Communication Officielle
Jeudi 25 juillet 2019, 19h36 (il y a 56 mois) SELECTIRENTE : Activité et résultat du premier semestre 2019Evry le 25 juillet 2019
Le chiffre d'affaires de SELECTIRENTE ressort à 7,5 M€ au 1er semestre 2019, en hausse de 3,5% par rapport au premier semestre 2018 retraité (1). Les loyers seuls progressent de 4,7 % par rapport au premier semestre 2018 retraité (1).
(1) Les loyers 1S18 intègrent une régularisation ponctuelle (avoir) sans impact sur le résultat de l'exercice (car compensée par une reprise de provision) liée à la fixation judiciaire d'un loyer à la baisse avec effet rétroactif pour un magasin au Raincy (93).
Depuis le début de l'exercice, les actions menées en matière de gestion locative (relocations, renouvellements et cessions avec déspécialisation de baux) ont concerné vingt-et-un locaux commerciaux. Elles se sont traduites par une baisse des loyers annuels des commerces concernés à 791 K€ (834 K€ précédemment). Ce recul s'explique principalement par la signature d'un renouvellement de bail à Namur (Belgique) pour un loyer annuel de 105 K€ HT/HC (contre 139 K€ précédemment). L'opération permet d'éviter une procédure judiciaire et de réengager le locataire actuel dans un marché locatif orienté à la baisse sur le secteur. Le taux d'occupation financier confirme sa progression depuis le début de l'année. Il ressort à 96,7 % sur le trimestre et 96,6 % en moyenne sur le premier semestre soit 1,8 points au-dessus du taux moyen de l'exercice 2018 (94,8 %). Hausse du cash-flow par action de 17,7 % sur un an
SELECTIRENTE affiche un résultat courant après impôt de 1,67 € par action au 1er semestre 2019, en hausse de 20,4 % sur un an. Cette forte progression s'explique à la fois par la hausse des revenus locatifs compte tenu notamment de l'important programme d'investissement réalisé fin 2018 et au premier trimestre 2019, par la réduction des charges immobilières sous l'effet des arbitrages de locaux vacants réalisés en 2018 et de l'amélioration sensible du taux d'occupation au premier semestre 2019 et par la réduction des charges d'exploitation. Le résultat net et le cash-flow courant par action affichent des progressions en ligne avec la bonne performance d'exploitation, soit des hausses respectives de 17,5 % et 17,7 % sur un an.
Progression de 7,3 % de l'ANR par action Le patrimoine réévalué de SELECTIRENTE s'établit à 254,8 M€([1]) hors droits au 30 juin 2019 contre 243,5 M€ au 31 décembre 2018, soit une hausse de 4,6 %. Dans un contexte de renouvellement des experts immobiliers indépendants (à l'issue d'un appel d'offre, Cushman & Wakefield intervient désormais sur l'intégralité du périmètre alors que le Crédit Foncier Expertise en couvrait 85 % auparavant) et d'évolution de son rythme d'expertise, SELECTIRENTE communique désormais tous les semestres sur l'évolution de son ANR triple net en normes EPRA. Les valeurs d'expertises progressent de 4,1 % à périmètre constant sur les 6 derniers mois, à la fois pour les valeurs des commerces de centre-ville ( 4,3 %), qui représentent 86 % du portefeuille, et pour les magasins de périphérie ( 1,4 %). Ces progressions sont plus élevées à Paris ( 6,9 %) et en région parisienne ( 4,7 %) qu'en région (stable) et en Belgique (-5,3 %). A fin juin 2019, les taux de rendement induits par ces expertises (droits inclus) ressortent à 4,8 % pour les commerces de centre-ville (dont en moyenne 4,2 % pour les locaux parisiens estimés entre 2,8 % et 5,4 % pour les extrêmes, et 5,6 % en région parisienne) et 7,5 % pour les surfaces de périphérie, soit un taux de rendement moyen de 5,2 % pour l'ensemble du patrimoine contre 5,4 % à fin 2018. L'actif net réévalué par action triple net en normes EPRA ressort à 93,12 € au 30 juin 2019 contre 86,78 € au 31 décembre 2018 (après détachement de l'acompte de 2,205 € par action mis en paiement le 2 janvier 2019), soit une hausse de 7,3%. Ces performances traduisent la bonne tenue des marchés sur lesquels SELECTIRENTE intervient ainsi que sa capacité à créer de la valeur.
