NEXITY : Résultats annuels 2019
RÉSULTATS FINANCIERS1 SUPÉRIEURS AUX OBJECTIFS
ACTIVITÉ COMMERCIALE TRÈS DYNAMIQUE
PERSPECTIVES 2020
AMBITION 2021 CONFIRMÉE
Selon Alain Dinin, Président : « Nexity publie, comme attendu, de très bons résultats annuels et, pour la première fois, chiffre l’apport de ses offres intégrées entre les métiers de promotion et de services à 16% de son chiffre d’affaires et de ses marges. La plateforme de Services, conjuguée à des positions de leader sur la quasi-totalité des métiers exercés, permet à notre Société d’être en avance sur son plan stratégique 2017-2021. Avec 26% de croissance de son chiffre d’affaires et 24% de croissance de son EBITDA sur les deux dernières années, NEXITY prévoit une croissance de l’ordre de 10% de son chiffre d’affaires, de son EBITDA et de son résultat opérationnel courant pour chacune des deux prochaines années, tout en assurant un niveau de dividende au moins égal à 2,70€ par action et un rendement pour les actionnaires au cours actuel supérieur à 6%. Au-delà, NEXITY est clairement positionné :
Résolument tournée vers le futur et toutes ses composantes de croissance, de rentabilité et de partage, l’équipe de Direction Générale renforcera en ce sens la Plateforme de Services à ses clients.». Selon Jean-Philippe Ruggieri, Directeur Général : « NEXITY réalise cette année encore une performance très solide, au-dessus de ses objectifs. C’est vrai pour notre activité commerciale dans les métiers de promotion :
La performance du Groupe se confirme également dans les Services immobiliers, où le modèle de NEXITY combine des activités récurrentes (comme l’Administration de biens) et des segments à forte croissance (comme les résidences seniors ou le coworking). C’est également le cas pour nos résultats financiers, avec un chiffre d’affaires et un EBITDA en croissance de près de 10%. La marge opérationnelle du Groupe connaît un léger tassement, principalement en raison d’investissements dans nos activités de services, nos outils digitaux et aussi, ne le cachons pas, d’une hausse aujourd’hui maîtrisée des coûts de construction. Au-delà de nos objectifs financiers 2020, qui intègrent l’intensification de nos synergies, nous voulons aussi accélérer la mise en œuvre de nos actions RSE, notamment pour atteindre la trajectoire carbone ambitieuse que nous nous sommes fixée, mais également de concentrer nos efforts sur la qualité des services proposés à nos Clients afin d’accroître leur satisfaction. Je tiens à remercier l’ensemble des collaborateurs du Groupe qui se sont mobilisés pour atteindre ces bons résultats. » *** Le mardi 25 février 2020, le Conseil d’administration de NEXITY, réuni sous la présidence d’Alain Dinin, a examiné et arrêté les comptes consolidés du Groupe au 31 décembre 2019 qui figurent en annexe du présent communiqué de presse. Les procédures d’audit ont été effectuées. Le rapport de certification sera émis après vérification du rapport de gestion. NEXITY DÉPASSE SES OBJECTIFS 20196
P: objectif dépassé O: objectif non atteint ACTIVITÉ COMMERCIALE 2019 CLIENT PARTICULIER Immobilier résidentiel Le marché français du logement neuf7 devrait atteindre 154.000 réservations en 2019 (environ -2% sur un an). Cette évolution a principalement été contrainte par un déficit d’offre ponctuel, lié à l’approche des élections municipales au printemps 2020, qui devrait s’estomper ensuite. Les conditions financières du marché des crédits immobiliers aux particuliers8, à des taux historiquement bas (1,13% en moyenne en décembre 2019), soutiennent la demande à un niveau très élevé. Par ailleurs, la croissance des prix de vente a permis de compenser la tendance inflationniste des coûts de construction qui devrait s’atténuer en 2020. Avec une croissance à 2 chiffres de ses réservations, NEXITY fait à nouveau beaucoup mieux que le marché. La part de marché7 du Groupe devrait ainsi progresser de 1,8 point à 14,2% (contre 12,4% à fin 2018). Pour l’année 2020, NEXITY anticipe un marché en redémarrage à compter du deuxième semestre, et s’attend à continuer à accroître sa part de marché. La forte surperformance