Communication Officielle
Mercredi 24 février 2021, 18h00 (il y a 37 mois) Nexity : Résultats annuels 2020NEXITY : RÉSULTATS ANNUELS 2020 PERFORMANCE COMMERCIALE REMARQUABLE TANT EN IMMOBILIER RÉSIDENTIEL QU’EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE SOLIDE PERFORMANCE FINANCIÈRE ET FORTE RÉDUCTION DE L’ENDETTEMENT VISIBILITÉ ACCRUE GRÂCE À UN PIPELINE PROMOTION DE 21 MDS € PROPOSITION DE VERSEMENT D’UN DIVIDENDE DE 2 EUROS PAR ACTION Paris, mercredi 24 février 2021, 17h45 CET RÉSULTATS FINANCIERS 2020
ACTIVITÉ COMMERCIALE 2020
PERSPECTIVES 20212
RSE
NEXITY AFFICHE SA RAISON D’ÊTRE « LA VIE ENSEMBLE »
Selon Alain Dinin, Président-Directeur général : « L’année 2020 aura été une année de crise sanitaire, économique et sociale très dure pour les entreprises et pour leurs clients, et NEXITY, qui a été durement touché, n’y fait pas exception. Cette crise se poursuivra sous des formes diverses et évolutives sur l’année 2021, et nous ne nous plaçons pas à ce stade dans le scénario d’un rapide retour à la normale. Pour autant, au cours de cette année 2020, NEXITY aura manifesté à la fois une très grande capacité de mobilisation et d’engagement de ses équipes, et une très forte résilience de l’ensemble des métiers. L’année dernière, NEXITY aura ainsi réalisé un record de chiffre d’affaires réservé dans l’immobilier résidentiel, un niveau jamais vu de prises de commandes dans l’immobilier d’entreprise et un backlog historique. Les performances sont solides dans tous les métiers. Le chiffre d’affaires augmente de 8%, l’endettement a été fortement réduit, le recul du résultat opérationnel sous l’effet de la crise a été contenu (-19%). La rentabilité devrait connaître un rebond important en 2021. Le modèle de plateforme de services à l’immobilier qui a été choisi par le Groupe démontre chaque jour sa pertinence stratégique ; le périmètre est adapté et n’a pas vocation à évoluer au-delà des cessions engagées (Ægide-Domitys, qui a besoin d’un nouveau partenaire pour accélérer son développement dans les services aux personnes âgées, ainsi que de plus petites entités, qui ne génèrent pas de synergies au bénéfice des clients de Nexity). NEXITY est engagée dans une trajectoire bas carbone ambitieuse, soutenue entre autres, par la demande croissante des investisseurs institutionnels (qui ont besoin de partenaires forts pour se constituer des portefeuilles de logements et pour les gérer) et en phase avec les attentes des nouvelles équipes municipales élues en 2020. Nexity aborde donc l’année 2021 avec vigilance mais surtout avec confiance, focalisé sur ses objectifs de rentabilité et conforté dans sa structure financière, ce qui lui permet de poursuivre sa politique de dividende. Le Groupe entend à présent accélérer le développement de ses nouvelles offres, saisir les opportunités lui permettant de répondre toujours mieux aux besoins de ses clients. NEXITY formalise également en 2021 sa Raison d’être, « La vie ensemble ». Elle exprime l’engagement du Groupe à être utile à la Société et au monde qui l’entoure, elle donne du sens à son action et va servir de catalyseur pour poursuivre la transformation de Nexity. *** Le mercredi 24 février 2021, le Conseil d’administration de NEXITY, réuni sous la présidence d’Alain Dinin, a examiné et arrêté les comptes consolidés du Groupe au 31 décembre 2020 qui figurent en annexe du présent communiqué de presse. Les procédures d’audit ont été effectuées. Le rapport de certification sera émis après vérification du rapport de gestion.
FAITS MARQUANTS 2020 Dans un contexte de crise sanitaire, NEXITY a su montrer sa résilience en réalisant une solide performance commerciale et financière sur l’année. Après un premier semestre fortement impacté par le premier confinement, l’activité a été très dynamique au second semestre malgré le second confinement, qui n’a pas eu d’impact sur l’avancement des chantiers, la signature des actes notariés et la commercialisation de grands projets pour la Promotion Immobilier d’entreprise.
