Kaufman & Broad SA : Résultats Annuels 2018

Communiqué de presse
Paris, le 30 janvier 2019

RÉsultats Annuels 2018

• Résultats commerciaux et financiers solides :

                              
                                 Backlog global : 17,9 % à 2,2 Mds€
                                 Chiffre d'affaires : 12,0 % à 1,6 Md€
                                 Résultat net (part du groupe) : 23,4 % à 73,0 M€
                                 Structure financière : situation de trésorerie nette positive de 50,0 M€
                               

• Proposition de dividende : 2,50 € par action

                              

Il en résulte une réduction de 83,1 M€ de la dette financière par rapport à fin 2017 et une situation de trésorerie nette positive de 50 M€ à fin novembre 2018.

L'ensemble de ces éléments conduit à un accroissement de plus de 46 millions d'euros des capitaux propres consolidés à près de 262 M€ à fin novembre et une capacité financière de 353,4 M€, constituée pour l'essentiel de trésorerie disponible (253,4 millions d'euros).

En 2019, les fondamentaux favorables du marché, toujours aussi puissants (dynamiques démographiques, nécessité de construire dans les zones tendues notamment), continueront de soutenir  la demande de logements neufs. Toutefois, les perspectives conjoncturelles de baisse des attributions de permis de construire et de hausse du taux d'abandon des projets liée à la persistance de l'inadéquation entre le prix des offres et le pouvoir d'achat devraient conduire le marché à s'établir à environ 115 000 logements.

Dans ce contexte, Kaufman & Broad poursuivra sa stratégie de commercialisation de programmes respectant les attentes et la capacité financière de ses clients.

Sur l'ensemble de l'exercice 2019,  le chiffre d'affaires global devrait être stable par rapport à 2018 : la baisse attendue au 1^er semestre du fait de la forte activité enregistrée par l'Immobilier d'Entreprise au cours du 1^er semestre 2018 devrait être compensée par une hausse au second semestre 2019. Le taux de marge brute devrait se maintenir autour de 19 % et le taux d'EBIT ajusté au-dessus de 9 %. 

Sur ces bases, le Conseil d'administration proposera à l'Assemblée Générale des actionnaires la mise en paiement d'un dividende de 2,50 € par action, en progression de 19 %, avec une option de paiement en numéraire, en actions ou en numéraire et en actions. »

Activité commerciale

• Pôle Logement

Sur l'année 2018, les réservations de logements en valeur s'élèvent à 1 871,5 millions d'euros (TTC), soit une hausse de 4,5 % par rapport à 2017. En volume, elles s'établissent à 9 122 logements, en progression de 1,1 % par rapport à 2017.

Le délai d'écoulement des programmes s'est établi à 5,0 mois sur douze mois, en amélioration de 0,1 mois par rapport à 2017 (5,1 mois).

L'offre commerciale, avec 95 % des programmes situés en zones tendues (A, Abis et B1), s'élève à 3 781 logements à fin 2018 (3 835 logements à fin 2017).

Répartition de la clientèle

Sur 2018, les réservations en valeur (HT) des primo-accédants sont en augmentation par rapport à 2017 et représentent 18 % des ventes. Les secondo-accédants ont progressé de 5 % et représentent 9 % des ventes. Les réservations réalisées auprès des investisseurs représentent 31 % des vente (dont 26 % pour le seul dispositif Pinel). La part des ventes en bloc a progressé de 34 % et représente 41 % des ventes sur 2018, dont plus de 46 % de résidences gérées (tourisme, étudiants, affaires et séniors).

• Pôle Tertiaire

Sur l'ensemble de l'exercice 2018, le pôle Tertiaire a enregistré des réservations nettes de 359,5 millions  d'euros TTC correspondant à une plateforme logistique et 2 ensemble immobiliers de bureaux.

En particulier, Kaufman & Broad a signé :

• une VEFA pour la réalisation d'un immeuble de bureau d'environ 7 000 m² à Eurasanté, pôle d'excellence autour du thème des industries de la santé développé par la Métropole Lilloise ;
• une VEFA pour la restructuration lourde du campus tertiaire « HIGHLIGHT » à Courbevoie de 24 000  m² organisé en trois bâtiments dont une tour IGH ;
• une VEFA pour la réalisation de l'immeuble de bureaux « GREEN OAK » à Arcueil sur le secteur de la Vache Noir de 10 700 m² dont la réalisation intègre une part importante de matériaux bas carbone ou décarbonés comme le bois ou la pâte de verre recyclée en façade ;
• une VEFA pour la réalisation d'une plateforme logistique XXL de dernière génération d'une surface totale de 74 000 m² à MER pour le compte de DWS (Deutsche Bank Asset Management) après avoir signé un BEFA avec le groupe LAPEYRE.

