. Il représente 16 257 logements, contre 16 681 logements au 31 décembre 2017. En Espagne, le portefeuille foncier s'établit à 263 millions d'euros, contre 184 millions d'euros à fin 2017. Il représente 960 logements, contre 806 en début d'année. En Allemagne, le portefeuille foncier de Concept Bau s'établit à 423 millions d'euros, soit 777 logements, contre 471 millions d'euros et 966 logements à fin 2017. Le portefeuille foncier de l'Immobilier d'entreprise s'établit à 200 millions d'euros. Il représente le chiffre d'affaires potentiel de cinq programmes non encore vendus, dont trois sont situés dans la région de Marne la Vallée.
ELEMENTS FINANCIERS
Entre les deux exercices, la marge brute consolidée progresse de 6,4m€, soit 3%, passant de 222,4m€ en 2017 à 228,8m€ en 2018, comme détaillé ci-dessous :
(*) marge brute de l'exercice 2017 retraitée en raison de l'introduction de la norme IFRS 15, relative à la reconnaissance des revenus, à compter du 1er janvier 2018
A chiffre d'affaires (« CA ») stable, cette hausse de la marge brute entre les deux exercices est due à l'augmentation du taux moyen de marge brute passé de 26,4% à 27,2% du CA. Cette amélioration du taux moyen de marge brute en 2018 résulte principalement de la plus forte pondération de l'activité de promotion en Allemagne dans le CA consolidé. Le résultat opérationnel courant (« ROC ») s'inscrit à 154,7m€ en 2018, contre 142,7m€ en 2017, soit une progression de 12m€ essentiellement permise par la bonne performance de la promotion en Allemagne. La marge opérationnelle courante moyenne progresse ainsi, s'inscrivant à 18,4% du CA en 2018, contre 16,9% en 2017. Les produits non courants de 2,4m€ enregistrés en 2018 sont liés à la mise à juste valeur des immeubles de placement de l'activité foncière de commerce Les Nouveaux Constructeurs. Les quotes-parts dans les résultats des entreprises associées s'élèvent à -3,9m€ se composant essentiellement de la quote-part de perte de la filiale de co-working Kwerk pour -1,8m€, et de la quote-part des coûts d'acquisition de Marignan pour -1,8m€. En 2017, cette rubrique s'élevait à 8m€, incluant notamment la quote-part de marge Les Nouveaux Constructeurs (20%) dans l'opération Montrouge Verdier pour un montant de 12,9m€. Le résultat financier s'inscrit à -5,9m€ en 2018, contre -6,5m€ en 2017. Le coût de l'endettement net est de 2,6m€ en 2018, contre 2,8m€ en 2017. En 2018, le coût moyen de la dette financière s'élève à 3,4%, contre 4% en 2017. Le résultat des activités avant impôts est relativement stable s'élevant à 147,3m€ en 2018, contre 144,8m€ en 2017. En 2018, l'impôt sur les bénéfices s'élève à 46,3m€, contre 59m€ en 2017. Cette charge d'impôt de 2018 se décompose en un IS exigible de 27,1m€ et une charge d'impôt différé de 19,1m€. En 2017, la charge d'impôt se décomposait en un IS exigible de 44,8m€ et une charge d'impôt différé de 14,2m€. Le résultat net part du groupe en 2018 est un profit de 98,6m€, soit une marge nette de 11,7% du CA, contre 83,2m€ en 2017, en hausse de 15,4m€ ( 19%) entre les deux exercices.
Les actifs non courants consolidés s'élèvent à 184,9m€ au 31 décembre 2018, en hausse de 128,3m€ par rapport à leur niveau de début d'année. Cette progression représente essentiellement la quote-part d'investissement réalisé par Les Nouveaux Constructeurs pour l'acquisition de Marignan. Au 31 décembre 2018, le besoin en fonds de roulement (« BFR ») s'élève à 537m€, en hausse de 70,2m€ par rapport à fin 2017, principalement du fait d'une hausse des stocks en France et en Espagne. Cette hausse de 15% est corrélée à la hausse du carnet de commandes présenté ci-avant. Le détail du calcul du BFR est comme suit :
(*) BFR 2017 retraité en raison de l'introduction de la norme IFRS 15, relative à la reconnaissance des revenus, à compter du 1er janvier 2018
Au 31 décembre 2018, LNC présente une dette nette consolidée de 209,9m€, soit 47,2% de ses fonds propres, contre une dette nette de 66,9m€ un an plus tôt. Cette progression de l'endettement net est à mettre en regard de l'investissement réalisé dans Marignan. Le détail de la dette nette est présenté ci-dessous :
(*) capitaux propres et ratio d'endettement 2017 retraités en raison de l'introduction de la norme IFRS 15 à compter du 1er janvier 2018
ASSEMBLEE GENERALE ET DIVIDENDE Le Directoire proposera à l'Assemblée Générale des actionnaires, qui se tiendra vendredi 17 mai 2019, la distribution d'un dividende de 2,50 euros par action.