Gouvernance § Le Groupe a été frappé par la disparition de son Directeur général, Jean-Philippe Ruggieri au début de la crise de la Covid-19. Alain Dinin est redevenu Président-Directeur général. Un Comité exécutif élargi à 13 personnes a été mis en place. Il comprend 46% de femmes. International § Démarrage de l’activité en Allemagne avec la prise de contrôle de pantera AG Actualisation du plan stratégique et revue des activités5.
Le Groupe avait suspendu en avril 2020, avec la crise sanitaire, l’ensemble des objectifs et perspectives données au marché. Les perspectives 2020 ont été rétablies le 28 octobre et précisées dans le communiqué de presse du 4 janvier 2021. Ces prévisions ont été dépassées avec l’accélération de l’activité en fin d’année :
*Avant application de la norme IFRS 5 pour être comparable à la guidance. Compte tenu du processus de cession engagé, les actifs et passifs d’Ægide-Domitys sont isolés sur une ligne dédiée du bilan Le Groupe a décidé de présenter ses métiers en séparant ceux à forte intensité capitalistique (la promotion) et ceux reposant en majorité sur le capital humain (les services). L’ensemble des éléments détaillés ci-après sont présentés avec cette nouvelle segmentation. Par ailleurs, dans le même but de meilleure lisibilité, le résultat opérationnel courant redevient l’indicateur clef de mesure de la performance financière de NEXITY, au lieu de l’EBITDA. De même, le cash-flow libre est présenté après remboursement des obligations locatives (précédemment présenté dans les flux liés aux opérations de financement). Compte tenu du processus de cession engagé d’Ægide-Domitys, et de l’hypothèse probable de réalisation dans les douze prochains mois, le Groupe applique la norme IFRS 5 (Actifs destinés à la vente) qui conduit à présenter sur une ligne distincte au bilan, les actifs et passifs d’Ægide-Domitys. Le compte de résultat n’est pas retraité, mais la contribution d’Ægide-Domitys est présentée à l’annexe 3. ACTIVITÉ COMMERCIALE 2020 PROMOTION Le pôle « Promotion » regroupe la Promotion Immobilier résidentiel et la Promotion Immobilier d’entreprise Promotion Immobilier résidentiel Le marché français du logement neuf Malone6 s’est établi à 89.211 réservations sur les neuf premiers mois 2020, en baisse de 23% par rapport à fin septembre 2019. Outre l’effet de la crise sanitaire et des incertitudes économiques, l’évolution du marché est pour une grande part contrainte par un déficit d’offre accru par la réévaluation des politiques locales d’urbanisme consécutivement aux changements de majorités observés lors du second tour des élections municipales qui se traduit par un allongement des délais d’obtention des permis de construire. Cet allongement aggrave la pénurie d’offre, et l’augmentation des prix du logement neuf. Dans ce contexte, NEXITY démontre sa résilience, et sa part de marché à fin septembre 2020 est en très forte hausse à 15,3%, soit une progression de 3,2 points par rapport au 30 septembre 2019 (12,1%). Pour l’année 2020, NEXITY attend un marché en nette contraction (environ 125.000 unités, soit une baisse de l’ordre de 25% par rapport à 2019), avec un fort recul du segment des ventes au détail, conséquence de la période de confinement et du contexte de crise sanitaire persistant, alors que les ventes en bloc devraient continuer de progresser, soutenues par l’appétit des investisseurs institutionnels pour le résidentiel. À fin 2020, les réservations nettes de logements neufs en France de NEXITY s’élèvent à 21.077 lots et 4.515 millions d’euros TTC, en baisse de 3% en volume et en croissance de 4% en valeur par rapport à fin 2019. Sur le seul quatrième trimestre, les réservations sont en baisse de 5% en volume et en croissance de 2% en valeur à 7.442 lots et 1.566 millions d’euros TTC. Les ventes en bloc sont en croissance de 38% par rapport à 2019 et représentent pour la première fois plus de la moitié (51%) des réservations de logements neufs de Nexity. Cela s’explique par la progression