PAREF : Résultats semestriels au 30 juin 2019

RESULTATS SEMESTRIELS 2019
Résultats financiers solides dans un contexte de renforcement des capacités du Groupe

Un patrimoine sous gestion en croissance qui atteint près de 1,8 milliard d'euros

• 128 M€ d'actifs en compte propre ( 3% à périmètre constant depuis le 31 décembre 2018)
• 1 656 M€ gérés pour compte de tiers ( 14% depuis le 31 décembre 2018) sous la forme de SCPI¹ et d'OPCI² grâce à nouveau record de collecte brute atteint au premier semestre 2019 de 144 M€ contre 97 M€ sur la même période en 2018 ( 49%)

Des indicateurs financiers solides

• ANR triple net EPRA net de 103,4 € par action ( 8% vs. 30 juin 2018)
• Chiffre d'affaires de 21,1 M€ contre 15,7 M€ ( 34% vs. 30 juin 2018)
• Commissions nettes de 7,8 M€ contre 6,6 M€ au 1^er semestre 2018 ( 19%)
• Revenus locatifs nets de 3,1 M€ contre 3,2 M€ au 1^er semestre 2018 ( 3% à périmètre constant) suite à la cession de 4 actifs
• Résultat net récurrent EPRA de 4,82 M€ (4,9 M€ au 1^er semestre 2018)

« Le Groupe a entamé une phase d'accélération de son développement suite aux restructurations réalisées. Des acquisitions significatives pour les fonds gérés, la cession d'actifs matures sur PAREF, le refinancement du Groupe, le lancement du projet de restructuration de l'actif situé à Levallois-Perret ou encore la signature de la promesse d'achat pour 6 étages de la tour Franklin à la Défense, traduisent la dynamique opérationnelle du 1^er semestre 2019. Fort de ses collaborateurs et de la confiance des investisseurs qui permettent à nouveau une collecte brute record, le Groupe PAREF continue sa stratégie de création de valeur sur l'ensemble des actifs gérés. »

Antoine Onfray - Directeur Général Délégué

« Le Groupe PAREF poursuit son repositionnement afin de débuter une nouvelle ère de son développement. Nous sommes notamment heureux du renforcement de l'équipe de direction avec l'arrivée d'Anne Schwartz en qualité de directrice générale de PAREF Gestion. Sa très bonne connaissance de nos métiers permettra d'accélérer le développement de nouveaux véhicules d'investissements dédiés à différentes typologies d'actifs européens. Je remercie Gilles Chamignon qui a décidé de se consacrer à un nouveau projet professionnel. Grâce à ses trois piliers, le Groupe est désormais doté de l'organisation nécessaire au développement de ses activités. »

Antoine Castro - Directeur Général

Le conseil d'administration de PAREF, réuni le 31 juillet 2019, a arrêté les comptes au 30 juin 2019.

I - Activité immobilière (PAREF SA)

PAREF a continué sa stratégie de gestion active de son patrimoine au cours du 1^er semestre 2019 notamment au travers :

• De la signature de baux sur 1 874 m² de surfaces louées ou relouées, dont 3 nouveaux baux sur l'immeuble le Gaïa avec des périodes fermes de 6 et 5 ans ;
• La cession de 4 actifs (Bondy, Cauffry, Emerainville et Trappes Politzer) pour un montant total net vendeur de 16 M€, représentant une prime moyenne de 15 % par rapport à la dernière expertise. Le Groupe continue ainsi sa stratégie de rotation de son patrimoine avec un repositionnement progressif sur des actifs de taille plus significative et principalement situés dans le Grand Paris ;
• Le lancement d'un projet de redéveloppement de l'actif de bureaux situé à Levallois-Perret (Grand Paris) pour lequel le Groupe a déposé et obtenu le permis de construire fin juin 2019. Ce projet d'envergure sur une surface d'environ 6 400 m² GLA va permettre la restructuration complète de l'actif en le repositionnant aux meilleurs standards du marché tant pour l'utilisateur final qu'au niveau environnemental. Le Groupe entend obtenir les certifications BREEAM et HQE. La livraison du projet est prévue mi-2021.