PERSPECTIVES Grâce à son carnet de commandes étoffé, Les Nouveaux Constructeurs dispose d'une bonne visibilité pour les trimestres à venir, dans un contexte de marché où les rythmes commerciaux sont en ralentissement et les coûts de construction en progression sensible. En France, marché stratégique où se concentre près de 80% du portefeuille foncier du groupe, Les Nouveaux Constructeurs entend poursuivre son développement commercial en restant vigilant sur l'adéquation de ses produits à la demande.
CALENDRIER DE COMMUNICATION FINANCIERE
LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS Fondée par Olivier Mitterrand en 1972, la société est un acteur important de la promotion de logements neufs et de bureaux en France, en Espagne et en Allemagne. Depuis sa création, Les Nouveaux Constructeurs a livré près de 80.000 appartements et maisons individuelles, en France et à l'étranger. Sa présence dans huit des principales agglomérations françaises, ainsi que la qualité de ses programmes, ont permis à Les Nouveaux Constructeurs de devenir l'un des noms reconnus de la profession. Les Nouveaux Constructeurs est coté sur Euronext Paris depuis 2006 (compartiment B - code "LNC" - ISIN : FR0004023208). Retrouvez tous les communiqués de presse de la société sur son site internet : https://www.lesnouveauxconstructeurs.fr/le-groupe/finance/
CONTACTS Relations Analystes et Investisseurs
GLOSSAIRE Chiffres d'affaires Il correspond, en France, au montant total des ventes signées devant notaire à la date de clôture de l'exercice, pondéré par le pourcentage d'avancement du prix de revient (en ce compris le terrain). À l'étranger, il est dégagé, lors du transfert de propriété qui intervient à la livraison du lot achevé. Il est exprimé hors taxes. Réservations Correspond à des promesses d'achats de lots immobiliers signées par des clients, pour lesquelles un dépôt de garantie a été versé et le délai de rétractation est expiré. Les réservations sont la plupart du temps effectuées sous condition suspensive d'obtention de financement par le client. Elles sont exprimées toutes taxes comprises. Carnet de commandes En France, le carnet de commandes correspond à la somme de (1) la part non encore reconnue en comptabilité du chiffre d'affaires des ventes de logements signées par devant notaire et (2) le chiffre d'affaires attendu des logements réservés et non encore signés. À l'étranger, le carnet de commande représente le chiffre d'affaires attendu des logements réservés non encore livrés. Il est exprimé hors taxe. Portefeuille foncier Le portefeuille foncier correspond aux terrains maîtrisés sous forme de promesse de vente qui permettent à LNC, sous la réserve de levée des conditions suspensives, de disposer d'une visibilité sur son activité future. Ce portefeuille est mesuré en nombre de logements non encore réservés et est estimé en chiffre d'affaires prévisionnel hors taxe. ROC Correspond au Résultat Opérationnel Courant Endettement net L'endettement net est égal au solde des Dettes financières courantes et non courantes (retraitées des apports promoteurs) moins le solde de Trésorerie et équivalents de trésorerie BFR Correspond au Besoin en Fonds de Roulement. Il s'agit de la somme des actifs courants, hors actifs financiers courants, trésorerie et équivalent de trésorerie, diminuée des passifs courants hors dettes financières courantes et autres passifs financiers courants.
ANNEXES CHIFFRE D'AFFAIRES PAR POLE
PRIX UNITAIRES MOYENS DES RESERVATIONS - RESIDENTIEL
(1) y compris TVA de 20% ou 10% ou 5,5% (2) y compris TVA Accession de 10% (3) pas de TVA
NOMBRE DE RESERVATIONS NETTES - RESIDENTIEL
SERIE DU CA DES RESERVATIONS NETTES PAR POLE PAR SEMESTRE
CARNET DE COMMANDES PAR SEMESTRE (en fin de période)
PORTEFEUILLE FONCIER - RESIDENTIEL
PORTEFEUILLE FONCIER PAR SEMESTRE (en fin de période)
AVERTISSEMENT Les données, hypothèses et estimations sur lesquelles la société a pu raisonnablement se fonder pour déterminer ses objectifs sont susceptibles d'évoluer ou d'être modifiées en raison des incertitudes liées notamment à l'environnement économique, financier, concurrentiel, réglementaire et à la réalisation de programmes d'investissements et de cessions. En outre, il ne peut pas être exclu que certains risques décrits aux pages 128-135 du Rapport Financier Annuel 2017 puissent avoir un impact sur les activités de LNC SA et sa capacité à réaliser ses perspectives financières. La société ne prend aucun engagement ni ne donne aucune garantie sur la réalisation des objectifs et ne s'engage pas à publier ou communiquer d'éventuels rectificatifs ou mises à jour sur ces éléments sous réserve du respect des principes de l'information permanente prévus aux articles 221-1 et suivants du Règlement Général de l'AMF.
Compte de résultat consolidé
(*) compte de résultat 2017 retraité en raison de l'introduction de la norme IFRS 15, relative à la reconnaissance des revenus, à compter du 1er janvier 2018
Bilan consolidé
(*) bilan 2017 retraité en raison de l'introduction de la norme IFRS 15, relative à la reconnaissance des revenus, à compter du 1er janvier 2018
Tableau consolidé de variation de la trésorerie | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