des ventes aux investisseurs institutionnels (x2 par rapport à 2019), traduisant la capacité de NEXITY à adapter son offre afin de répondre à cette demande. La demande de logements sociaux reste forte, mais les réservations des bailleurs sociaux ont enregistré une baisse limitée (-15%), en lien avec de moindres obtentions de permis de construire. CDC Habitat est le principal client institutionnel du Groupe et a élargi en 2020 ses investissements à l’ensemble de la gamme de produits (social, intermédiaire et libre) avec près de 5.000 réservations, en grande majorité en logements libres et intermédiaires. Pour 2021, les engagements fermes signés avec CDC représenteront aussi un volume significatif. Le Groupe a également signé un partenariat avec GECINA début octobre 20207 pour développer 4.000 nouveaux logements sur 4 ans dans des zones tendues. Nexity considère que la demande de logements neufs exprimée par les investisseurs institutionnels constitue un facteur qui n’est pas seulement circonstanciel, mais structurel, et entend s’appuyer sur cette demande (aujourd’hui essentiellement adressée aux principaux promoteurs nationaux) pour en faire un avantage concurrentiel, tant pour ses métiers de promotion que pour ses métiers de services. À l’inverse, les ventes au détail sont en baisse de 27% par rapport à 2019 dans un contexte de crise sanitaire, d’incertitudes économiques et de pénurie d’offre :
Sur le seul quatrième trimestre 2020, les ventes au détail ne reculent que de 22% par rapport au T4 2019. En intégrant les terrains à bâtir (1.561 lots, -25% par rapport à 2019, évolution cohérente avec l’évolution du marché des clients individuels) et l’international (935 réservations, 46% par rapport à 2019, avec le fort développement en Pologne), l’activité commerciale de la Promotion Immobilier résidentiel à fin 2020 s’élève à 23.573 lots réservés et 4.802 millions d’euros TTC, soit une baisse de 4% en volume et une hausse de 4% en valeur par rapport à 2019. Le prix moyen TTC des logements réservés par les clients particuliers de NEXITY à fin décembre 2020, qui s’élève à 239 milliers d’euros, est en progression de 3% par rapport à fin décembre 2019, s’expliquant tant par la hausse des surfaces moyennes par logement ( 1%) que par le prix moyen au mètre carré ( 2%), dans un contexte de volumes plus faibles et de pénurie d’offre. Le niveau moyen de pré-commercialisation des opérations constaté au lancement des travaux est très élevé (74% à fin décembre 2020). L’offre commerciale de logements est en retrait de 18% par rapport à fin décembre 2019 pour atteindre 7.242 lots à fin 2020, en raison d’un délai d’écoulement moyen de l’offre particulièrement rapide de 4,1 mois8 (contre 4,9 mois à fin 2019), et par un moindre renouvellement de l’offre. La part du stock achevé (95 lots) dans l’offre commerciale de logements demeure toujours très faible. L’offre commerciale de logements neufs se répartit à hauteur de 35% en Île-de-France et 65% en province, cohérent avec la répartition des réservations (respectivement 32% et 68%), et traduisant les fortes positions de NEXITY sur les marchés régionaux. À fin décembre 2020, le potentiel d’activité9 en logements neufs en France est en baisse de 3% par rapport à fin 2019 et s’élève à 53.434 lots. Cela représente 10,5 milliards d’euros de chiffre d’affaires potentiel hors taxes. Cette évolution traduit l’impact du confinement du printemps 2020 et du renouvellement des équipes municipales sur le montage des projets. Dans ce contexte de pénurie de foncier constructible, la quasi-stabilité du nombre de réservations en 2020 par rapport à 2019 constitue une très bonne performance. Face à cette situation de marché, qui devrait perdurer sur une bonne partie de l’année 2021, NEXITY anticipe une légère croissance de son offre commerciale et travaille à de nouveaux produits (transformation de bureaux en logements, réhabilitation, « coliving », développement maîtrisé de sa « Land Bank »…) lui permettant de capter