Résultats semestriels 2024

RÉSULTAT OPÉRATIONNEL POSITIF CONFORMÉMENT A NOS ATTENTES

DÉSENDETTEMENT SIGNIFICATIF DE 264 M€

PLAN DE TRANSFORMATION GROUPE BIEN ENGAGÉ

Activité commerciale du premier semestre 2024 

• Ventes au détail stables en volume (2 823 lots), dans un marché toujours en fort repli (-21%¹)
• Accélération dans la régénération urbaine :
  • Développement soutenu de la marque Nexity Héritage : triplement des promesses signées sur le S1
    (> 1 000 lots)
  • Avancement du partenariat Carrefour conformément au calendrier (10 dépôts de PC attendus à compter du T3)
• Poursuite de la bonne dynamique de l’immobilier opéré : chiffre d’affaires en hausse ( 4%) 
• Backlog : 4,9 Mds€, soit ~ 2 ans d’activité pour l’immobilier résidentiel

Exécution de la feuille de route : Plan de transformation bien engagé

• Recentrage : activation des leviers de désendettement (-264 M€ sur le S1)
  • Finalisation de la cession des activités d’ADB² : produit de cession de 400 M€, plus-value de 183 M€
  • Entrée en négociations exclusives³ en vue de la cession de NEXITY Property Management
• Redimensionnement : exécution du plan de réduction des charges d’exploitation, avec notamment la mise en œuvre du PSE ; économies totales attendues à horizon 2026 : 95 M€, 16% de la base de coûts
• Recalibrage : plan d’adaptation de l’offre commerciale à la nouvelle donne de marché 
  • Premier semestre d’ajustements de l’offre ancienne, en ligne avec nos prévisions, reflétés dans la baisse de l’offre commerciale (-16% vs. Dec 2023) et l’absence de logements achevés non vendus (~100 unités).
  • Poursuite de la sélectivité accrue et mise en production d’une offre recalibrée à la nouvelle donne de marché.
• Redéploiement : modèle d’opérateur urbain territorial et multiproduits, leader de la régénération urbaine, pleinement opérationnel d’ici la fin de l’année
  • Plus de 130 comités d’engagements tenus sur le S1, portant sur ~ 9 300 lots, dont 33% en régénération urbaine, sans impact sur le bilan grâce à nos partenaires opérationnels (Carrefour, Mirabaud …)
• Pour rappel : partenaires bancaires et obligataires⁴ en soutien de la transformation du Groupe
  au travers notamment de l’exonération⁵ des obligations au titre des ratios financiers

Résultats financiers en ligne avec nos attentes, une liquidité solide  

• Chiffre d’affaires à 1,7 Md€ (-14% à périmètre constant) reflétant le ralentissement embarqué de l’activité
• Résultat opérationnel positif à 55 M€
• Endettement net en baisse à 579 M€ ; soit - 264 M€ (-31%). vs. 843 M€^6. (1,01 Md€ à fin juin 2023) intégrant :
  • Le produit de cession de l’ADB (400 M€)
  • La bonne maitrise du BFR, et ce en dépit de l’effet de saisonnalité défavorable du BFR S1 vs. S2, et du décalage sur le S2 d’un encaissement de 85 M€ relatif au projet LGC⁷
• Liquidité solide à 1,0 Md€, dont 750 M€ de ligne de crédit non tirée

Perspectives 2024 et 2025 inchangées sous réserve de la non-dégradation de l’environnement macro-économique

COMMENTAIRE DE VÉRONIQUE BÉDAGUE, PRÉSIDENTE-DIRECTRICE GÉNÉRALE

« L’activité commerciale du premier semestre s’inscrit dans la continuité du premier trimestre avec des ventes au détail représentant plus de 2 800 lots, stables, dans un marché toujours en fort repli.
Comme nous l’avions annoncé, 2024 est une année de transformation profonde pour Nexity. Nous mettons en œuvre notre feuille de route volontariste : recentrage de nos activités, activation de tous les leviers de désendettement, redimensionnement de la base de coûts, et enfin, adaptation de l’offre ancienne et recalibrage de la nouvelle offre aux conditions de marché. Le plan de transformation du Groupe vers un modèle agile d’opérateur urbain, qui sera pleinement opérationnel d’ici la fin de l’année, prépare résolument NEXITY à relever avec succès les nouveaux enjeux de marché. Les perspectives pour l’exercice en cours demeurent inchangées. Je reste pleinement confiante dans la capacité de NEXITY à rebondir dès 2025 grâce à notre transformation, à nos fondamentaux très solides, à notre position de leader confirmée pour la 5ème année consécutive, et à l’engagement au quotidien de nos équipes sur le terrain. »

