NEXITY - Communiqué de presse résultats semestriels 2020
RÉSULTATS FINANCIERS
ACTIVITÉ COMMERCIALE S1 2020
TENDANCES
Selon Alain Dinin, Président-Directeur général : « La crise sanitaire qui a démarré en mars dernier avec la mise en place d’un confinement strict a un impact très fort sur l’ensemble de l’économie française, et NEXITY n’est naturellement pas épargné. De fortes incertitudes persistent sur les conséquences économiques et sociales de la crise. Néanmoins, nous tirons de cette période les grands enseignements suivants :
Nexity est très bien placé pour tirer parti de toutes ces tendances : très largement leader sur le marché de l’immobilier résidentiel en France, il est un partenaire naturel pour les investisseurs institutionnels. Pionnier en matière d’immobilier durable, NEXITY souhaite faire de l’affirmation de l’exigence écologique dans la ville un avantage concurrentiel ; enfin et surtout, face à la modification des usages et aux mutations très rapides de la demande, les métiers de services de NEXITY et leur forte intégration avec les métiers de promotion nous apparaissent très clairement comme un avantage concurrentiel. C’est pour cela que j’ai décidé de mettre en place un nouveau Comité exécutif, sur une base élargie à 12 personnes, dont l’objectif est de soutenir la croissance à moyen terme du Groupe. Malgré une crise d’une dureté inouïe, NEXITY est resté profitable au premier semestre. L’agilité de son organisation décentralisée, la résilience que lui confère son modèle « asset light », la solidité de son bilan, et les perspectives de croissance à moyen terme de ses métiers, devraient lui permettre de bien traverser cette crise pour mieux rebondir. » *** Le mardi 28 juillet 2020, le Conseil d’administration de NEXITY, réuni sous la présidence d’Alain Dinin, a examiné et arrêté les comptes consolidés résumés du Groupe au 30 juin 2020 qui figurent en annexe du présent communiqué de presse. Les comptes semestriels ont fait l’objet d’un examen limité par les Commissaires aux comptes de la Société.
ACTIVITÉ COMMERCIALE S1 2020 CLIENT PARTICULIER Immobilier résidentiel L’activité d’Immobilier résidentiel a été très ralentie pendant la période de confinement limitant la possibilité de nos clients de réserver des logements neufs et de signer des actes notariés. Les chantiers de construction, après pratiquement deux mois d’arrêt, ont progressivement repris et sont depuis début juin tous opérationnels. L’activité commerciale a très fortement rebondi en juin, et a retrouvé un niveau comparable à juin 2019. Le nombre élevé des signatures d’actes notariés en juin a permis de rattraper une partie du retard des signatures initialement prévues pendant le confinement. Les conditions financières du marché des crédits immobiliers aux particuliers2, affichent toujours des taux très bas (1,29% en moyenne en juin 2020), et globalement stables, qui soutiennent la demande, mais sont contrebalancées par des conditions d’octroi de crédit plus strictes qu’auparavant (durée maximum du crédit, proportion maximum de la mensualité, vigilance des banques sur les perspectives d’emploi des emprunteurs…), ayant pour conséquence davantage de refus de crédit. De fortes incertitudes demeurent pour la suite de l’année. La récession économique, la hausse du taux de chômage, la baisse de la confiance des ménages comme le moindre accès aux crédits immobiliers pourraient impacter défavorablement la demande de logement des clients particuliers sur les trimestres à venir. En revanche, les annonces des investisseurs institutionnels (CDC Habitat, et in’li) de lancer rapidement un programme massif d’acquisition de logements (50.000 unités) devraient permettre de compenser en partie la baisse des ventes au détail. D’autres investisseurs institutionnels (assureurs, fonds d’investissement, foncières …) montrent un intérêt accru pour le résidentiel comme classe d’actifs. Par ailleurs, la tenue du deuxième tour des élections municipales fin juin est une bonne nouvelle qui a permis de clore la séquence électorale et devrait commencer à atténuer le contexte de pénurie d’offre connu depuis l’an dernier. Cependant, le changement de majorité dans certaines métropoles pourrait provoquer une réévaluation des politiques locales d’urbanisme, dont les impacts sont difficilement quantifiables à ce stade. Dans ce contexte, NEXITY anticipe un marché français du logement neuf3 en nette