davantage de fonciers. Le Groupe poursuit ses efforts en matière de RSE, en adaptant ses produits à la demande de ses clients en proposant désormais des solutions plus durables : donner à tous accès à la nature en généralisant les espaces extérieurs de vie (balcons, loggias, terrasses), en végétalisant toutes les opérations résidentielles pour que 100% des occupants aient accès à un espace végétalisé privatif ou commun au sein de la résidence. En intégrant les terrains à bâtir et l’international, le potentiel d’activité de la Promotion Immobilier résidentiel représente 12,8 milliards d’euros de chiffre d’affaires potentiel hors taxes. Le potentiel de logement international représente 1,1 milliard d’euros au total (x2 par rapport à 2019) dont 0,3 milliard d’euros pour pantera AG en Allemagne, société acquise en 2020 qui a un développement satisfaisant. Promotion Immobilier d’entreprise10 La demande placée de bureaux en Île-de-France et le montant global des investissements en immobilier d’entreprise en France à fin décembre 2020 sont en forte baisse en raison de la crise sanitaire (à respectivement -45% et -32% par rapport à 2019). Compte tenu de la crise économique, qui impacte l’emploi et donc les surfaces demandées par les utilisateurs, des réflexions sur le télétravail et de l’attentisme des investisseurs, cette moindre activité devrait perdurer pendant au moins une année supplémentaire. Conscient des mutations impactant le marché de l’immobilier de bureau (développement massif du télétravail, renégociation des baux / réduction des surfaces utilisées...), NEXITY a mis en place, dès le début de la crise, une offre de bureau à l’usage complète et adaptée - en s’appuyant sur ses participations dans les sociétés de coworking Morning et Hiptown. Des offres d’accompagnement dans l’organisation d’espaces de travail conformes aux exigences sanitaires, de réaménagement du zoning et des espaces, et de conseil en stratégie immobilière ont également été mises en place. NEXITY entend ainsi se positionner comme un acteur de référence dans la transformation de l’immobilier et des modes de travail. Pour aller plus loin dans ses engagements en matière de RSE, NEXITY a réorienté sa gamme de produits vers des bureaux exclusivement bas carbone, flexibles et réversibles. Le Groupe décline désormais quatre grandes lignes de produits : l’immeuble de bureaux en bois (Nexity est le premier opérateur de bureaux en bois en France), l’immeuble de bureaux réhabilité, l’immeuble de bureaux réversible et l’immeuble de bureaux frugal pour lutter encore plus efficacement contre le réchauffement climatique. Fort d’un potentiel d’activité11 élevé en début d’année 2020, avec près de 3 milliards d’euros en immobilier d’entreprise, NEXITY a su concrétiser ces projets en prises de commandes confirmées, grâce à la qualité des emplacements, des preneurs et des investisseurs. Ce potentiel d’activité reste à un niveau élevé fin 2020, et représente 1,9 milliard d’euros de chiffre d’affaires. L’activité a été très soutenue sur la fin de l’année 2020 avec la commercialisation de grandes opérations, notamment la vente à Swiss Life Asset Managers France de l’Eco-campus d’Engie à La Garenne-Colombes (92) pour 1 milliard d’euros environ, ou celle de Network II à Bagneux (92), permettant au Groupe d’atteindre un volume de prises de commandes de 1.472 millions d’euros, soit le plus haut niveau historique (dont 1.244 millions d’euros sur le seul quatrième trimestre). Cette année, marquée par une crise sans précédent, amène les acteurs économiques à repenser les modes de travail et le rapport à l’espace. Le projet d’éco-campus Engie, situé au plus près de la nouvelle gare du Grand Paris « Nanterre La Folie », dans le prolongement de Paris La Défense, a ainsi été redimensionné sur 94.000 mètres carrés (contre 135.000 mètres carrés initialement prévus). NEXITY a par ailleurs pris le contrôle intégral des sociétés de projet constituées initialement en partenariat avec Engie, qui a