CHIFFRES CLÉS DU PREMIER SEMESTRE 2024

¹ Endettement net avant obligations locatives et avant retraitement IFRS 5 à fin décembre 2023

Suite à la cession des activités d’Administration de biens, finalisée le 2 avril dernier, le chiffre d’affaires et le résultat opérationnel de cette activité sont isolés dans les tableaux suivants sur une ligne « activités cédées » en 2023 et en 2024. Cette ligne intègre également pour 2023 les indicateurs relatifs aux activités en Pologne et au Portugal, cédées en 2023.

I - UNE ANNÉE 2024 DE TRANSFORMATION BIEN ENGAGÉE

Le secteur évolue dans un marché qui reste en repli avec des ventes au détail estimées à -30%⁸ sur les 5 premiers mois et NEXITY continue de faire mieux que le marché (stabilité des ventes au détail sur le semestre). De premiers signaux encourageants ont été observés sur le premier semestre qui resteront à confirmer après les évènements politiques de juin :

• Une baisse des taux moyens de crédit immobilier de 54 bps depuis le début de l’année, soit une augmentation du pouvoir d’achat estimée à 5%.
• Une première baisse des taux directeurs de la BCE en juin de 0,25%.
• Nouvelle extension du zonage début juillet, requalifiant près de 700 communes en zone tendue, ouvrant droit au PTZ et favorisant le LLI.
  
  

Après avoir initié en 2023 le recentrage de ses activités (arrêt de l’activité à l‘international, accélération du pivot vers la régénération urbaine et premier partenariat stratégique et financier sur les activités d’ADB), Nexity déploie sur 2024 sa feuille de route transformante et accélère la mise en œuvre de ses décisions volontaristes en matière :

• De désendettement lié au recentrage ;
• De réduction de charges d’exploitation pour redimensionner sa base de coûts ;
• Et d’adaptation de l’offre aux nouvelles donnes de marché.
  
  

Recentrage : activation des leviers de désendettement 

• Cession de l’ADB : NEXITY a finalisé le 2 avril 2024, la cession de 100% de ses activités de services aux particuliers à Bridgepoint, acteur européen majeur de la gestion d’actifs alternatifs. (Valeur d’entreprise de 440 M€, produit de cession de 400 M€ et réalisation d’une plus-value de 183 M€). Pour rappel, cette opération s’accompagne d’un partenariat stratégique d’une durée de 6 ans, renouvelable 4 ans, visant à pérenniser et amplifier les synergies existantes avec les activités de promotion de Nexity.
  
  
• Cession NPM : Nexity annonce ce jour être entré en négociations exclusives avec Crédit Agricole Immobilier en vue de la cession de NEXITY Property Management. (Cf. communiqué ad ’hoc publié ce jour)
  
  
  • Suspension du dividende : La proposition du conseil d’administration de suspendre le dividende au titre de l’exercice 2023 a été approuvée par l’assemblée générale le 23 mai dernier.
    
    

Redimensionnement : exécution du plan de réduction des charges d’exploitation en soutien à la transformation du Groupe

Dans le cadre de la réorganisation du Groupe, et en ligne avec les annonces faites le 28 février dernier, la procédure d’information-consultation relative au PSE a débuté le 30 avril dernier.

• 502 postes sont concernés, soit une estimation à date de 320 départs contraints, après phase de reclassements internes et départs volontaires.
• Les coûts liés à la réorganisation provisionnés sur le premier semestre s’élèvent à 41 M€.
• Les économies sur la base de coûts sont attendues dès 2025 et représenteront une économie totale en année pleine de 45 M€.
  
  

La réduction totale de la base de coûts attendue en année pleine s’élève à 95 M€, soit une réduction de 16%, dont 75% dès 2025.

Recalibrage : plan d’adaptation de l’offre commerciale :
Le Groupe accélère l’adaptation de l’offre commerciale à la nouvelle donne de marché.

• Pour l’offre en cours de travaux et conçue dans l’ancien cycle immobilier, les mesures portent principalement sur le réalignement des prix de sortie au pouvoir d’achat de nos clients, impacté par l’environnement de taux actuel, et aux coûts travaux, impactés notamment par des défaillances d’entreprises.
• Pour l’offre en projet, le Groupe a notamment procédé aux abandons d’opérations non rentables.