de NEXITY par rapport au marché français reflète le succès de la stratégie multiproduits, multiservices et multimarques, combinée avec un positionnement géographique concentré sur le Grand Paris et les grandes métropoles, où la demande sous-jacente est très dynamique, et avec une offre de produits et de services sans équivalent sur le marché, qui lui permet de répondre à la demande des territoires. À fin 2019, les réservations nettes de logements neufs en France s’élèvent à 21.837 lots et 4.362 millions d’euros TTC, soit une croissance de 11% en volume et en valeur par rapport à 2018 (voir tableau en annexe 1). Retraitées d’un effet périmètre (prise de contrôle du groupe Ægide-Domitys réalisée en juin 2018), elles s’élèvent à 21.195 lots à fin décembre 2019 pour un chiffre d’affaires réservé de 4.231 millions d’euros TTC, soit une progression de 8% en volume et en valeur par rapport à 2018. Cette croissance est bien répartie sur l’ensemble du territoire avec 14% en Île-de-France et 10% en province, 86% des réservations sont réalisées en zones tendues. Sur le seul quatrième trimestre 2019, les réservations nettes de logements neufs en France sont en progression de 18% en volume et de 15% en valeur à 7.794 lots et 1.529 millions d’euros, traduisant une très forte activité sur les derniers mois de l’exercice. La progression des réservations se concentre principalement sur les investisseurs individuels ( 19% par rapport à 2018) et les bailleurs professionnels ( 11% par rapport à 2018) grâce notamment à une forte croissance des réservations en résidences gérées ( 53%), ces dernières représentant 29% des réservations totales. La proportion des clients accédants reste quasi-stable en volume bien que diminuant en pourcentage. Le prix moyen TTC des logements réservés par les clients particuliers de NEXITY à fin décembre 2019, qui s’élève à 231 milliers d’euros, est en progression de 3% par rapport à 2018. NEXITY, dont la stratégie consiste à proposer des logements abordables, ne se place pas dans une hypothèse d’inflation durable des prix de vente. Le niveau moyen de pré-commercialisation des opérations constaté au lancement des travaux reste élevé, à 73% à fin 2019 contre 69% à fin 2018. L’offre commerciale de logements est en retrait de 2% par rapport à fin 2018 pour atteindre 8.859 lots à fin 2019, en raison d’un délai d’écoulement moyen de l’offre particulièrement rapide de 4,9 mois9 (contre 5,5 mois en 2018). La part du stock achevé (104 lots) dans l’offre commerciale de logements demeure toujours très faible. À fin 2019, le potentiel d’activité en logements neufs10 progresse de 3% par rapport à fin 2018 et s’élève à 55.354 lots, soit 2,5 années d’activité. Cela représente 10,6 milliards d’euros de chiffre d’affaires potentiel hors taxes. Ce potentiel élevé, qui permet d’assurer le renouvellement futur de l’offre, s’accompagne d’une forte vigilance sur le prix des fonciers dans un contexte tendu des coûts de construction. À fin 2019, en intégrant les terrains à bâtir (2.088 lots) et l’international (641 réservations, x1,8 par rapport à 2018), l’activité commerciale de l’Immobilier résidentiel (24.566 lots réservés pour 4.639 millions d’euros TTC) est en croissance de 11% en volume et de 13% en valeur (à périmètre constant : 9% en volume et 10% en valeur). Services immobiliers aux particuliers Administration de biens Dans les activités d’administration de biens hors franchise (syndic, gestion locative, location, transaction), le portefeuille de lots en gestion s’élève à plus de 880.000 lots au 31 décembre 2019, -1,4% à périmètre courant11. Dans un marché de la transaction à un niveau record (plus d’un million de transactions dans l’ancien), les activités de transaction de NEXITY ainsi que le réseau de franchise Century 21 ont réalisé de très bonnes performances. Résidences gérées Nexity Studéa gère 124 résidences étudiantes au 31 décembre 2019 soit plus de 15.000 logements. Le taux d’occupation sur 12 mois glissants progresse pour atteindre 94,7% à fin 2019 (contre 92,9% à fin 2018). Les activités d’exploitation de résidences services seniors sous la marque Domitys sont en forte croissance. 