contraction en 2020 (environ 125.000 unités, -25 % par rapport à 2019), avec une forte baisse du segment des ventes au détail, alors que les ventes en bloc devraient progresser, notamment compte tenu des programmes d’investissement de CDC habitat et in’li. Le Groupe s’attend à continuer à accroître sa part de marché compte tenu de sa forte position dans le marché des ventes en bloc. À fin mars 2020, la part de marché du Groupe s’est élevée à 13,4%, en hausse de 3 points par rapport à celle du 31 mars 2019. La surperformance du Groupe par rapport au marché français reflète le succès de la stratégie multiproduits, multiservices et multimarques (avec notamment la forte croissance de l’activité commerciale d’Edouard Denis), combinée avec un positionnement géographique concentré sur le Grand Paris et les grandes métropoles, où la demande sous-jacente est très dynamique, et avec une offre de produits et de services sans équivalent sur le marché, qui lui permet de répondre aux attentes de toutes les clientèles. À fin juin 2020, les réservations nettes de logements neufs en France s’élèvent à 9.451 lots et 2.023 millions d’euros TTC, stables en volume et en croissance de 5% en valeur par rapport à fin juin 2019. En intégrant les terrains à bâtir (657 lots) et l’international (239 réservations), l’activité commerciale de l’Immobilier résidentiel (10.347 lots réservés pour 2.115 millions d’euros TTC) est en baisse de 1% en volume et en hausse de 5% en valeur. La croissance du poids des ventes en bloc (52% des réservations du semestre, contre 28% au premier semestre 2019) traduit le transfert de l’activité commerciale vers les bailleurs professionnels, et souligne la capacité de NEXITY à adapter son offre afin de répondre à la forte demande de ses clients institutionnels. Les réservations du semestre intègrent 2.686 réservations réalisées suite à l’engagement ferme signé avec CDC Habitat en avril 2020 pour 7.450 logements, et portent sur les projets avec permis de construire purgés. Le solde d’environ 4.800 logements sera enregistré en réservations au fur et à mesure de l’obtention définitive des autorisations. La baisse des réservations des clients particuliers (accédants et investisseurs) s’explique notamment par le net recul de l’activité commerciale pendant le confinement. Le prix moyen TTC des logements réservés par les clients particuliers de NEXITY à fin juin 2020, qui s’élève à 242,1 milliers d’euros, est en progression de 6,5% par rapport à fin juin 2019, s’expliquant tant par la hausse des surfaces moyennes par logement ( 2,9%) que par le prix moyen TTC au mètre carré ( 3,4%), dans un contexte de volumes plus faibles et de pénurie d’offre. Le niveau moyen de pré-commercialisation des opérations constaté au lancement des travaux est très élevé (80% à fin juin 2020). L’offre commerciale de logements est en retrait de 20% par rapport à fin décembre 2019 pour atteindre 7.097 lots à fin juin 2020, en raison d’un délai d’écoulement moyen de l’offre particulièrement rapide de 3,9 mois4 (contre 5,0 mois au S1 2019) et d’un faible niveau de lancements commerciaux (élections municipales et confinement). La part du stock achevé (71 lots) dans l’offre commerciale de logements demeure toujours très faible. À fin juin 2020, le potentiel d’activité en logements neufs5 est en baisse de 5% par rapport à fin 2019 et s’élève à 52.367 lots. Cela représente 10,1 milliards d’euros de chiffre d’affaires potentiel hors taxes. En intégrant les terrains à bâtir et l’international, le potentiel d’activité de l’Immobilier résidentiel représente 12,1 milliards d’euros de chiffre d’affaires potentiel hors taxes. Services immobiliers aux particuliers Administration de biens La crise sanitaire a peu impacté les activités d’administration de biens (syndic, gérance locative), très résilientes. Le portefeuille de lots en gestion s’élève à plus de 884.000 lots au 30 juin 2020, stable par rapport à fin décembre 2019. Les assemblées générales de copropriétaires devant se tenir au second trimestre ont décalé le renouvellement des mandats de syndic, mais aussi le vote des travaux dans les parties communes des copropriétés. À l’inverse, les activités de transaction (location, vente dans les agences NEXITY ou chez Century 21) ont été affectées car pratiquement arrêtées pendant la période de confinement, mais redémarrent de manière très satisfaisante depuis le début du mois de juin 