souhaité se recentrer sur son rôle de preneur. NEXITY poursuivra le développement, en tertiaire et en logement, des 5,5 hectares restants. La vente du projet Reiwa à Saint-Ouen (93) à AVIVA Investors n’est pas dans les prises de commandes 2020, compte tenu de la non-levée de la condition résolutoire avant le 31 décembre (délai de purge du permis de construire), mais sera intégrée en 2021. Nexity a livré 15 opérations en 2020, représentant 166.400 mètres carrés, avec notamment la livraison de l’opération Palazzo Meridia, siège des équipes de NEXITY à Nice, en février 2020. Cet immeuble de bureaux en structure bois le plus haut de France avec ses 35 mètres de hauteur (9 étages) sur une surface de 7.860 mètres carrés, a déjà obtenu plusieurs prix (première labellisation E3C2 pour un bâtiment tertiaire en France ; Trophée Fibois « Prix Régional de la Construction Bois » dans la catégorie « Travailler, accueillir », avec une mention spéciale « belle hauteur »). SERVICES Le pôle « Services » se décompose en 3 segments :
Administration de biens Administration de biens Pour les clients particuliers, le portefeuille de lots en gestion s’élève à plus de 876.000 lots au 31 décembre 2020 (- 0,9% par rapport à fin décembre 2019). Les activités de transaction (location, vente dans les agences NEXITY ou chez Century 21) retrouvent progressivement un niveau d’activité satisfaisant poursuivant le fort rebond observé à partir du mois de juin 2020. Les métiers de l’administration de biens jouent un rôle majeur pour répondre aux problématiques actuelles, en termes notamment de rénovation énergétique, de gestion durable et de développement des quartiers et sont au cœur de la stratégie de plateforme de services du Groupe. Une nouvelle équipe de direction a été nommée pour accélérer la croissance, accroître la satisfaction des clients, et renforcer la relation de proximité centrée sur la qualité du service, le déploiement d’offres par typologies de client, la valorisation des outils digitaux et l’intensification des synergies internes. Pour les clients entreprises, les surfaces sous gestion s’élèvent à 19,7 millions de mètres carrés à fin décembre 2020, en légère hausse par rapport à fin 2019 ( 1%). En début d’année 2021, NEXITY Property Management a été retenu, pour les 3 années à venir, par Perial Asset Management pour opérer la gestion d’un portefeuille de près de 300.000 mètres carrés. Résidences étudiantes Studéa Nexity Studéa gère 125 résidences étudiantes au 31 décembre 2020 soit plus de 15.500 logements. Malgré la crise sanitaire, les taux d’occupation sont restés à des niveaux très satisfaisants. La campagne de remplissage de l’année universitaire 2020/2021 a permis de retrouver les taux d’occupation habituels : 94% à fin décembre 2020 (contre 94,7% à fin 2019). Bureaux partagés Morning, acteur de référence sur le marché parisien des espaces de coworking, exploite 25 espaces à fin décembre 2020 représentant plus de 56.000 mètres carrés et correspondant à environ 6.500 postes de travail. Compte tenu de la durée des contrats, et conformément aux anticipations du Groupe, le taux d’occupation s’élève à 69%, stable par rapport à son niveau de septembre 2020, un niveau satisfaisant au regard des conditions sanitaires et du recours massif au télétravail. Services à la personne - Domitys Domitys a ouvert 13 nouvelles résidences en 2020, portant à 113 le nombre de résidences gérées soit plus de 13.000 logements. À fin décembre 2020, le taux d’occupation sur 12 mois glissants s’élève à 85%, en légère hausse par rapport à fin décembre 2019 (84%). Domitys poursuivra en 2021 son plan de développement. 