17 nouvelles résidences ont été ouvertes depuis le début de l’année, portant à 100 le nombre de résidences gérées, soit plus de 10.000 logements. À fin 2019, les 58 résidences ouvertes depuis plus de deux ans affichent un taux d’occupation moyen de 95%. Activités de distribution iSelection et PERL ont réalisé 4.670 réservations en 2019 (en hausse de 9% par rapport à 2018). Cela traduit l’intérêt toujours soutenu des clients pour l’investissement locatif, ainsi que la très bonne performance commerciale des réseaux de Nexity. Parmi ces réservations, environ la moitié a été réalisé en tant que commercialisateur de logements (pour le compte de promoteurs tiers ou par démembrement dans l’existant), tandis que le solde est constitué de logements produits par le Groupe. CLIENT ENTREPRISE – NEXITY SOLUTIONS ENTREPRISE12 Immobilier d’entreprise Dans un marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en France toujours dynamique (près de 36 milliards d’euros investis à fin 2019, en hausse par rapport à fin 2018), le Groupe a enregistré 521 millions d’euros HT de prises de commandes en 2019, contre 349 millions d’euros en 2018 qui se décomposent en :
Le potentiel d’activité de l’Immobilier d’entreprise13 représente près de 3 milliards d’euros de chiffre d’affaires potentiel à fin 2019 ( 6% depuis fin 2018). Par ailleurs, une promesse de vente sous conditions suspensives a été signée avec Swiss Life Asset Managers au quatrième trimestre 2019 pour l’éco-campus à La Garenne-Colombes (92) développé en partenariat avec Engie (135.000 mètres carrés). En 2020, sous réserve de l’obtention des autorisations administratives, la signature de vente en l’état futur d’achèvement du projet (un peu moins de 1 milliard d’euros pour la quote-part Nexity) aura un impact significatif sur le chiffre d’affaires du Groupe. Services immobiliers aux entreprises Les surfaces sous gestion s’élèvent à 19 millions de mètres carrés à fin 2019, après intégration de l’activité d’Accessite (gestion de surfaces de commerce) acquise en janvier 2019 et représentant 1 million de mètres carrés. Morning Coworking, un acteur de référence sur le marché parisien des espaces de coworking, poursuit sa croissance et exploite 22 espaces à fin 2019 représentant plus de 60.000 mètres carrés ( 35% par rapport à fin décembre 2018) et correspondant à environ 6.700 postes de travail. CLIENT COLLECTIVITÉ Avec sa palette de compétences, NEXITY est à même de gagner des consultations complexes avec des engagements forts en matière de Responsabilité Sociale et Environnementale (RSE) :
RESPONSABILITÉ SOCIALE ET ENVIRONNEMENTALE (RSE) Le capital humain est la première richesse de Nexity. Le Groupe fait partie des 325 entreprises mondiales, dont 12 françaises, sélectionnées pour l’édition 2020 de l’indice Bloomberg Gender-Equality (GEI - sur l’équité femmes-hommes), reconnaissant ainsi les actions entreprises par NEXITY, comme la signature de la charte NEXITY « Ensemble pour l’inclusion » par le Comité stratégique et approuvée par 400 managers en septembre 2019, dont les principes fondateurs sont la mixité et la diversité. Nexity, pionnier dans la réalisation d’opérations en bois avec 120.000 mètres carrés livrés depuis 2011 et 19% des surfaces tertiaires livrées en 2019 conçues en bois, est en tête du classement BBCA 2019 des promoteurs bas carbone. Nexity a réalisé une émission obligataire verte (« Green Bond ») en décembre 2019. L’émission inaugurale de ce Green Bond respecte les critères d’éligibilité prévus dans le cadre relatif aux émissions vertes du Groupe (le « Green Bond Framework »). Le produit de l’émission de ce Green Bond sera alloué au financement et/ou au refinancement du développement et de la construction de projets d’Immobilier résidentiel en France répondant à plusieurs critères dont notamment les standards européens NZEB (« Nearly Zero-Energy Buildings »). L’allocation des fonds aux projets fera l’objet d’un processus de traçabilité spécifique et d’un reporting annuel qui sera audité et publié sur le site internet du Groupe.