L’ensemble de ces mesures portent leur fruit et sont reflétées dans la baisse de l’offre commerciale (-16% vs. Décembre 2023), et l’absence de logements achevés non vendus à fin juin (~100 lots, soit moins de 2%).

Les coûts d’adaptation de l’offre commerciale se sont élevés à (87) M€ sur le premier semestre :

• (57) M€ comptabilisés en résultat opérationnel courant, principalement liés à un effet prix (réduction du prix de certains programmes et évolution du mix client) et à un effet prix de revient.
• (30) M€ comptabilisés en résultat non courant, liés à des coûts d’abandon de projets et de dépréciation de terrains sans opération affectée.

Nous poursuivrons ces actions engagées sur le second semestre, en fonction de l’écoulement de l’offre, et dans le respect de l’objectif d’absence de logement achevé invendu d’ici la fin de l’année.

Redéploiement : accélération de la transformation du Groupe vers un modèle d’opérateur urbain territorial et multiproduits, leader de la régénération urbaine

Concernant la nouvelle offre commerciale, le Groupe a poursuivi l’approche de sélectivité accrue et a mis en production sur le semestre une offre recalibrée à la nouvelle donne de marché, en adéquation avec notre transformation vers un modèle d’opérateur urbain leader en régénération urbaine.

Plus de 130 comités d’engagements se sont tenus sur le S1, portant sur près de 9 300 lots, dont 33% en régénération urbaine. Nos partenariats dont ceux avec CARREFOUR ou Mirabaud nous permettent de passer à l’échelle sur la régénération urbaine sans impacter le bilan du Groupe dans la phase de portage.

A noter que le modèle cible territorial, multiproduits sera pleinement opérationnel d’ici la fin de l’année.

Obtention de waivers :

Pour rappel, le Groupe a obtenu sur le T1 2024, de ses porteurs obligataires EuroPP et de l’ensemble de ses partenaires bancaires, une exonération au titre des ratios financiers, et ce, jusqu’à la clôture de l’exercice 2024. Cette exonération s’inscrit dans le cadre de la mise en œuvre de la transformation en profondeur du groupe et reflète le soutien dont bénéficie NEXITY de la part de ses partenaires bancaires et obligataires EuroPP. Le coût des waivers est compensé par les produits de placement générés sur la période.

II - PERFORMANCES PAR PÔLE

PROMOTION IMMOBILIER RÉSIDENTIEL

Activité commerciale

Dans un marché du logement qui reste marqué par un recul significatif des réservations, avec une baisse globale de 15% à fin T1, et une baisse des ventes au détail sur les 6 premiers mois de l’année à -21%⁹, NEXITY a enregistré un total de 5 060 réservations sur la période, soit une baisse de -17% (-16% en valeur).

• Réservations au détail stables à 2 823 lots ; confortant à ce stade notre hypothèse d’un point bas commercial atteint en 2023 pour les ventes au détail.
• Les ventes en bloc ont représenté sur le semestre 2 237 réservations (vs. 3 243 au S1 2023)

Les ventes en bloc ne sont pas linéaires sur l’année et dépendent de la temporalité des signatures de paniers avec les bailleurs sociaux au cours de l’exercice. Nous attendons un volume annuel équivalent à celui de l’année dernière. A noter la signature fin juin d’un accord portant sur l’acquisition par CDC Habitat de 1 042 lots, dont près de 50% de logements intermédiaires, qui viendront soutenir les ventes en bloc du second semestre.

L’offre commerciale à fin juin s’élève à 6 558 lots, une baisse de 16% par rapport à fin 2023, avec des délais d’écoulement en légère augmentation à 7,8 mois (vs. 6,6 mois à fin 2023 ; une baisse de 1,5 mois depuis le S1 2023).

Ces tendances reflètent :

• La poursuite de la sélectivité accrue en matière de lancement d’opérations (avec un taux moyen de pré-commercialisation à 82%¹⁰ sur les programmes lancés sur le semestre),
• La capacité du Groupe à écouler la nouvelle offre, grâce notamment à des prix adaptés et en ligne avec le pouvoir d’achat de nos clients et l’environnement de taux actuel
• La pertinence des mesures d’accompagnement financier sur mesure, programme par programme, mises en place sur le semestre, favorisant un écoulement des opérations en cours de travaux.
  
  

La stabilité des réservations au détail au S1 2024 tandis que l’offre commerciale baisse de 35% entre le S1 2024 et fin 2022 illustre parfaitement cette capacité d’écoulement aussi bien de l’offre existante que de l’offre en cours de travaux.