6 nouvelles résidences ont été ouvertes en janvier, et plus de 20 ouvertures sont prévues au cours de l’année. Dans son communiqué de presse du 17 décembre 2020, le Groupe a confirmé sa volonté de continuer à se développer sur le marché de l’immobilier géré et de conforter Ægide-Domitys dans sa position de leader de la résidence senior. Pour ce faire, NEXITY a engagé un processus de recherche d’un partenaire mieux à même de soutenir la croissance d’Ægide-Domitys en France et à l’étranger et de garantir l’excellence opérationnelle des résidences dans les services à la personne. La cession de cette filiale, prévue pour 2021, se combinera donc avec la conclusion d’un accord de partenariat stratégique entre son repreneur et NEXITY en matière de promotion immobilière. Distribution La crise sanitaire a fortement impacté les activités de distribution, avec un volume de réservations très réduit pendant la période de confinement du fait de la fermeture des agences bancaires, premier canal de distribution de ce segment. À fin décembre 2020, iSelection et PERL ont réalisé 3.869 réservations (en baisse de 17% par rapport à 2019). Cette baisse, moindre que celle du marché des ventes aux clients particuliers, traduit une bonne performance relative de ces réseaux de distribution. PIPELINE PROMOTION AU 31 DÉCEMBRE 2020 Le pipeline de l’activité de promotion atteint 21 milliards d’euros de chiffre d’affaires à fin 2020 ( 5% par rapport à fin 2019), correspondant à environ 6 ans d’activité offrant une bonne visibilité sur l’activité future du Groupe. Le pipeline comprend :
RESPONSABILITÉ SOCIALE ET ENVIRONNEMENTALE (RSE) ET RAISON D’ÊTRE Nexity affiche sa Raison d’être « La Vie Ensemble », illustrant sa volonté de concevoir des lieux pensés pour la vie qu’ils accueillent, des lieux à l’image des aspirations et des styles de vie de leurs occupants, en relation avec le quartier, la ville et leur entreprise. En complément de l’obtention du label Great Place To Work en 2020, NEXITY confirme sa place dans l’indice Bloomberg Gender-Equality 2021 parmi les 380 entreprises mondiales (dont 11 françaises), engagées pour l’égalité et l’équité femmes-hommes. À titre d’exemple, le Comité exécutif compte 46% de femmes. Les salariés et managers sont les premiers actionnaires du Groupe avec 18% du capital de la Société. Nexity conforte également sa position de leader de la promotion bas carbone en France et se classe, pour la deuxième année consécutive, 1er maître d’ouvrage du palmarès 2020 BBCA dans trois catégories sur quatre : nombre d’opérations engagées depuis la création du label BBCA en 2016, nombre d’opérations engagées en 2020 et production engagée en 2020. Actions solidaires de NEXITY Nexity a manifesté sa solidarité avec un don exceptionnel de 3 millions d’euros au bénéfice des associations d’aide aux personnes sans-abri et des fonds de soutien aux personnels soignants. Cette action complète les initiatives de la Fondation NEXITY, plus particulièrement investie sur l’insertion sociale par le logement, l’éducation, la formation et l’emploi. RÉSULTATS CONSOLIDÉS 2020 – REPORTING OPÉRATIONNEL12 Les éléments financiers présentés ci-après tiennent compte de la nouvelle sectorisation telle qu’appliquée sur les comptes au 31 décembre 2020. L’ancienne sectorisation est présentée à l’annexe 2 du présent communiqué de presse. Par ailleurs, compte tenu du processus de cession engagé d’Ægide-Domitys, et de l’hypothèse probable de réalisation dans les douze prochains mois, le Groupe applique la norme IFRS 5 (Actifs destinés à la vente) qui conduit à présenter sur une ligne distincte au bilan, les actifs et passifs d’Ægide-Domitys. Le compte de résultat n’est pas retraité.
CHIFFRE D’AFFAIRES Le chiffre d’affaires 2020 s’établit à 4.855 millions d’euros, en hausse de 356 millions d’euros soit 7,9% par rapport à 2019. La hausse du chiffre d’affaires s’explique par la très forte progression du chiffre d’affaires de la Promotion Immobilier d’entreprise (x 2,4 par rapport à 2019) et les nombreuses signatures d’actes notariés en fin d’année dans la Promotion Immobilier résidentiel. Le chiffre d’affaires non réalisé pendant le premier confinement (environ 430 millions d’euros) n’a pas été rattrapé au second semestre, mais s’est décalé. L’activité sur les chantiers a retrouvé un niveau normatif à partir du mois de septembre 2020.
