Résultats semestriels 2022 en forte croissance : effet dilutif de l’augmentation de capital déjà absorbé
Résultats semestriels en forte croissance : Chiffre d’affaires 7% Résultat net 34%
Effet dilutif de l’augmentation de capital (107,3 M€) déjà absorbé
Paris, le 27 juillet 2022 Le Conseil d’administration d’INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier de bureaux neufs en Régions et leader du Green Building, a arrêté lors de sa réunion du 26 juillet 2022 les résultats semestriels consolidés au 30 juin 20221. Ces résultats sont notamment marqués :
Ainsi, l’effet dilutif de l’augmentation de capital réalisée en fin de semestre est absorbé dès cette clôture (ANR NDV /action stable à 54,1 € malgré la hausse du nombre d’actions de 28%).
Compte de résultat consolidé EPRA
Une activité opérationnelle soutenue INEA a réalisé un premier semestre très dynamique. A l’investissement d’abord, en acquérant deux nouveaux immeubles de bureaux, gérant de manière opportuniste son risque locatif :
Cherchant à optimiser son exposition régionale, INEA a cédé dans le même temps un immeuble neuf de 3.813 m² situé dans le quartier Basso Cambo à Toulouse, à un prix supérieur de 20% à la dernière valeur d’expertise. Avec la vente d’un autre immeuble plus modeste, portant le volume arbitré à 15,7 M€, INEA enregistre ainsi dans son compte de résultat consolidé un résultat exceptionnel de près de 2 M€.
Sur le plan locatif, INEA a signé près de 30.000 m² ce semestre, soit 30% de plus qu’au premier semestre 2021. La divisibilité des immeubles d’INEA lui permet de capter les demandes locatives de taille moyenne, qui pour l’heure animent en majorité les marchés régionaux ces derniers mois, les grandes demandes étant, elles, encore limitées dans un environnement macro-économique incertain. Cette activité locative permet au taux d’occupation de rester au-dessus de 90%. Le ralentissement du rythme de commercialisation des dernières VEFA livrées explique le léger retrait constaté sur 6 mois (-0,8%) :
Le chiffre d’affaires consolidé s’établit au final à 27,9 M€, en hausse de 7,4% par rapport à la même période de l’exercice précédent. La croissance est de 1,9% à périmètre constant, avec un effet de l’indexation encore limité (1,2%) par rapport à son niveau attendu sur l’année.
La croissance du chiffre d’affaires est obérée ce semestre par un manque à gagner de 3,4 M€ lié au niveau de commercialisation des dernières VEFA et à la rénovation en cours de deux immeubles du patrimoine. Ces événements conjoncturels expliquent le retrait du résultat net récurrent sur 12 mois (-7%). L’impact des cessions réalisées permet au cash-flow de s’afficher en hausse de 66% sur 12 mois.
Optimisation et renforcement des ressources Malgré un contexte macro-économique troublé, la Société a opéré deux opérations de financement structurantes à des conditions compétitives au cours du premier semestre :
Grâce au placement immédiat des fonds propres levés en remboursement de lignes de crédit revolving, l’endettement de la Société a été abaissé à 412 M€ au 30 juin 2022 (contre 429 M€ au 31 décembre 2021). Le taux moyen d’endettement est stable sur 6 mois, à 2% (1,66% hors obligataire). La durée de vie moyenne résiduelle des emprunts s’est allongée à la suite de la signature du SLL en mars 2022, et atteint 4,4 ans (contre 3,7 ans au 31/12/21). La dette d’INEA reste largement couverte contre le risque de fluctuation des taux (à 80% contre 77% au 31 décembre 2021), et ce pour une durée supérieure à 3 ans.
Les covenants applicables à la dette d’INEA sont largement respectés au 30 juin 2022. La réalisation de l’augmentation de capital, couplée à la poursuite de la prise de valeur du patrimoine, a largement abaissé le niveau d’endettement de la Société :
INEA dispose en outre de 191 M€ de lignes non tirées, qui portent la maturité de sa dette totale à plus de 5 ans et lui garantissent de pouvoir financer sa croissance future à un coût maîtrisé.
Poursuite de la création de valeur sur le patrimoine INEA enregistre ce semestre une forte création de valeur sur son patrimoine ( 32 M€ à périmètre constant droits inclus), dans la lignée des semestres précédents. Cette revalorisation reflète la maturité des marchés sur lesquels INEA opère (bureaux neufs en régions et logistique urbaine) et la qualité du portefeuille constitué. Le taux moyen de capitalisation retenu par les experts s’établit à 5,75% contre 5,87% au 31 décembre 2021.