PAREF a également signé en juillet 2019 une promesse d'achat en vue d'acquérir 6 étages de la tour Franklin située sur le parvis de la Défense (Grand Paris). Cette acquisition devrait être finalisée fin septembre 2019 et réalisée en partenariat avec un fonds institutionnel détenu indirectement par le Groupe Fosun. PAREF conservera la gestion de l'actif acquis. Cette transaction est la démonstration de la nouvelle stratégie du Groupe, à savoir l'acquisition d'actifs de taille plus significative, avec la collaboration potentielle d'investisseurs institutionnels, notamment de l'actionnaire majoritaire Fosun.

Le taux d'occupation financier du Groupe ressort à 93,3 % contre 91,9 % au 31 décembre 2018³.

La maturité moyenne pondérée des baux est de 5,8 ans à fin juin 2019 et le profil d'échéancier des baux sur le patrimoine détenu en propre est le suivant :

Suite aux cessions réalisées, la valeur du patrimoine du Groupe PAREF ressort à 117 M€ au 30 juin 2019, 3,5 % à périmètre constant par rapport au 31 décembre 2018.

Au global, le revenu locatif net sur le patrimoine détenu en propre par PAREF ressort à 3,1 M€ au 1^er semestre 2019, en diminution par rapport à la même période en 2018 (-4%) expliqué par la cession de 4 actifs au 1^er semestre 2019 et le départ de locataires de l'actif de Levallois en vue de sa restructuration. Le taux de rendement brut moyen de ses actifs détenus en propre ressort à 7,7% (hors le Gaïa).

Les revenus locatifs bruts ont progressé de 3 % à périmètre constant notamment en raison des commercialisations intervenues au cours de l'année 2018 et du 1^er semestre 2019.

II - Activité de gestion pour compte de tiers (PAREF Gestion)

• Collecte et patrimoine géré

Le Groupe a collecté au cours du 1^er semestre 2019 un montant total de 144 M€ de souscriptions brutes auprès d'investisseurs sur les fonds SCPI représentant une progression de 49% par rapport à la même période en 2018 (97 M€ au 1^er semestre 2018). Cette performance provient notamment des SCPI à capital variable Novapierre Allemagne, Novapierre 1 et Interpierre France qui affichent respectivement 77 M€, 40 M€ et 23 M€ de collecte brute sur la période.

Le Groupe a réalisé avec succès une acquisition significative d'un portefeuille de 27 actifs de commerce pour le compte de la SCPI Novapierre 1 pour un montant total de 94 M€. Cette acquisition a permis une augmentation de 59% des actifs gérés sur ce véhicule qui profitera d'une augmentation de son rendement et d'un renforcement de la diversification de son portefeuille.

Ainsi, PAREF Gestion gère un patrimoine pour compte de tiers de 1 656 M€, en progression de 14% par rapport au 31 décembre 2018 (1 457 M€ au 31 décembre 2018).

Répartition des fonds gérés par PAREF Gestion au 30 juin 2019 :

CF : Capital fixe
CV : Capital variable

Répartition de la collecte brute réalisée en 1^er semestre 2019 :

• Commissions

Grâce à une collecte soutenue au 1^er semestre 2019 et à une augmentation du patrimoine sous gestion, PAREF Gestion affiche une forte augmentation des commissions brutes de souscription et de gestion qui atteignent respectivement 13,1 M€ ( 52%) et 4,6 M€ ( 38%).