* Les chiffres d'affaires de la promotion sont reconnus selon la méthode de l'avancement pour les VEFA et les contrats de promotion immobilière, c'est-à-dire calculés sur la base des ventes notariées et au prorata de l'avancement de l’ensemble des coûts stockables engagés. Le chiffre d’affaires global de la Promotion s’élève à 3.810 millions d’euros en 2020, en hausse de 11% par rapport à 2019. Le chiffre d’affaires de la Promotion Immobilier résidentiel diminue de 140 millions d’euros soit une baisse de 5% par rapport à 2019. Cette évolution s’explique principalement par l’impact négatif de la crise sanitaire. Le chiffre d’affaires dégagé à partir du mois de juin ( 5% au S2 2020 par rapport au S2 2019) a permis de compenser cette tendance avec la forte reprise des chantiers, et des signatures d’actes à des niveaux très satisfaisants. Le chiffre d’affaires à l’international est en forte hausse à 74 millions d’euros (x6 par rapport à 2019) avec la croissance en Pologne. La contribution de la filiale allemande pantera AG acquise en mars 2020 est peu significative en 2020. La croissance du chiffre d’affaires de la Promotion Immobilier d’entreprise ( 519 millions d’euros, soit 2,4 fois le niveau de 2019) provient principalement de la vente en l’état achevé de l’immeuble Influence 2.0 à Saint-Ouen (93), occupé par la région Île-de-France pour 210 millions d’euros (la totalité du chiffre d’affaires a alors été constaté au moment de la vente en avril 2020), et de la signature en fin d’année du projet Eco-campus d’Engie à La Garenne-Colombes (92) dont la vente a permis la reconnaissance à l’avancement de chiffre d’affaires (370 millions d’euros). Le chiffre d’affaires des Services s’élève à 1.045 millions d’euros en 2020, en baisse limitée de 2% par rapport à 2019. Les impacts de la crise sanitaire sur les activités d’administration de biens et de distribution (-45 millions d’euros) avec la baisse des honoraires de transaction et de prestations annexes (notamment travaux) ont été partiellement compensés par la croissance du parc de résidences gérées seniors ( 23 millions d’euros). Chiffre d’affaires – normes IFRS En normes IFRS, le chiffre d’affaires 2020 s’établit à 4.512 millions d’euros, en hausse de 7% par rapport à 2019. Ce chiffre d’affaires exclut celui des co-entreprises en application de la norme IFRS 11, qui impose la comptabilisation par mise en équivalence des co-entreprises intégrées proportionnellement dans le reporting opérationnel. EBITDA13 L’EBITDA de NEXITY atteint 550 millions d’euros à fin 2020 (contre 573 millions d’euros en 2019), soit un taux de marge de 11,3% (-1,4 point par rapport à 2019). Sa baisse est plus faible que celle du résultat opérationnel courant, compte tenu d’une croissance significative des loyers dans les activités de résidences gérées (dont Ægide-Domitys, destinée à être cédée). L’EBITDA après paiement des loyers s’élève à 343 millions d’euros contre 403 millions d’euros en 2019, soit un taux de marge de 7,1%, en retrait de 1,9 point par rapport à 2019, et une baisse de 15%. RÉSULTAT OPÉRATIONNEL Le résultat opérationnel courant14 s’élève au 31 décembre 2020 à 285 millions d’euros, contre 353 millions d’euros au 31 décembre 2019, s’expliquant par le fort impact du premier confinement sur l’activité du Groupe, avec une moindre couverture des frais de structure, notamment pour les services qui ont une part de coûts fixes plus importants. L’évolution du résultat opérationnel courant (-68 millions d’euros par rapport à 2019), est en ligne avec la baisse de l’EBITDA après paiement des loyers (-60 millions d’euros). Après un faible taux de marge opérationnelle courante au S1 2020 (2,9%), la reprise de l’activité entamée dès le début du mois de juin permet d’afficher un taux de marge opérationnelle courante au S2 2020 en nette amélioration (7,5%), permettant à NEXITY d’atteindre un taux de marge annuel de 5,9%.