47% de l’offre commerciale totale est constituée d’opérations en cours de travaux ( 1 pt vs. fin 2023 et contre 60% pour le marché à fin 2023), et le stock de lots achevés et invendus demeure non significatif à une centaine de lots (soit moins de 2% de l’offre commerciale totale).
La part des opérations en cours de construction et dont la livraison est prévue en 2024 représente moins de 8% de l’offre totale en cours de construction.

Enfin, la part de l’offre commerciale de NEXITY située en zones tendues, et donc éligible au Pinel, au logement locatif intermédiaire (LLI) et au PTZ 2024, représente à fin juin 87%¹¹ .
La dynamique d’extension du zonage a encore été soutenue par un arrêté gouvernemental reclassant en juillet 2024 688 nouvelles communes en zone tendue, y ouvrant la possibilité d'accéder au prêt à taux zéro pour les logements neufs ou de produire des logements intermédiaires. Cet engagement fait suite à une première évolution du zonage en tension en octobre 2023, qui avait conduit au reclassement de 200 communes.

Le backlog à fin juin s’élève à 4,7 Mds€, soit près de 2 années d’activité

Ce volume n’intègre pas encore les premières contributions du partenariat CARREFOUR au backlog, attendues sur le second semestre avec le dépôt d’une dizaine de permis de construire à compter de septembre.
Pour rappel : Le partenariat CARREFOUR annoncé en 2023 et qui s’inscrit pleinement dans l’accélération de la régénération urbaine porte sur la revalorisation à terme de 74 ¹²sites CARREFOUR via des opérations de mixité urbaine sur l’ensemble du territoire français (dont 12 000 logements), et représente pour NEXITY un chiffre d’affaires à terminaison de plus de 2 Mds€, sur une dizaine d’années d’activité à venir.

Performances financières du premier semestre

⁽¹⁾ les chiffres 2023 sont retraités des activités International (Pologne et Portugal) reclassées sur une ligne « activités cédées »

• Le chiffre d’affaires est en baisse de 10% à 1 216 M€, reflétant principalement la baisse de l’activité embarquée.
• Le résultat opérationnel ((66) M€) tient compte de (87) M€ de coûts liés au plan de transformation :
  • Coûts d’adaptation de l’offre impactant le résultat opérationnel courant à hauteur de (57) M€
  • Coûts d’abandon de projets à hauteur de (30) M€ comptabilisés en résultat non courant.

Le résultat opérationnel n’intègre pas encore les effets positifs du redimensionnement de la base de coûts.

PROMOTION IMMOBILIER D’ENTREPRISE

Activité commerciale

Dans un contexte de marché en bas de cycle, toujours marqué par la hausse des taux et l’évolution des usages tertiaires, (baisse des investissements en France au S1 2024 de 39%¹³ sur un an, en légère amélioration (-55% à fin T1)), NEXITY a enregistré un montant de prises de commandes sur le semestre de 46 M€, un niveau supérieur au niveau annuel 2023 (39 M€) mais qui reste inférieur à 15% du niveau d’avant crise (> 420 M€ en 2021).

À noter la signature en juin de 2 VEFA portant sur près de 10 000 m², dont une VEFA dans le cadre du projet urbain d’envergure de Lyon – Confluence, avec un fonds d’investissement nord-américain, portant sur près de 8 000 m² de bâtiments d’enseignement loués à un opérateur de premier rang. Cette signature illustre le savoir-faire et la poursuite d’une production diversifiée.

Le groupe a livré sur le semestre 5 projets dont les opérations emblématiques suivantes :

• Reiwa, le futur siège social de NEXITY, développant une surface de 25 000 m² à St Ouen (93)
• Puteaux Guillaumet¹⁴ (92), une opération développant près de 21 000 m² de coliving
• A noter la mise à disposition à Paris 2024 en début d’année du Secteur E - Les Belvédères¹⁵ du village des athlètes et para athlètes à St Ouen (93), un projet d’envergure de 60 000 m², dont 15 000 m² d’actifs tertiaire, intégralement vendus à Groupama Immobilier.
  
  

Performances financières du premier semestre

À fin juin 2024 le chiffre d’affaires s’élève à 182 M€ et le résultat opérationnel atteint 9 M€, des indicateurs portés, comme en 2023, par la contribution de l’Eco-campus de La Garenne-Colombes, dont l’avancement à fin juin est de 85%.