En 2019, les éléments non courants comprennent la mise à la juste valeur de l’ORNANE pour -2 millions d’euros. En 2018, ils comprenaient la réévaluation de la participation dans Ægide antérieurement mise en équivalence suite à la prise de contrôle de la société pour 79,2 millions d’euros. CHIFFRE D’AFFAIRES Le chiffre d’affaires enregistré par NEXITY en 2019 s’établit à 4.499 millions d’euros, en progression de 364 millions d’euros soit 9% à périmètre courant par rapport à 2018, et 4% à périmètre constant soit notamment un effet périmètre de 220 millions d’euros dû notamment à la consolidation d’Ægide-Domitys sur un semestre supplémentaire. La dynamique de croissance de l’Immobilier résidentiel ( 323 millions d’euros) compense très largement la baisse du chiffre d’affaires en Immobilier d’entreprise (-128 millions d’euros), conforme aux anticipations du Groupe.
* Les chiffres d'affaires de l'Immobilier résidentiel et de l'Immobilier d'entreprise sont reconnus selon la méthode de l'avancement pour les VEFA et les contrats de promotion immobilière, c'est-à-dire calculés sur la base des ventes notariées et au prorata de l'avancement de l’ensemble des coûts stockables engagés. La croissance du chiffre d’affaires de l’Immobilier résidentiel, qui dépasse pour la première fois les 3 milliards d’euros (3.049 millions d’euros, 15,1%), reflète la progression du carnet de commandes observée au cours des trimestres précédents, le dynamisme des activités d’Edouard Denis ainsi que l’intégration de l’activité de promotion d’Ægide sur un semestre de plus. La croissance du chiffre d’affaires des Services immobiliers aux particuliers (965 millions d’euros, 7%) résulte de plusieurs éléments :
La diminution du chiffre d’affaires de l’Immobilier d’entreprise (-25%) provient comme anticipé d’un faible niveau de backlog au 31 décembre 2018, d’effets de volatilité classiques dans ce métier et liés au phasage des opérations, et enfin d’un projet important (Hôtel de Région à Saint-Ouen) très proche de sa livraison à fin 2019 et qui devrait être vendu achevé en 2020, par exception au modèle classique des opérations réalisées par Nexity. Le chiffre d’affaires des Services immobiliers aux entreprises est en croissance de 31 millions d’euros, en raison de la croissance externe (principalement Morning Coworking et Accessite) et de sa croissance organique sur l’année ( 6 millions d’euros). Chiffre d’affaires par métier Pour compléter l’analyse de sa performance opérationnelle, le Groupe présente également une ventilation de ses activités par métier en distinguant les activités de Promotion immobilière et celle des Services. En 2019, les deux métiers ont progressé : le chiffre d’affaires de la promotion a crû de 9% et celui des services de 10% par rapport à 2018. Les principaux agrégats financiers découlant de cette segmentation sont présentés en annexe 2 (chiffre d’affaires, EBITDA, résultat opérationnel courant et capitaux engagés). Le chiffre d’affaires provenant des offres intégrées promotion / services s’élève à 725 millions d’euros en 2019 (680 millions d’euros pour la promotion et l’exploitation de résidences étudiantes et seniors, et 45 millions d’euros pour les activités d’administration de biens et de commercialisation directement induits par la promotion) soit 16% du chiffre d’affaires total du Groupe. Ce chiffre d’affaires devrait connaître une croissance soutenue compte tenu de l’intensification des actions inter-métiers, et contribuer encore plus fortement à la génération des résultats