Par ailleurs, Kaufman & Broad a livré en 2018 deux projets de bureaux importants :

• L'immeuble « GALAXIE » situé à Paris 13^ème de 23 000 m² accueillant le nouveau siège du Groupe CDC Habitat,
• L'immeuble « ORA » situé à Paris 17^ème de 26 000 m² accueillant notamment le nouveau siège de Canon sur 70% de sa surface.

Kaufman & Broad (via sa filiale Concerto) a également livré la plateforme logistique interarmées à Châtres de 36 000 m² réalisée pour le compte de GROUPAMA (propriétaire) et du Ministère de la Défense (locataire).

Kaufman et Broad a actuellement en commercialisation ou à l'étude environ 283 000 m² de surface de bureaux et environ 66 000 m² de surfaces logistiques. Par ailleurs, près de 52 000 m² de surface de bureaux sont actuellement en construction et plus de 146 000 m² de surfaces logistiques.

• Indicateurs avancés de l'activité commerciale et développement

A fin 2018, le backlog Logement s'établit à 1 960,8 millions d'euros (HT), soit 18,2 mois d'activité. A la même date, Kaufman & Broad comptait 203 programmes de logements en cours de commercialisation, représentant 3 781 logements (218 programmes pour 3 835  logements fin 2017).

Le portefeuille foncier Logement représente 30 116 lots. Il est en progression de 8,4 % par rapport à celui de fin 2017 et correspond à plus de 3 années d'activité commerciale.

Au 1^er trimestre 2019, le groupe prévoit de lancer 25 nouveaux programmes, dont 8 en Île-de-France représentant 543 lots, 16 en Régions représentant 1 139 lots et 1 en immobilier d'entreprise. 

A fin 2018, le backlog tertiaire s'élève à 218,3 millions d'euros.

• Résultats financiers
   

• Activité 

Le chiffre d'affaires global s'établit à 1 558,2 millions d'euros (HT), en progression de 12,0 % par rapport à 2017.

Le chiffre d'affaires Logement s'élève à 1 293,8 millions d'euros (HT), contre 1 213,7 millions d'euros (HT) en 2017. Il représente 83,0 % du chiffre d'affaires du groupe. Le chiffre d'affaires de l'activité Appartements est en hausse de 4,4 % comparé à 2017 et s'établit à 1 220,8 millions d'euros (HT). Le chiffre d'affaires de l'activité Maisons individuelles en village s'établit à 73,0 millions d'euros (HT) contre 44,6 millions d'euros (HT) en 2017.

Le chiffre d'affaires du pôle Tertiaire s'établit à 254,2 millions d'euros (HT), à comparer à 165,3 millions d'euros en 2017.

• Eléments de rentabilité 

La marge brute s'élève à 300,0 millions d'euros en 2018, à comparer à 269,1 millions d'euros en 2017. Le taux de marge brute s'établit à 19,3%, stable par rapport à 2017 (19,4 %).

Les charges opérationnelles courantes s'élèvent à 162,8 millions d'euros (10,4 % du chiffre d'affaires), contre 151,2 millions d'euros pour la même période en 2017 (10,9 % du chiffre d'affaires).

Le résultat opérationnel courant s'établit à 137,2 millions d'euros, à comparer à 118,0 millions d'euros en 2017. Le taux de marge opérationnelle courante s'élève à 8,8 % contre 8,5  % en 2017.

L'EBIT ajusté du groupe s'élève à 148,9 millions d'euros en 2018 (à comparer à 126,1 millions en 2017). La marge d'EBIT ajusté s'élève à 9,6 % (9,1 % en 2017).

Le résultat net - part du groupe ressort à 73,0 millions d'euros contre 59,1 millions d'euros en 2017, en progression de 23,4%.

• Structure financière et liquidité

La trésorerie nette s'établit à 50 millions d'euros au 30 novembre 2018, à comparer à une dette financière nette de -33,1 milions d'euros à fin 2017, soit une amélioration de 83,1 millions d'euros à un an d'intervalle. Elle prend en compte les rachats d'actions effectués en 2018 pour un montant de 6,6  millions d'euros. La trésorerie active (disponibilités et valeurs mobilières de placement) s'établit à 253,4 millions d'euros, à comparer à 221,1 millions d'euros au 30 novembre 2017. La capacité financière s'élève à 353,4 millions d'euros (321,1 millions d'euros à fin 2017).