III - Résultats du 1^er semestre 2019

Compte de résultat consolidé :

Le Groupe a dégagé un résultat net consolidé part du Groupe de 7,9 M€ au 1^er semestre 2019, en diminution de 12% par rapport à la même période en 2018, notamment expliquée par :

• des revenus locatifs nets qui ressortent à 3,1 M€, en diminution principalement du fait de l'impact des cessions réalisées en 2018 et au 1^er semestre 2019, ainsi que du départ de locataires de l'actif situé à Levallois en vue de sa restructuration ;
• des revenus nets sur commissions en forte hausse de 19 % grâce aux nouvelles souscriptions et à une augmentation du patrimoine sous gestion pour compte de tiers ;
• des charges générales d'exploitation qui s'établissent à 5,2 M€, soit en hausse de 1,3 M€ par rapport au 1^er semestre 2018, s'expliquant notamment par les frais de personnel avec une hausse de 1,0 M€ liés aux recrutements et à la création de la plateforme en Suisse située à Zurich ;
• le coût de l'endettement financier ressort à 1,2 M€ au 1^er semestre 2019 contre 0,8 M€ au 1^er semestre 2018. Cette évolution s'explique par les indemnités de ruptures des financements et couvertures afférentes au refinancement de la dette du Groupe (pour 0,5 M€) compensées partiellement par la réduction du coût moyen de la dette au 1^er semestre 2019 ;
• le résultat de la quote-part des sociétés mises en équivalence ressort à 0,9 M€ contre 0,1 M€, notamment grâce à l'augmentation de la juste valeur de l'actif le Gaïa suite aux signatures de nouveaux baux et la signature du renouvellement des baux sur les actifs de Vivapierre, permettant la reprise de la provision constituée dans les comptes de l'OPCI Vivapierre.

IV - Ressources financières

Le Groupe PAREF a signé le 21 février 2019 le refinancement de la dette du Groupe⁵ par la mise en place d'un financement corporate d'un montant total de 100 millions d'euros.

Ce financement est composé d'un prêt de 30 millions d'euros tiré⁶ et d'une ligne de crédit disponible confirmée d'un montant de 70 millions d'euros. La maturité est de 5 ans et la marge de 145 bps au-dessus de l'Euribor 3 mois.

Au 30 juin 2019, le montant nominal de la dette brute tirée s'élève à 39 M€, contre 35 M€ à fin 2018.

Le taux moyen de la dette ressort ainsi à 2,1% au 30 juin 2019, en forte diminution par rapport à fin 2018 (3,6% au 31 décembre 2018).

La maturité moyenne résiduelle de la dette augmente à 4,75 ans contre 3,9 ans fin 2018.

L'intégralité de la dette tirée est couverte par des instruments de couverture, limitant ainsi sa sensibilité à l'évolution des taux.

Les ratios financiers du Groupe PAREF sont solides avec un ratio d'endettement (LTV⁷) inférieur à 0% et de couverture des intérêts financiers (ICR⁸) à 9x, contre respectivement 4% et 7x fin 2018.

Le Groupe respecte ainsi ses covenants sur ses dettes bancaires dont principalement :

• Un ratio d'endettement (LTV) < 50% ;
• Un ICR > 2,5x.

Echéancier de la dette :

Le Groupe PAREF dispose par ailleurs d'une trésorerie conséquente de 40 M€ au 30 juin 2019, couvrant au-delà de 12 mois d'échéance de ses dettes et permettant de répondre aux besoins réglementaires de la société de gestion PAREF Gestion.

V - Patrimoine sous gestion

(1) Participations dans Vivapierre et Le Gaia
(2) Comprend Foncière Sélection Régions
(3) Une partie du patrimoine de PAREF (OPPCI Vivapierre) est inclus dans la gestion de PAREF Gestion

Le patrimoine d'actifs immobiliers détenu en propre par PAREF (hors le Gaïa) ressort à 100 M€, en diminution de 11 M€ par rapport à fin 2018, expliqué principalement par :

• des cessions pour 13,9 M€ (valeurs au 31/12/2018) ;
• des frais et travaux d'amélioration réalisés sur le 1^er semestre 2019 pour 1,5 M€ ; et
• une revalorisation positive de la valeur des actifs pour environ 1,6 M€.

A périmètre constant, la variation de juste valeur s'établit à 3,0 M€ sur le 1^er semestre 2019, soit une hausse de 3 % par rapport à fin 2018.