du Groupe. Chiffre d’affaires – normes IFRS En normes IFRS, le chiffre d’affaires 2019 s’établit à 4.201 millions d’euros, en hausse de 7% par rapport à 2018. À périmètre constant, le chiffre d’affaires est de 3.981 millions d’euros soit 1% par rapport à 2018. Ce chiffre d’affaires exclut celui des co-entreprises en application de la norme IFRS 11, qui impose la comptabilisation par mise en équivalence des co-entreprises intégrées proportionnellement dans le reporting opérationnel. EBITDA15 L’EBITDA de NEXITY atteint 573 millions d’euros à fin décembre 2019 (contre 523 millions d’euros en 2018), soit une croissance de 10%, et un taux de marge de 12,7% ( 0,1 point par rapport à 2018). À périmètre constant, l’EBITDA s’élève à 525 millions d’euros et 12,3% de taux de marge. Cette progression traduit une croissance élevée de l’EBITDA du Client Particulier ( 13%) tandis que l’EBITDA du Client Entreprise baisse de 14%.
La progression de l’EBITDA de l’Immobilier résidentiel ( 20 millions d’euros) reflète une bonne maîtrise des budgets d’opérations malgré un contexte de pression sur les coûts de construction expliquant la baisse relative du taux de marge (-0,7 point en 2019 par rapport à 2018) qui atteint néanmoins 10%, au meilleur niveau du marché. RÉSULTAT OPÉRATIONNEL Le résultat opérationnel courant16 s’élève au 31 décembre 2019 à 353 millions d’euros contre 373 millions d’euros au 31 décembre 2018 (-5%). À périmètre constant, le résultat opérationnel courant est de 360 millions d’euros, soit 8,4% de taux de marge. Le passage de l’EBITDA au résultat opérationnel courant (-220 millions d’euros) tient principalement compte de l’amortissement des droits d'utilisation des actifs loués (IFRS 16) d’un montant de 154 millions d’euros (contre 94 millions d’euros en 2018) dont la progression est supérieure à celle de la croissance de l’EBITDA. L’évolution du résultat opérationnel courant (-20 millions d’euros par rapport à 2018), contraste avec la croissance de l’EBITDA en 2019 et tient compte principalement de :
Le modèle d’Ægide-Domitys, comparable à celui de Studéa, amène à embarquer à moyen terme un résultat opérationnel de l’ordre de 7%. AUTRES ÉLÉMENTS DU COMPTE DE RÉSULTAT Le résultat financier ressort à -80 millions d'euros, contre -52 millions d’euros en 2018, il inclut les charges d’intérêts sur obligations locatives en application de la norme IFRS 16 pour 25 millions d’euros en 2019 (contre 16 millions d’euros en 2018). Retraité de cet élément, la dégradation de 19 millions d’euros du résultat financier par rapport à 2018 s’explique par :
Le taux effectif d’impôt sur les sociétés (hors CVAE17) ressort à 33,7% en 2019 contre 31,7% en 2018. La charge d’impôts (y compris CVAE) qui s’élève à 104 millions d’euros au 31 décembre 2019 (contre 113 millions d’euros en 2018) tient compte d’une base taxable plus faible. En retraitant les éléments non courants (variation de la juste valeur de l’ORNANE), le résultat net avant éléments non courants part du Groupe s’élève à 163 millions d’euros contre 198 millions d’euros à fin 2018 (-18%). Cette évolution s’explique principalement par la baisse du résultat opérationnel et la progression des autres charges et produits financiers significativement supérieurs à 2018, mais également par la hausse du taux effectif d’impôt ainsi que la croissance du résultat des participations ne donnant pas le contrôle. FLUX DE TRÉSORERIE ET BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT (BFR) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
