Nexity 2022 Résultats semestriels : Résilience des résultats du premier semestre

                                                                                Paris, 27 juillet 2022, 17h45 CEST

Résilience des résultats du premier semestre
Gestion prudente des activités de promotion
Très belle progression des services
Objectifs annuels précisés

Pilotage prudent de la promotion résidentielle : décalage de lancements commerciaux

• Reprise de la délivrance de permis, mais décalage de lancements commerciaux pour gérer les conséquences de l’inflation et préserver la marge
• Anticipation d’un repli de 17% du marché en 2022 (estimé à ~130.000 lots vs. 157.000 en 2021)
• Résistance de Nexity : 7.639 réservations au premier semestre (-9% en volume, -5% en valeur)
  
  

Performance financière : résilience de la promotion, forte progression des services, endettement maîtrisé

• Chiffre d’affaires de 1.964M€ avec des activités de services en croissance de 9%
• Résultat opérationnel courant de 110M€, soit une marge semestrielle de 5,6%, non représentative de la performance annuelle
• Structure financière solide : dette nette de 878M€, soit 2,3x EBITDA, point haut de l’endettement annuel
  
  

Objectifs 2022 précisés pour mieux tenir compte de l’incertitude de l’environnement macro-économique

• Confirmation d’un objectif de part de marché à plus de 14% en 2022, dans un marché du logement neuf désormais attendu en repli
• Maintien d’un niveau de marge opérationnelle élevé autour de 8% sur la base d’un chiffre d’affaires au moins égal à celui de 2021

Nexity se prépare à répondre aux immenses besoins de la ville durable

• Closing attendu en fin d’année de l’acquisition du groupe Angelotti, leader de l’aménagement et de la promotion résidentielle en Occitanie
• Journée investisseurs le 28 septembre : accélération du modèle d’opérateur immobilier intégré de NEXITY au service de la ville durable

CHIFFRES CLÉS DU PREMIER SEMESTRE 2022 ¹

¹ Données sur la base du périmètre constant, i.e sans les activités cédées au premier semestre 2021 : Century 21 (consolidé jusqu’au 31 mars) et Ægide-Domitys (consolidé jusqu’au 30 juin. 2021) retraité suite à la décision IFRS-IC de mars 2021 sur les coûts de logiciels utilisés en mode Saas. ² Endettement net avant obligations locatives.

COMMENTAIRE DE VÉRONIQUE BÉDAGUE, DIRECTRICE GÉNÉRALE

« L’incertitude géopolitique et macroéconomique nous amène à piloter nos opérations avec une prudence renforcée. Pour faire face aux pressions inflationnistes, nous sommes plus sélectifs dans le lancement des opérations et prenons le temps de travailler l’optimisation de nos produits tant sur le coût de revient que sur le prix de vente. Enfin nous capitalisons, une fois le lancement décidé, sur notre offre diversifiée et sur notre force de commercialisation multicanal, qui nous assurent un écoulement optimal. C’est ainsi que nous préservons nos marges et maîtrisons notre endettement. Cette maîtrise de notre offre commerciale nous permet de nous adapter aux évolutions de la demande, qui reste toujours présente, tant de la part des particuliers que des institutionnels, malgré les mesures macro-prudentielles visant à réduire l’offre de crédit aux particuliers et la remontée des taux d’intérêt. NEXITY affiche des résultats démontrant la solidité de son modèle, capitalisant en particulier sur sa position de premier promoteur immobilier français et sur la très forte progression des résultats de ses activités de services. Le volume de notre potentiel d’activité, la sécurisation de notre backlog, la solidité de notre bilan et l’implication et la qualité de nos équipes nous rendent confiants pour traverser au mieux cette période d’incertitude et être en capacité de répondre aux immenses besoins en logement des Français. Nous venons d’ailleurs de renforcer nos positions en Occitanie avec la prise de participation majoritaire dans l’entreprise Angelotti, et restons en mouvement pour participer à la consolidation à venir du secteur et mieux répondre aux enjeux de la ville durable. »

PROMOTION IMMOBILIER RÉSIDENTIEL 

Activité commerciale
La pénurie d’offre, observée depuis plusieurs années sur le marché français, persiste malgré un redressement récent de la délivrance des permis de construire pour les logements collectifs. L’accélération du contexte inflationniste enregistrée au second trimestre allonge la durée de montage des opérations, retarde le démarrage de leur commercialisation, contraignant ainsi l’offre commerciale. Le marché du logement neuf en France est donc affecté malgré une demande toujours soutenue, à la fois des particuliers et des investisseurs institutionnels. Ainsi, les ventes de logements neufs ont enregistré une baisse d’environ 20% au premier trimestre selon la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) qui devrait se poursuivre sur le reste de l’année.