(1) Après correction de l'impact de la dilution des obligations convertibles émises le 17 décembre 2013
Un important programme d'investissements Au cours du premier semestre 2019, SELECTIRENTE a acquis les murs de cinq boutiques bien situées à Paris (3e), Lyon (3e et 8e), Clermont-Ferrand (63) et Rouen (76) pour un prix de revient de 2 989 K€ :
Conformément à la stratégie annoncée dans le cadre de l'offre publique d'achat récemment réalisée par Tikehau Capital, la Société est engagée dans d'importantes nouvelles acquisitions stratégiques. Ainsi, les actifs suivants sont sous promesse de vente :
Arbitrages Au 30 juin 2019, la Société est toujours engagée dans la cession d'une surface de périphérie à Alfortville (94). Baisse du coût de la dette et refinancements Au 30 juin 2019, la dette bancaire de SELECTIRENTE s'élève à 89,0 M€ et se caractérise par :
La société a en outre signé le 17 juillet 2019 un refinancement portant sur un portefeuille de 19 actifs commerciaux à Paris et en région parisienne pour un montant de 14 M€ (9,4 M€ de liquidités nouvelles). Cet emprunt constitué d'une tranche amortissable (11,2 M€) et d'une tranche in fine (2,8 M€) a été contracté sur 15 ans au taux fixe de 1,34 %. En outre, SELECTIRENTE a reçu au cours du premier semestre des demandes de conversion portant sur 525 OCEANE. Ces demandes ont été servies par la remise de 351 actions nouvelles et 177 actions existantes. Suite à ces conversions, le nombre d'OCEANE restant en circulation s'élève à 131 371, représentant un montant nominal de 8 276 K€.
Un patrimoine immobilier détenu en direct constitué à 86 % de commerces de centre-ville et situé à 50 % dans Paris intra-muros Le patrimoine immobilier direct de SELECTIRENTE, constitué de 350 murs de commerces, s'élève à 244,5 millions d'euros [2] au 30 juin 2019. Il est principalement constitué de commerces de centre-ville à Paris et en région parisienne, et se décompose de la manière suivante :
Perspectives L'Assemblée Générale du 13 juin 2019 a approuvé l'ensemble des résolutions et le solde de dividende (1,245 € par action) au titre de l'exercice de 2018 a été mis en payement le 20 juin 2019. Conformément à la stratégie annoncée lors de l'offre publique d'achat, SELECTIRENTE étudie des opportunités de croissance pour atteindre une taille critique sur son marché. A ce titre, elle étudie actuellement différentes solutions de financement possibles lui permettant de renforcer ses capacités d'investissement (y compris au titre des investissements sous promesses) et d'optimiser la génération de flux de trésorerie.
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Note méthodologique Valeur réévaluée du patrimoine
Loan-to-value Le ratio loan-to-value correspond à la dette bancaire (89 026 K€ au 30 juin 2019) rapportée à la valeur réévaluée (hors droits) du patrimoine de la Société (254 830 K€ au 30 juin 2019). Cash-Flow courant Le Cash-Flow courant correspond au résultat de l'exercice (2 293 K€ au 30 juin 2019) augmenté des dotations nettes aux amortissements et provisions de l'exercice (2 552 K€ au 30 juin 2019) et des plus ou moins-values de cessions nettes d'impôts (6 K€ au 30 juin 2019). Loyers retraités Régularisation ponctuelle des loyers du 1er semestre 2018 sans impact sur le résultat de l'exercice (car compensée par une reprise de provision) liée à une procédure relative à la fixation judiciaire d'un loyer avec effet rétroactif pour un magasin au Raincy (93). La variation des loyers entre le 1er semestre 2019 et le 1er semestre 2018 retraité de l'effet de cette régularisation ponctuelle, est déterminée de la manière suivante :
([1])Le patrimoine réévalué au 30 juin 2019 (254,8 M€) se compose d'actifs immobiliers acquis en direct pour 244,5 M€ (valeurs expertise hors droits) et d'investissements immobiliers indirects constitués de parts de SCPI et d'OPCI pour 9,2 M€, d'usufruits de parts de SCPI pour 1,1 M€. [2] Valeurs d'expertise hors droits au 30 juin 2019. Communiqué intégral et original au format PDF : Télécharger le PDF Recevez gratuitement par email les prochains communiqués de la société en vous inscrivant sur www.actusnews.com
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