2020. Résidences gérées Nexity Studéa gère 124 résidences étudiantes au 30 juin 2020 soit plus de 15.000 logements (stable depuis fin décembre 2019). La résiliation des baux dans les activités de résidences étudiantes a été relativement limitée au second trimestre et plus faible qu’attendu. Le taux d’occupation en juin 2020 s’élève à 83% contre 85% en juin 2019. La campagne de remplissage pour la rentrée universitaire prévue en septembre 2020 a déjà commencé, et se déroule sur un rythme supérieur à l’an dernier, permettant d’espérer un taux de remplissage normatif en septembre. Domitys a ouvert 7 nouvelles résidences depuis le début de l’année, portant à 107 le nombre de résidences gérées (dont 72 ouvertes depuis plus de 2 ans), soit près de 12.500 logements. À fin juin 2020, le taux d’occupation sur 12 mois glissants s’élève à 85%, en légère hausse par rapport à fin décembre 2019 (84%). Pour les résidences ouvertes depuis plus de 2 ans6, le taux d’occupation est resté à des niveaux élevés (toujours supérieur à 95%), et stable par rapport aux périodes précédentes. Grâce aux mesures mises en place durant la crise sanitaire dans les résidences seniors Domitys, un très faible nombre de résidents ont été atteints par la maladie. Ce mode d’hébergement est apparu comme une bonne solution face à l’isolement des personnes âgées restant à leur domicile. Les résidences ouvertes depuis moins de 2 ans et en cours de remplissage ont davantage souffert de la crise sanitaire. En effet, en raison de l’impossibilité d’effectuer des visites, le taux d’occupation est resté stable sur la période. Les ouvertures de nouvelles résidences ont été décalées d’environ 3 mois, et les ouvertures initialement prévues fin 2020 seront reportées sur l’exercice 2021. Activités de distribution La crise sanitaire a fortement impacté les activités de distribution, avec un volume de réservations très réduit pendant la période de confinement du fait de la fermeture des agences bancaires, premier canal de distribution de ce segment. Au premier semestre 2020, iSelection et PERL ont réalisé 1.623 réservations (en baisse de 29% par rapport au S1 2019). Parmi ces réservations, plus de la moitié ont été réalisées en tant que commercialisateur de logements (pour le compte de promoteurs tiers ou par démembrement dans l’existant), tandis que le solde est constitué de logements produits par le Groupe. CLIENT ENTREPRISE – NEXITY SOLUTIONS ENTREPRISE6 Immobilier d’entreprise En raison de la crise sanitaire, la demande placée de bureaux en Île-de-France et le montant global des investissements en immobilier d’entreprise en France au premier semestre 2020 sont en forte baisse. La récession économique va ralentir les décisions d’investissement et de prises à bail, dans un contexte où l’émergence massive du télétravail va entraîner une évolution du rôle et de la conception des bureaux pour rester compétitif et répondre aux nouveaux besoins des utilisateurs. Grâce au déploiement de sa plateforme de services dédiée au Client Entreprise, NEXITY Solution Entreprise, le Groupe bénéficie d’une offre de services adaptée aux nouvelles exigences de ses clients entreprises. Après un arrêt total des chantiers durant la période de confinement et une reprise progressive à partir de mai 2020, tous les chantiers sont désormais opérationnels. Les prises de commandes du premier semestre 2020 s’élèvent à 219 millions d’euros HT, quasi-exclusivement liées à la vente à BNPP REIM de l’immeuble Influence 2.0 à Saint-Ouen (Seine-Saint-Denis)7, occupé par la région Île-de-France, réalisée en avril dans les conditions et le calendrier prévus avant la crise. Le potentiel d’activité de l’Immobilier d’entreprise8 représente 2,8 milliards d’euros de chiffre d’affaires potentiel à fin juin 2020 (-5% par rapport à fin 2019). Il intègre le projet de La Garenne-Colombes (Eco campus tertiaire pour le compte d’Engie) pour environ un milliard d’euros en quote-part NEXITY, sous promesse depuis le quatrième trimestre 2019 et dont la vente est prévue fin 2020. Services immobiliers aux entreprises Les activités de Property management ont été peu impactées par la crise sanitaire. À fin juin 2020, les surfaces sous gestion s’élèvent à 19,4 millions de mètres carrés, stables par rapport à fin 2019. Morning, acteur de référence sur le marché parisien des espaces de coworking, exploite 22 espaces à fin juin 2020 représentant plus de 55.000 