Le besoin en fonds de roulement de 110,8 millions d'euros, soit 7,1 % du chiffre d'affaires annuel, se compare à 147,6 millions d'euros à fin 2017 (10,6% du chiffre d'affaires). Il s'établit sensiblement en deçà des niveaux "normatifs"  pour deux raisons principales : d'une part, des délais d'écoulement historiquement bas dans l'activité Logement ; d'autre part,  les conditions opérationnelles favorables dont ont bénéficié en 2018 les opérations tertiaires en production, que ce soit en bureaux ou en logistique.

• Dividendes

Le Conseil d'administration de Kaufman & Broad SA proposera à l'Assemblée Générale des actionnaires du 2 mai 2019 la mise en paiement d'un dividende de 2,50 € par action, soit une progression de 19 % par rapport au dividende versé au titre de 2017 (2,10 € par action). Il sera également proposé à cette Assemblée Générale de donner aux actionnaires de Kaufman & Broad la faculté de percevoir ce dividende en numéraire, en actions ou en numéraire et en actions.

• Gouvernance

Dans une dynamique d'amélioration continue de sa gouvernance, le Conseil d'administration de Kaufman & Broad a décidé de confier à Yves Gabriel le poste d'administrateur référent. Yves Gabriel a fait son entrée au Conseil d'administration le 8 mars 2016 en tant qu'administrateur indépendant et préside, depuis, le Comité de Rémunération et de Nomination.
Président-Directeur Général de BOUYGUES Construction et Administrateur du groupe BOUYGUES de 2002 à 2015, Yves Gabriel a été Directeur Général du groupe SAUR de 1996 à 2002 et Directeur Général du groupe SCREG de 1992 à 1996. Auparavant, il a exercé des postes de direction générale dans différentes filiales des groupes SCREG et Bouygues.
Yves Gabriel assistera le Président du Conseil d'administration dans ses missions, notamment dans l'organisation et le bon fonctionnement du Conseil d'administration, de ses comités et la supervision du gouvernement d'entreprise et du contrôle interne.

• Perspectives 2019

Sur l'ensemble de l'exercice 2019,  le chiffre d'affaires global devrait être stable par rapport à 2018 : la baisse attendue au 1er semestre du fait de la forte activité enregistrée par l'Immobilier d'Entreprise au 1^er semestre 2018 devrait être compensée par une hausse sur le second semestre. Le taux de marge brute devrait se maintenir autour de 19 % et le taux d'EBIT ajusté au-dessus de 9 %.

Ce communiqué est disponible sur le site www.kaufmanbroad.fr

• Prochaine date d'information périodique :
   
  • 12 avril 2019 : Résultats du premier trimestre 2019 (après Bourse)
  • 2 mai 2019 : Assemblée Générale des actionnaires

Contacts

A propos de Kaufman & Broad - Depuis plus de 50 ans, Kaufman & Broad conçoit, développe, fait construire et commercialise des maisons individuelles en village, des appartements et des bureaux pour compte de tiers. Kaufman & Broad est l'un des premiers Développeurs-Constructeurs français par la combinaison de sa taille, de sa rentabilité et de la puissance de sa marque.

Le Document de Référence de Kaufman & Broad a été déposé le 29 mars 2018 auprès de l'Autorité des marchés financiers (l'« AMF ») sous le numéro D.18 0226. Il est disponible sur les sites internet de l'AMF (www.amf-france.org) et de Kaufman & Broad (www.kaufmanbroad.fr). Il contient une description détaillée de l'activité, des résultats et des perspectives de Kaufman & Broad ainsi que des facteurs de risques associés. Kaufman & Broad attire notamment l'attention sur les facteurs de risques décrits au chapitre 1.2 du Document de Référence. La concrétisation d'un ou plusieurs de ces risques peut avoir un effet défavorable significatif sur les activités, le patrimoine, la situation financière, les résultats ou les perspectives du groupe Kaufman & Broad, ainsi que sur le prix de marché des actions Kaufman & Broad.
Le présent communiqué ne constitue pas et ne saurait être considéré comme constituant une offre au public, une offre de vente ou une offre de souscription ou comme destiné à solliciter un ordre d'achat ou de souscription dans un quelconque pays.