Dans ce contexte, NEXITY affiche une bonne résistance de son activité commerciale au premier semestre avec 7.639 réservations (-9% en volume par rapport au premier semestre 2021, -5% en valeur à 1,8 Md€), avec une répartition toujours équilibrée de sa clientèle entre particuliers (63% des réservations du semestre) et clients institutionnels (37%). Les prix de vente au mètre carré en zones tendues (A et B1) qui représentent environ 80% des réservations de la période restent orientés à la hausse, en ligne avec le premier trimestre ( 3,7% vs S1 2021).

Nexity a bénéficié, comme attendu, au premier semestre d’une reprise des permis de construire ( 19% par rapport au S1 2021) mais NEXITY souhaite sécuriser ses marges dans un contexte plus difficile. Ainsi, ces nouveaux permis n’ont pas permis l’augmentation de l’offre commerciale, comme anticipée en début d’année, principalement du fait du temps de négociation pour intégrer la tendance inflationniste sur les coûts de construction et valider le prix de vente. En conséquence, les mises en commercialisation ont baissé de 12% sur la période. L’offre reste donc faible (7.199 lots contre 7.655 au 31 décembre 2021) ne permettant pas de répondre à la demande. Cette offre est peu risquée (absence de stock de logements achevés, et plus de 70% de l’offre non démarrée en travaux). Le délai d’écoulement reste très rapide (4,5 mois vs. 4,4 mois au 31 décembre 2021).

Résultats financiers 
Le chiffre d’affaires est en léger repli au premier semestre 2022 et reflète le moindre niveau de démarrage des nouvelles opérations au cours du semestre. Le taux de marge est en retrait, affecté par le pilotage prudent des opérations conduisant à une moindre couverture des coûts fixes liée au décalage des opérations et une hausse des coûts liés aux abandons d’opérations. Le Besoin en Fonds de Roulement s’élève à 1,2 milliard d’euros. Le BFR du logement neuf en France représente 18% du backlog, en ligne avec les niveaux historiquement enregistrés.

Perspectives 
Compte tenu du durcissement de la conjoncture du Logement observée au second trimestre, NEXITY anticipe désormais un marché en repli de 17% pour 2022 (~130.000 lots vs. 157.000 lots en 2021). NEXITY maintient son objectif d’une part de marché supérieure à 14%, avec une accélération des ventes en bloc attendue au second semestre. La contribution aux résultats 2022 de l’acquisition du groupe Angelotti annoncée en juin 2022 devrait être faible dans l’hypothèse d’un closing en fin d’année. Le Groupe reste confiant dans sa capacité à contenir les tensions observées sur les coûts de construction pour les opérations en cours. Les anticipations de hausse de taux d’emprunt immobilier nous conduisent à renforcer notre vigilance sur l’adéquation de la nouvelle production par rapport aux conditions de marché.

PROMOTION IMMOBILIER D’ENTREPRISE 

Activité commerciale 
Dans un contexte de marché en bas de cycle et toujours attentiste, NEXITY a enregistré comme anticipé un faible niveau de prises de commandes au premier semestre (92 millions d’euros à fin juin). Ce montant inclut 66 millions d’euros de prises de commandes en région ( 41% par rapport au S1 2021) où NEXITY continue de renforcer sa présence.

Résultats financiers 
La base de comparaison du premier semestre 2021 est élevée, elle intégrait la contribution de la prise de commande de l’immeuble Reiwa à Saint-Ouen pour 124 millions d’euros de chiffre d’affaires et 16 millions de résultat opérationnel. Les résultats semestriels 2022 sont logiquement en repli compte tenu de cet effet de base important. Retraité de cet élément, le chiffre d’affaires est en progression ( 3%). Le taux de marge du premier semestre 2022 reste supérieur au niveau normatif de l’activité. Le niveau de BFR reste à un niveau faible et tient compte du rythme d’encaissement des avances clients pendant la durée des chantiers.

Perspectives
Les perspectives pour l’immobilier d’entreprise restent inchangées. Compte tenu de l’attentisme des entreprises, les prises de commandes tertiaires devraient atteindre un point bas en 2022. L’écoulement du backlog devrait permettre d’atteindre un chiffre d’affaires consolidé d’environ 400 millions d’euros en 2022.

