Pour se constituer un patrimoine solide, de nombreux investisseurs préfèrent investir dans ce qui est tangible. L’immobilier de rendement devient alors l’un des piliers d’une stratégie patrimoniale et s’impose comme une évidence: un immeuble, des revenus locatifs et une appréciation continue de la valeur du marché immobilier en Suisse depuis de nombreuses années ( 20,2% depuis 2019 selon l’Office fédéral de la statistique¹ engendrent un sentiment de contrôle
Par ailleurs, le paysage fiscal suisse évolue: l’abolition de la valeur locative des logements occupés par leurs propriétaires, décidée après la votation du 28 septembre 2025, rebat les cartes des investisseurs dans l’immobilier direct. Les nombreuses déductions (intérêts passifs, coûts de maintenance ou de rénovation) sont en effet désormais fortement restreintes, voire supprimées, pour les logements occupés par leurs propriétaires. Cette réforme fiscale avantage aujourd’hui des solutions plus flexibles que l’investissement immobilier direct, comme les fonds immobiliers, qui ne sont pas soumis aux mêmes contraintes opérationnelles et fiscales.
Pourquoi privilégier l’immobilier via des fonds?
Dans le contexte actuel, investir en direct devient plus complexe que jamais: gestion, rénovation, conciergerie, suivi locatif… autant de tâches opérationnelles dont il faut s’occuper. C’est là que l’option des fonds d’investissement immobiliers, cotés ou non, offre une alternative intéressante, permettant notamment:
- un accès à l’immobilier de manière plus liquide, car les parts sont souvent négociables plus facilement qu’un bien physique;
- la délégation des tâches opérationnelles, telles que gestion locative, rénovation, conciergerie, entretien, à des équipes spécialisées, libérant ainsi l’investisseur de ces contraintes;
- une diversification naturelle (géographique, sectorielle, locative) difficile à atteindre via un bien unique.
En outre, pour conserver une capacité d’action et de réaction optimale, en particulier lorsque les conditions de marché ou fiscales évoluent, il est préférable de privilégier l’investissement via des fonds cotés plutôt que l’immobilier direct.
Les rendements nets souvent faibles de l’immobilier
Par ailleurs, à mesure que le patrimoine s’étoffe, la stratégie de concentration dans l’immobilier montre parfois ses limites. Bien souvent, derrière cette façade rassurante, le patrimoine repose sur une structure déséquilibrée. Nous constatons régulièrement des patrimoines massivement investis dans la pierre, offrant un rendement réel en deçà des attentes, parfois à peine supérieur à l’inflation.
En effet, après avoir déduit du rendement brut les frais d’entretien, les impôts, les coûts de gérance et d’inévitables rénovations, le rendement net (ou réel) s’avère souvent faible. Couplé à une prévoyance peu voire pas optimisée et un niveau d’endettement étonnamment bas, davantage dicté par la prudence que par une stratégie structurée, le patrimoine n’est pas optimisé.
Nous observons ainsi un cloisonnement: immobilier, 2e pilier, portefeuille titres… Chacun de ces éléments vivant sa propre vie sans réel dialogue entre eux. Or, c’est précisément dans les synergies possibles que réside une grande partie du potentiel inexploité.
Optimiser sa stratégie pour maîtriser sa charge fiscale
Chez Lombard Odier, notre approche part d’un principe simple: un patrimoine n’est pas une somme d’actifs, mais une approche bilantielle composée des actifs et des passifs (p. ex. de fonds propres ET d’un niveau approprié d’endettement). Il mérite d’être pensé comme un tout cohérent, où chaque décision vient enrichir les autres, où chaque levier est activé au bon moment, dans la bonne direction.
Prenons la prévoyance. Le 2e pilier est souvent perçu comme une case administrative, une contrainte. C’est en réalité un outil d’une puissance exceptionnelle. Par exemple, chaque opération de rachat d’années de cotisations effectuée permet une réduction immédiate de la charge fiscale, améliore les prestations de retraite et introduit une diversification dans un patrimoine souvent trop concentré.
Pourtant, ce levier reste peu utilisé, faute d’accompagnement ou parce qu’il est moins «visible» que d’autres.
Augmenter sa capacité d’investissement et son potentiel de rendement
Un autre levier méconnu est le crédit (à construire par exemple avec un mix d’hypothèques et de crédit lombard²). Souvent réservé dans l’imaginaire collectif à une clientèle sophistiquée, il est en réalité un outil flexible. En nantissant un portefeuille de titres, il est possible de mobiliser des liquidités importantes, sans vente d’actifs et sans frottement fiscal. Ces fonds peuvent servir, notamment, à financer des rachats dans la prévoyance ou à diversifier davantage un portefeuille de titres. Le tout dans une logique de levier maîtrisée, prudente mais efficace.
Plus de flexibilité pour créer de la valeur à long terme
En définitive, l’immobilier demeure un pilier essentiel du patrimoine, mais il ne peut plus constituer à lui seul une stratégie. Dans un environnement fiscal en pleine mutation, marqué notamment par l’abolition de la valeur locative et la réduction des déductions, l’investissement direct perd en attrait. L’exposition via des fonds immobiliers3 offre désormais une alternative plus flexible: elle permet de déléguer la gestion opérationnelle, d’élargir la diversification et de conserver une agilité précieuse face aux changements de marché et de fiscalité.
Un patrimoine ne se résume pas à une somme d’actifs, mais à une architecture vivante. L’immobilier y a toute sa place, à condition d’être intégré dans une stratégie globale, cohérente et évolutive, où chaque décision – qu’elle concerne la prévoyance, les placements financiers ou le levier de crédit – contribue à renforcer l’équilibre d’ensemble et la création de valeur à long terme.
1) Source: Prix de l’immobilier en Suisse.
2) La désignation «crédit lombard» n’a aucun rapport avec le nom de notre banque.
3) Les performances passées n’indiquent pas de garanties futures.