• Glossaire 

Backlog : Il recouvre, pour les Ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA), les logements réservés non livrés pour lesquels l'acte de vente notarié n'a pas encore été signé et les logements réservés non livrés pour lesquels l'acte de vente notarié a été signé à hauteur de la partie non encore prise en chiffre d'affaires (sur un programme avancé à 30 %, 30 % du chiffre d'affaires d'un logement pour lequel l'acte de vente notarié a été signé est comptabilisé en chiffre d'affaires, 70 % sont inclus dans le backlog). Le backlog est une synthèse à un moment donné qui permet d'estimer le chiffre d'affaires restant à reconnaître au cours des prochains mois et ainsi de conforter les prévisions du groupe  étant précisé qu'il existe une part incertaine de transformation du backlog en revenus, notamment pour les réservations non encore actées.

BEFA : le Bail en l'état futur d'achèvement consiste pour un utilisateur à louer un immeuble avant même sa construction ou sa restructuration.

Capacité financière : correspond à la trésorerie active augmentée des lignes de crédit non tirées à date

Délai d'écoulement : Le délai d'écoulement des stocks est le nombre de mois nécessaire pour que les logements disponibles soient vendus si les ventes se poursuivaient au même rythme que celui des mois précédents, soit l'encours de logements (offre disponible) par trimestre divisé par les réservations par trimestre écoulés elles-mêmes divisées par trois.

EBIT ajusté : correspond au résultat opérationnel courant retraité des coûts d'emprunt « IAS 23 révisée » capitalisés et déstockés dans la marge brute.

LEU : les LEU (Logements Equivalent Unités livrés) sont le reflet direct de l'activité. Le nombre de « LEU » est égal au produit (i) du nombre de logements d'un programme donné pour lesquels l'acte de vente notarié a été signé et (ii) du rapport entre le montant des dépenses foncières et des dépenses de construction engagées par le groupe sur ledit programme et le budget total des dépenses dudit programme.

Marge brute : correspond au chiffre d'affaires diminué du coût des ventes. Le coût des ventes est notamment constitué du prix des terrains, des coûts fonciers qui y sont rattachés et des coûts de construction.

Offre commerciale : elle est représentée par la somme du stock de logements disponibles à la vente à la date considérée, c'est-à-dire la totalité des logements non réservés à cette date (déduction faite des tranches commerciales non ouvertes).

Portefeuille foncier : représente l'ensemble des terrains pour lesquels tout engagement (promesse de vente,.) a été signé.

Réservations : mesurées en volume (Units ou Unités) et en valeur, elles sont le reflet de l'activité commerciale du groupe. Leur intégration au chiffre d'affaires est conditionnée par le temps nécessaire à la transformation d'une réservation en une signature d'acte notarié, fait générateur de la prise de résultat. Par ailleurs, dans les programmes de logements collectifs incluant des immeubles mixtes (appartements, locaux d'activité, commerce, bureau), toutes les surfaces sont converties en équivalents logements.

Taux d'écoulement : Le taux d'écoulement (Te) représente le pourcentage du stock initial qui se vend mensuellement sur un programme immobilier (ventes/mois divisé par le stock initial) ; soit les réservations nettes mensuelles divisées par le rapport au stock début de période augmenté du stock fin de période divisé par deux.

Units : les Units ou Unités permettent de définir le nombre de logements ou d'équivalent logement (pour les programmes mixtes) d'un programme donné. Le nombre d'Units des équivalents logements se détermine en rapportant la surface par type (locaux d'activité, commerce, bureau) à la surface moyenne des logements précédemment obtenue.

VEFA : la Vente en l'état  futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de Maître de l'Ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

ANNEXES

• Données financières

Principales données consolidées

* L'Ebit ajusté correspond au résultat opérationnel courant du groupe retraité des coûts d'emprunt « IAS 23 révisée » capitalisés et déstockés dans la marge brute.
**Basé sur le nombre de titres composant le capital social de Kaufman & Broad S.A soit 21 073 535 actions au 30 novembre  2017 et  21 864 074 actions au 30 novembre 2018

Compte de résultat consolidé*

*Non arrêté par le Conseil d'Administration et non audité.

Bilan consolidé*

*Non arrêté par le Conseil d'Administration et non audité
.

• Données opérationnelles

Pièce jointe

• Kaufman & Broad: Résultats Annuels 2018.pdf