Le résultat opérationnel courant de la Promotion Immobilier résidentiel atteint 214 millions d’euros, en baisse de 1,3 point de taux de marge. Cette baisse provient du confinement au 1er semestre (le report du chiffre d’affaires découlant de l’arrêt des chantiers et des ventes a entraîné une moindre incorporation des frais de gestion aux stocks des opérations). Le taux de marge du second semestre atteint le niveau élevé de 10,5% du chiffre d’affaires (contre 9,9% au S2 2019). Ce taux de marge annuel de 7,3% est à un point bas et devrait progresser et retrouver un niveau normatif dès 2021. Le taux de marge brute (avant prise en compte des charges non stockables) a enregistré une baisse très limitée (- 0,4 point) par rapport à 2019, en dépit de l’évolution du mix client en faveur des ventes en bloc (dont les niveaux de marge normatifs sont plus faibles), et de l’ajustement des prix de revient des opérations liée aux surcoûts de redémarrage des travaux. Ce taux de marge brute devrait rester stable en 2021. Le résultat opérationnel courant de la Promotion Immobilier d’entreprise est en forte progression de 30 millions d’euros par rapport à 2019, principalement lié à la vente de l’immeuble Influence 2.0. Le taux de marge opérationnelle courante s’élève à 8,1%, en baisse de 3,3 points par rapport à 2019, confirmant le retour des marges à des niveaux normatifs de l’ordre de 9%, comme anticipé par le Groupe. La marge opérationnelle est plus faible sur l’opération Eco-campus à La Garenne-Colombes (92) en phase de démarrage, compte tenu d’un montant d’aléas élevé. Le résultat opérationnel courant des Services est en retrait de 62 millions d’euros, dont les trois-quarts proviennent de la baisse du chiffre d’affaires des activités d’administration de biens et de distribution, et le solde d’une base de comparaison élevée (2019 intégrait la plus-value de cession du réseau de franchises Guy Hoquet l’Immobilier). Ce résultat inclut par ailleurs une contribution fortement négative des résidences Domitys à -14 millions d’euros en 2020 contre -9 millions d’euros en 2019. La baisse du chiffre d’affaires sur les honoraires de transaction et de prestations annexes a un impact direct sur la marge compte tenu de la structure de coûts fixes élevée. L’exercice est également impacté par la mise en place des mesures de distanciation sociale (notamment dans les résidences), et par des charges de réorganisation avec le changement de management des services aux particuliers. Le taux de marge opérationnelle courante s’élève à 3,1% (contre 8,8% en 2019). Ce taux de marge devrait significativement progresser ces prochaines années. Le taux de marge de la Distribution est resté à un niveau satisfaisant (7,9%), bien qu’en retrait de 5 points par rapport à 2019. Le résultat opérationnel courant des Autres activités, incluant notamment les frais de siège, s’établit à -33 millions d’euros en 2020, contre -47 millions d’euros en 2019. Cette amélioration traduit la mise en place des plans d’économies et une bonne maîtrise des frais généraux. AUTRES ÉLÉMENTS DU COMPTE DE RÉSULTAT Le résultat financier ressort à -86 millions d'euros, contre -80 millions d’euros en 2019, en lien avec la hausse de l’endettement moyen. La charge d’impôts (y compris CVAE15) qui s’élève à 74 millions d’euros au 31 décembre 2020 (contre 104 millions d’euros en 2019) est en forte baisse, compte tenu d’une base taxable plus faible. Le taux effectif d’impôt sur les sociétés (hors CVAE) ressort à 30,0% en 2020 contre 33,7% en 2019, s’expliquant principalement par la baisse du taux d’imposition. Le résultat net part du Groupe s’élève à 118 millions d’euros au 31 décembre 2020, contre 161 millions d’euros au 31 décembre 2019. En retraitant les éléments non courants (variation de la juste valeur de l’ORNANE), le résultat net avant éléments non courants part du Groupe s’élève à 116 millions d’euros contre 163 millions d’euros en 2019. Cette baisse s’explique principalement par l’impact du confinement sur les résultats du premier semestre, alors que le second semestre a illustré la résilience des activités du Groupe. RECLASSEMENTS LIÉS À L’APPLICATION D’IFRS 5 (actifs destinés à la vente) Compte tenu du processus de cession engagé d’Ægide-Domitys, et de l’hypothèse probable de réalisation dans les douze prochains mois, le Groupe applique la norme IFRS 5 (Actifs destinés à la vente) qui conduit à présenter sur une ligne distincte au bilan, les actifs et passifs d’Ægide-Domitys. Le compte de résultat n’est pas retraité. Les actifs destinés à la vente pour un montant de 955 millions d’euros correspondent principalement au goodwill pour 185 millions d’euros et aux droits d’utilisation des actifs loués pour 707 millions d’euros. Les passifs associés aux actifs destinés à la vente pour un montant de 882 millions d’euros correspondent principalement à l’endettement financier net pour 105 millions d’euros et aux obligations locatives pour 772 millions d’euros. FLUX DE TRÉSORERIE | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
NEXITY
AST GROUPE
KAUFMAN ET BROAD
LES NX CONSTRUCTEURS
CELEOS
NESTLE
RENAULT
GENERAL MOTORS
