SELECTIRENTE : Résultats annuels 2019
(1) nombre moyen pondéré d'actions en circulation sur l'exercice augmenté des actions sous-jacentes aux OCEANE et hors autodétention La bonne maîtrise des charges immobilières et d'exploitation, les actions engagées pour réduire le coût de l'endettement dans un contexte de taux d'intérêt toujours favorable, ainsi que l'effet de la conversion de 130 842 OCEANE sur l'exercice 2019 permettent d'afficher un résultat courant après impôt de 6 125 K€ en progression de 33,8 % par rapport à l'exercice précédent. Le cashflow courant progresse quant à lui de 23,1 % pour atteindre 10 333 K€. Le résultat net de l'exercice s'établit à 8 775 K€ en progression de 109,4 % sur un an, à la faveur notamment des arbitrages de l'exercice générant une forte plus-value de 3 124 K€ en résultat et en particulier de la cession en septembre 2019 d'un magasin de périphérie situé à Alfortville (94) pour un montant de 6 700 K€. Après retraitement de l'effet dilutif des OCEANE et prise en compte des actions émises dans le cadre l'augmentation de capital(2), le cashflow courant par action progresse de 13,1 % par rapport à l'exercice précédent pour s'établir à 5,88 € et le résultat net par action progresse de 76,4 % pour s'établir à 4,75 €. Progression de 0,8 % de l'ANR par action sur un an Le patrimoine réévalué de SELECTIRENTE s'établit à 315,4 M€(3) hors droits au 31 décembre 2019 contre 243,5 M€ un an auparavant, soit une hausse de 29,5 %. Les valeurs d'expertises progressent de 4,7 % à périmètre constant en 2019 traduisant le dynamisme des marchés sur lesquels SELECTIRENTE intervient ainsi que sa capacité à créer de la valeur. Cette hausse résulte d'une augmentation à la fois des valeurs des commerces de centre-ville ( 5,2 %), qui représentent 88 % du portefeuille, et des magasins de périphérie ( 1,5 %). Les progressions des valeurs d'actifs sont plus élevées à Paris ( 8,0 %) et en région parisienne ( 4,7 %) qu'en régions ( 0,4 %) et en Belgique (-5,6 %). A fin 2019, les taux de rendement induits par ces expertises (droits inclus) ressortent à 4,6 % pour les commerces de centre-ville (dont en moyenne 4,1 % pour les locaux parisiens estimés entre 2,75 % et 5,37 % pour les extrêmes, 5,2 % en région parisienne et 5,6% en régions) et 7,7 % pour les surfaces de périphérie, soit un taux de rendement moyen de 4,9 % pour l'ensemble du patrimoine. L'actif net réévalué par action triple net en normes EPRA ressort à 89,52 € contre 88,81 € fin 2018, soit une légère hausse de 0,8 % à apprécier notamment en considérant l'augmentation de capital de 217 M€ réalisée en décembre 2019 sur la base d'un prix d'émission de 86,80 € par action.
(1) Après correction de l'impact de la dilution des obligations convertibles émises le 17 décembre 2013 Un patrimoine immobilier physique constitué à 88 % de commerces de centre-ville et situé à 54 % dans Paris intra-muros Le patrimoine immobilier direct de SELECTIRENTE, constitué de 382 murs de commerces et un ensemble immobilier mixte (commerce et bureaux) à Bordeaux (33), s'élève à 305 M€ (hors droits). Il est principalement constitué de commerces de centre-ville à Paris et en région parisienne, et se décompose de la manière suivante au 31 décembre 2019 :
Les acquisitions de l'exercice 2019 ont été financées partiellement par des emprunts bancaires hypothécaires pour un montant total de 42,6 M€ contractés sur des durées de 10 à 15 ans à taux fixe (entre 0,85 % et 1,73 %). Parmi ces emprunts, on peut citer le financement partiel des acquisitions de l'ensemble immobilier à Bordeaux et du portefeuille de 31 boutiques à Paris par deux emprunts hypothécaires pour un montant total de 40,0 M€ contractés sur 10 ans au taux fixe de 1,23 % avec une tranche amortissable de 30 % et une tranche remboursable in fine de 70 %. SELECTIRENTE a en outre signé le 17 juillet 2019 un refinancement portant sur un portefeuille de 19 actifs commerciaux à Paris et en région parisienne pour un montant de 14 M€ (9,4 M€ de liquidités nouvelles). Cet emprunt constitué d'une tranche amortissable (11,2 M€) et d'une tranche in fine (2,8 M€) a été contracté sur 15 ans au taux fixe de 1,34 %. A fin décembre 2019, la dette bancaire hypothécaire de SELECTIRENTE s'élève à 134,0 M€ et se caractérise par :
Créée en 1997 à l'initiative de SOFIDY et de professionnels de l'immobilier, SELECTIRENTE a été introduite en Bourse en octobre 2006 et a adopté le statut SIIC au 1er janvier 2007. SELECTIRENTE se positionne comme une des rares foncières spécialisées dans l'immobilier de murs de commerces de proximité. SELECTIRENTE s'appuie sur le savoir-faire et les compétences de SOFIDY en matière d'asset management, de property management et d'exécution des programmes d'investissement, d'arbitrage et de financement. La Société a pour volonté stratégique la valorisation et le développement de son patrimoine commercial de centre-ville dans les métropoles françaises et européennes les plus dynamiques.
Caroline BEAUJEAN – Consultant Senior Shan- 33 (0)1 44 50 58 71 – caroline.beaujean@shan.fr Laetitia BAUDON – Directeur Conseil Shan – 33 (0)1 44 50 58 79 – laetitia.baudon@shan.fr Édouard KABILA – Directeur Marketing et Communication SOFIDY – edouard.kabila@sofidy.com
Le ratio loan-to-value correspond à la dette bancaire (133 982 K€ au 31 décembre 2019) rapportée à la valeur réévaluée (hors droits) du patrimoine de la Société (315 370 K€ au 31 décembre 2019).
La valeur réévaluée (hors droits) du patrimoine de la Société a été déterminée sur les bases suivantes : - le patrimoine immobilier direct est retenu pour sa valeur d'expertise au 31 décembre 2019 ou son prix d'acquisition hors droits et hors frais pour les acquisitions postérieures au 30 novembre 2019, - les parts de SCPI détenues en pleine propriété sont retenues pour leur valeur de retrait ou de marché au 31/12/2019, - les parts d'OPCI sont retenues pour leur dernière valeur liquidative connue au 31/12/2019, - les parts de la société Rose sont retenues pour leur dernier actif net réévalué connu,
Le Cash-Flow courant correspond au résultat de l'exercice (8 775 K€ sur 2019) augmenté des dotations nettes aux amortissements et provisions de l'exercice (4 683 K€ sur 2019) et retraité des plus ou moins-values de cessions nettes d'impôts (3 124 K€ sur 2019).
Régularisation ponctuelle des loyers au 30 décembre 2018 sans impact sur le résultat de l'exercice (car compensée par une reprise de provision) liée à une procédure relative à la fixation judiciaire d'un loyer avec effet rétroactif pour un magasin au Raincy (93). La variation des loyers entre le 30 décembre 2019 et le 30 décembre 2018 retraités de l'effet de cette régularisation ponctuelle, est déterminée de la manière suivante :
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