Le taux de rendement brut moyen des actifs détenus en propre et consolidés par PAREF ressort à 7,7 % hors le Gaia (6,9 % fin 2018).

VI - Actif net réévalué EPRA

L'Actif net réévalué triple net EPRA (ANR Triple Net EPRA) du Groupe PAREF s'élève à 103,4 € par action à fin juin 2019, en augmentation de 4,3 € par action par rapport à fin 2018 ( 4%) s'expliquant principalement par le résultat de 1^er semestre 2019 pour 5,4 €/action, la variation de juste valeur du fonds de commerce PAREF Gestion pour 3,1 €/action et le paiement du dividende pour -3,85 €/action.

L'ANR Triple NET EPRA est déterminée notamment à partir des capitaux propres consolidés en normes IFRS (incluant la méthode de la juste valeur) et de la valeur de marché de la dette et des instruments financiers.

(1) La valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion est basée sur l'application de coefficients sur la moyenne du chiffre d'affaires des deux dernières années (2 fois sur les commissions de gestion et 0,5 fois sur les commissions de souscriptions en moyenne

VII - Evénements post clôture

PAREF a signé le 15 juillet 2019 une promesse d'achat en vue d'acquérir 6 étages de la tour Franklin située sur le parvis de la Défense (Grand Paris). Cette acquisition devrait être finalisée fin septembre 2019 et réalisée en partenariat avec un fonds institutionnel détenu indirectement par le Groupe Fosun.

VIII - Autre indicateur EPRA

• Résultat Net Récurrent EPRA

• Taux de vacance EPRA

(1) Excluant l'immeuble le Gaïa en quote-part, hors participations dans SCPI Vivapierre. En incluant le Gaïa, le taux de vacance EPRA ressort à 18,1% au 30 juin 2019 par rapport à 17,2% au 31 décembre 2018.

• Taux de rendement EPRA

(1) Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, après déduction des aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
(2) Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, excluant les aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.

• Ratios de coûts EPRA

Les ratios ci-dessous sont calculés sur le périmètre des actifs détenus en propre par le Groupe PAREF (incluant mises en équivalence).

Les commissaires aux comptes ont émis leur rapport sur l'information financière semestrielle le 31 juillet 2019 après avoir procédé à l'examen limité des comptes consolidés semestriels résumés relatifs à la période du 1er janvier au 30 juin 2019.

Agenda financier
30 octobre 2019 : Informations financières au 30 septembre 2019

A propos du Groupe PAREF
PAREF se développe sur deux secteurs d'activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC PAREF principalement dans l'immobilier d'entreprises en région parisienne (128 M€ de patrimoine au 30 juin 2019) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de PAREF Gestion (1 656 M€ de fonds gérés au 30 juin 2019), société de gestion agréée par l'AMF.

PAREF est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris - FR0010263202 - PAR
Plus d'informations sur www.paref.fr

info@paref.com
Tél. : 01 40 29 86 86

Contact Presse
Citigate Dewe Rogerson, Alexandre Dechaux
01 53 32 84 79
Alexandre.dechaux@citigatedewerogerson.com

¹ Sociétés Civiles de Placements Immobiliers
² Organisme de Placement Collectif Immobilier
³ Excluant l'immeuble le Gaïa. En incluant l'immeuble le Gaïa, le taux d'occupation financier ressort à 81,9% au 30 juin 2019, contre 82,8% à fin 2018.
⁴ Incluant l'immeuble le Gaïa en quote-part. Hors participations dans Vivapierre et titres de PAREF Gestion
⁵ L'ensemble des financements existants et instruments de couvertures associées ont été remboursés à l'exception des crédit-baux sur l'ensemble immobilier situé à Dax et Saint-Paul-Les-Dax.
⁶ Adossée à une hypothèque indirecte sur l'actif situé à Levallois et détenu par la société Polybail.
⁷ LTV : dette nette consolidée divisée par la valeur du patrimoine consolidé hors droits.
⁸ ICR : frais financiers consolidés hors frais de remboursements anticipés divisés par le résultat opérationnel courant.