Au 30 juin 2022, la valeur du patrimoine global d’INEA – comprenant pour sa valeur d’acquisition le pipeline d’opérations non expertisés – s’établit à 1 149 M€ (droits compris), en croissance de 5,4% sur 6 mois.
Effet dilutif de l’augmentation de capital effacé en un semestre Les résultats semestriels de la Société, portés par la prise de valeur du patrimoine, lui permettent d’effacer dès le 30 juin l’effet dilutif de l’augmentation de capital réalisée le 24 juin 2022. Ainsi l’actif net réévalué NDV, prenant en compte la juste valeur de la dette, s’élève à 54,1 €/action, ce qui était son niveau au 31 décembre 2021.
Un cours de bourse résilient Le cours de l’action a progressé de 8% sur 12 mois, clôturant à 43,9 € au 30 juin 2022. Sur le premier semestre 2022, marqué par un contexte de marché particulièrement difficile, le titre INEA signe la plus faible volatilité du secteur, avec un recul limité à 5%.
Cette résilience se retrouve dans la décote relativement limitée qu’affiche le titre par rapport à l’actif net réévalué : 23% droits compris (ANR NRV) et 19% hors droits (ANR NDV), contre respectivement 22% et 15% au 31 décembre 2021.
Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats semestriels : « L’absorption en un semestre de l’effet dilutif d’une augmentation de capital qui correspond à un renforcement de près de 30% de nos fonds propres atteste à nouveau de la pertinence de la stratégie d’investissement de la Société. La performance boursière du titre, tant sa résilience que sa faible volatilité, la traduit tout aussi fortement. La qualité de notre actionnariat est également à souligner. En cette période agitée, nous comptons au cours des semestres à venir faire preuve d’opportunisme tout en restant prudents. »
Le rapport financier semestriel 2022 d‘INEA est disponible sur son site internet (https://fonciere-inea.com/investisseurs/). Prochain communiqué : Chiffre d’affaires du 3ème trimestre 2022 : le 6 octobre 2022 A propos d’INEA (www.fonciere-inea.com) Créée en mars 2005, INEA est une SIIC qui investit dans des immeubles de bureaux neufs ou récents situés dans les principales métropoles régionales françaises. INEA possède un patrimoine de qualité répondant à la demande de ses locataires, principalement des filiales de grands groupes privés ou publics, et aux dernières exigences environnementales. Au 30 juin 2022, son patrimoine est constitué de 75 sites immobiliers représentant une surface locative totale de plus de 434 000 m² et une valeur de 1 149 M€, offrant un rendement potentiel de 6,9 %. INEA a pour objectif 2 Mds€ de patrimoine d’ici à 2026. Plus d’information : www.fonciere-inea.com
Contacts : INEA Philippe Rosio Président Directeur général Tél. : 33 (0)1 42 86 64 46 Karine Dachary Directrice générale adjointe Tél : 33 (0)1 42 86 64 43 PUBLICIS CONSULTANTS Stéphanie Tabouis Tél : 33 6 03 84 05 03 stephanie.tabouis@publicisconsultants.com Theresa Vu Tel : 33 6 60 38 86 38 theresa.vu@publicisconsultants.com
ANNEXES 1. Compte de résultat consolidé EPRA
2. Loan-To-Value
3. Reporting EPRA Conformément aux recommandations de l’EPRA (European Public Real Estate Association) dont elle est membre, INEA publie ci-après les principaux indicateurs de performance permettant de favoriser la transparence et la comparabilité des résultats financiers des sociétés immobilières cotées en Europe. a. Résultat net récurrent EPRA Le calcul du RNR est modifié en semestriel par rapport au standard EPRA, afin de neutraliser l’impact de la norme IFRIC 21 (qui aboutit à comptabiliser dès le 30 juin la totalité des taxes annuelles non refacturables aux locataires).
Tableau de passage du RNR publié au RNR EPRA :
* hors actions auto-détenues b. Actif Net Réévalué EPRA
c. Taux de vacance EPRA Taux de vacance financière rapportant la valeur locative de marché des lots vacants sur la valeur locative de marché du patrimoine total en exploitation (taux d’occupation 100%) :
d. Taux de rendement EPRA L’EPRA a identifié deux mesures du taux de rendement d’un patrimoine :
INEA communique également un taux de rendement potentiel correspondant à la valeur locative potentielle du portefeuille (taux d’occupation de 100%) rapportée à la valeur d’acquisition des biens. Ce taux est de 6,9 % au 30 juin 2022.
e. Investissements immobiliers EPRA Il s’agit des décaissements liés aux investissements réalisés au cours du semestre :
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