14 opérations sont en cours à fin juin, portant sur plus de 145 000 m² et représentant un backlog de 208 M€, dont :

• L’Eco-campus de La Garenne-Colombes (92). Ce projet d’envergure portant sur 95 000 m² et dont la livraison est prévue aux T3 et T4 2024 sécurise le chiffre d’affaires du second semestre à hauteur de 157 M€ (CA total reconnu sur 2024 : 261 M€)
• Campus Confluence (Lyon) : 8 000 m² de bâtiments d’enseignement
• Carré Invalides (75), portant sur la Restructuration de l’ancien siège du Conseil Régional d’IDF de 15 400 m² (livraison T3 2024)
  
  

Services

Le chiffre d’affaires des Services, hors activités cédées (ADB) s’élève à 213 M€ à fin juin 2024, en retrait de 17%, toujours porté par l’exploitation mais impacté par le ralentissement de l’activité sur la distribution.

Le chiffre d’affaires de l’ADB sur le semestre (reflétant l’activité jusqu’à la date de cession le 2 avril) s’élève à                72 M€.

Performances financières du premier semestre

• Le chiffre d’affaires des activités de gestion (principalement property management) est quasi stable à 35 M€, confirmant la résilience de cette activité. A noter que cette activité fait l’objet d’un accord d’exclusivité avec le Crédit Agricole Immobilier portant sur la cession de 100% de cette activité.
• Les activités d’exploitation (résidences gérées étudiantes, espaces de coworking) affichent un chiffre d’affaires en hausse de 4%, à 134 M€, porté notamment par la forte dynamique de croissance du parc des activités de coworking ( 11 nouveaux sites pour un total de 150 000 mètres carrés gérés¹⁶⁾ et des taux d’occupation toujours élevés à fin juin, tant sur les espaces de coworking (90%¹⁷⁾ que sur les résidences étudiantes (97%).
• Enfin, et comme attendu le chiffre d’affaires des activités de distribution, en baisse de -52%, reflète la dégradation du marché du logement neuf et le retrait des investisseurs particuliers. A noter toutefois une bonne dynamique sur la partie vente en VEFA ( 60% vs. le S1 2023) et un retour à des volumes normatifs notamment du fait d’un travail sur l’attractivité de l’offre.
  
  

Le résultat opérationnel des activités de Services, hors activités cédées s’élève à (1,4) M€ à fin juin 2024 (vs. 12 M€ à fin juin 2023) une baisse provenant principalement de la moindre rentabilité des activités de distribution, impactée par la dégradation du marché du logement neuf, et celle de la transaction. Hors distribution, le taux de marge est bien supérieur à 5%, reflétant la récurrence de ces activités.

III - RÉSULTATS CONSOLIDÉS - REPORTING OPÉRATIONNEL

Compte tenu du processus de cession engagé des activités de Property Management dont la finalisation est attendue sur le second semestre, le Groupe applique la norme IFRS 5 (Actifs destinés à la vente) qui conduit à présenter sur une ligne distincte au bilan, les actifs et passifs de ces activités. Le compte de résultat n’est pas retraité.

CHIFFRE D’AFFAIRES

⁽¹ La ligne intègre le CA des activités d’ADB cédées en 2024 et celui des activités à l’international cédées en 2023

Le chiffre d’affaires du premier semestre 2024 s’établit à 1 683 M€, en retrait de 18% par rapport au premier semestre 2023 et de -14% à périmètre constant¹⁸.

• Le chiffre d’affaires de la promotion est en baisse de 14%, sous l’effet principalement du ralentissement de l’activité résidentiel et tertiaire dans un environnement dégradé, ainsi que la moindre reconnaissance de chiffre d’affaires à l’avancement sur les projets d’envergure en immobilier d’entreprise.
• Le chiffre d’affaires des Services, hors activités cédées est en baisse de 17%, la bonne tenue des activités d’exploitation ( 4%) ne compensant pas le recul du chiffre d’affaires de la distribution, impacté par la dégradation du marché du logement neuf.

En normes IFRS, le chiffre d’affaires du premier semestre 2024 s’établit à 1 581 M€, en baisse de -16% par rapport au premier semestre 2023. Ce chiffre d’affaires exclut celui des co-entreprises en application de la norme IFRS 11, qui impose leur comptabilisation par mise en équivalence, tandis qu’elles sont intégrées proportionnellement dans le reporting opérationnel.

Pour rappel, le chiffre d'affaires des activités de promotion est reconnu selon la méthode de l'avancement pour les VEFA et les contrats de promotion immobilière, c'est-à-dire calculés sur la base des ventes notariées et au prorata de l'av