SERVICES 

Le chiffre d’affaires des Services s’élève à 421 millions d’euros au premier semestre 2022, en progression de 9% par rapport au S1 2021, principalement tiré par les activités d’exploitation, et notamment le coworking (Morning), qui voit son chiffre d’affaires doubler au premier semestre 2022, avec la progression du taux d’occupation sur la période ( 11 points) et l’augmentation de 30% du parc géré (9 ouvertures au cours du semestre représentant 19.000 m²). Les résidences étudiantes (Studéa) enregistrent également une progression de leur performance avec un taux d’occupation en progression de 3 points à 96% vs 93% à fin décembre 2021.

Le résultat opérationnel courant est en hausse de 39% à 36 millions d’euros. Le taux de marge opérationnelle est en croissance de 180 points de base et atteint 8,5%.

Perspectives
Les activités de Services devraient bénéficier au second semestre de la poursuite de la bonne dynamique de croissance rentable enregistrée au premier semestre.

RÉSULTATS CONSOLIDÉS - REPORTING OPÉRATIONNEL

Le résultat net publié au premier semestre 2021 s’élevait à 281 millions d’euros et intégrait les éléments non courants relatifs aux cessions d’Ægide-Domitys et de Century 21 (206 millions d’euros). Le résultat net 2021 retraité à périmètre constant s’établissait à 75 millions d’euros.

*2021 retraité suite à la décision IFRS-IC de mars 2021 sur les coûts de logiciels utilisés en mode Saas

CHIFFRE D’AFFAIRES

Le chiffre d’affaires publié s’établit à 1.964 millions d’euros, en retrait de 5% par rapport au premier semestre 2021 à périmètre comparable. Le chiffre d’affaires publié au S1 2021 intégrait le chiffre d’affaires des activités cédées en 2021 (Century21 et Ægide-Domitys) et s’élevait à 2.275 millions d’euros. Retraité de l’effet de base de la prise de commande Reiwa en Immobilier d’entreprise au premier semestre 2021, le chiffre d’affaires progresse de 1%.

(1) Les activités cédées sont consolidées jusqu'au 31 mars 2021 pour Century 21 et jusqu'au 30 juin 2021 pour Ægide-Domitys.

En normes IFRS, le chiffre d’affaires publié à fin juin 2022 s’établit à 1.800 millions d’euros. Ce chiffre d’affaires exclut celui des co-entreprises en application de la norme IFRS 11, qui impose leur comptabilisation par mise en équivalence, ces dernières étant intégrées proportionnellement dans le reporting opérationnel. Le chiffre d’affaires IFRS publié au S1 2021 (2.099 millions d’euros) n’est pas comparable car il intégrait le chiffre d’affaires des activités cédées en 2021 (Century21 et Ægide-Domitys).

Pour rappel, les chiffres d'affaires des activités de promotion sont reconnus selon la méthode de l'avancement pour les VEFA et les contrats de promotion immobilière, c'est-à-dire calculés sur la base des ventes notariées et au prorata de l'avancement de l'ensemble des coûts stockables engagés.

RÉSULTAT OPÉRATIONNEL

Le résultat opérationnel courant s’établit à 110 millions d’euros et le taux de marge opérationnelle s’élève à 5,6% du chiffre d’affaires, à un niveau non représentatif de la performance annuelle. La baisse du taux de marge (-80 pts) provient pour moitié de l’effet de base issu de la prise de commande de Reiwa en immobilier d’entreprise au S1 2021.

* 2021 retraité suite à la décision IFRS-IC de mars 2021 sur les coûts de logiciels utilisés en mode Saas

AUTRES ÉLÉMENTS DU COMPTE DE RÉSULTAT

Le résultat financier ressort à -26 millions d’euros au premier semestre 2022, et s’améliore de 5 millions d’euros par rapport au 30 juin 2021 à périmètre constant. La hausse des charges d’intérêt sur obligations locatives (2 millions d’euros vs S1 2021) consécutive à la croissance des activités de coworking est largement compensée par la baisse du coût de l’endettement financier pour 7 millions d’euros. Le coût moyen de financement est en baisse à 1,8%, contre 2,1% fin 2021. Compte tenu de sa structure d’endettement principalement à taux fixe, le Groupe est faiblement exposé à une hausse des taux d’intérêt sur le résultat financier 2022.

La charge d’impôts (y compris Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises, CVAE) à périmètre constant est stable à - 24 millions d’euros. Le taux effectif d’impôt courant (hors CVAE) s’élève à 27% à fin juin 2022 en ligne avec le taux fiscal normatif.

Le résultat net part du Groupe à périmètre constant pour le premier semestre 2022 s’élève à 54 millions d’euros (contre 75 millions d’euros au 30 juin 2021).

FLUX DE TRÉSORERIE ET BILAN

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