mètres carrés et correspondant à environ 6.300 postes de travail. Au 30 juin 2020, le taux d’occupation s’élève à 77%, en hausse par rapport au 30 juin 2019 (71%) du fait de la maturité croissante des sites exploités. Ce taux d’occupation a légèrement baissé pendant le confinement, et n’a pas enregistré une résiliation massive des contrats par les clients de Morning. Il est trop tôt aujourd’hui pour tirer les conséquences de la crise sanitaire sur les espaces de coworking, et la remontée de la courbe du taux d’occupation sera analysée avec une grande vigilance. BACKLOG ET POTENTIEL AU 30 JUIN 2020 Le backlog du Groupe à fin juin 2020 s’élève à 5.659 millions d’euros (5.285 millions d’euros pour l’Immobilier résidentiel et 373 millions d’euros pour l’Immobilier d’entreprise). Les réservations du semestre ont alimenté la croissance du backlog ( 11% depuis le 31 décembre 2019) alors que sa consommation a été reportée du fait d’un plus faible chiffre d’affaires pendant le confinement (absence d’avancement technique sur les chantiers et de signatures d’actes notariés). Au-delà, le potentiel d’activité promotion à fin juin 2020 s’élève à 14,9 milliards d’euros de chiffre d’affaires (12,1 milliards d’euros pour l’Immobilier résidentiel et 2,8 milliards d’euros pour l’Immobilier d’entreprise) assurant une forte visibilité sur l’activité future du Groupe. GOUVERNANCE Le Groupe a été durement affecté par le Covid-19, avec la perte soudaine de Jean-Philippe Ruggieri, son Directeur général, le 23 avril 2020. Alain Dinin, Président, a été nommé Directeur général. Pour accélérer l’évolution des métiers et répondre au mieux à la demande de services additionnels de ses différents Clients, NEXITY se dote d’un nouveau Comité exécutif, sur une base élargie à 12 personnes (dont la liste est présentée dans le communiqué de presse publié ce jour) dont l’objectif est de soutenir la croissance à moyen terme du Groupe. Le Conseil d’administration compte désormais un administrateur représentant les salariés actionnaires, avec l’élection de Jean-Paul Belot au cours de l’Assemblée Générale Mixte du 19 mai 2020. Cette Assemblée a adopté l’ensemble des résolutions proposées. RÉSULTATS CONSOLIDÉS S1 2020 – REPORTING OPÉRATIONNEL9
* les éléments non courants comprennent au 30 juin 2020 la variation de la juste valeur de l’ORNANE pour 2 millions d’euros
CHIFFRE D’AFFAIRES Le chiffre d’affaires au premier semestre 2020 s’établit à 1.716 millions d’euros, en baisse de 124 millions d’euros soit -7% par rapport au S1 2019. L’évolution du chiffre d’affaires du premier semestre reflète l’absence d’avancement technique et commercial durant la période de confinement dans les activités de promotion et de distribution, qui se traduit principalement par un report du chiffre d’affaires sur les périodes suivantes. L’activité d’administration de biens a aussi été pénalisée par l’absence de transactions, de recherche de locataires ou d’honoraires sur travaux, ces derniers ne pouvant être votés en l’absence de réunion des assemblées de copropriétaires. L’ensemble de ces facteurs correspondant à l’effet induit par la crise sanitaire du Covid-19, représente une baisse de chiffre d’affaires estimée à environ 430 millions d’euros pour ce premier semestre 2020, se décomposant en 380 millions d’euros pour le Client Particulier et 50 millions d’euros pour le Client Entreprise. Cette baisse a été fortement atténuée par la croissance embarquée de l’activité au 31 décembre 2019, ou effet portefeuille, et qui a représenté une augmentation de l’ordre de 300 millions d’euros de chiffre d’affaires, se décomposant en environ 130 millions d’euros pour le Client Particulier (hausse du backlog de l’Immobilier résidentiel au 31 décembre 2019, progression du parc de résidences gérées pour les activités de services aux particuliers) et environ 170 millions d’euros pour le Client Entreprise (vente en l’état achevé de l’immeuble Influence 2.0 en avril 2020 qui a permis de dégager la totalité du chiffre d’affaires au moment de la vente pour l’Immobilier d’entreprise, et la progression du nombre d’espaces de coworking pour les services aux entreprises).
* Les chiffres d'affaires de l'Immobilier résidentiel et de l'Immobilier d'entreprise sont reconnus selon la méthode de l'avancement pour les VEFA et les contrats de promotion immobilière, c'est-à-dire calculés sur la base des ventes notariées et au prorata de l'avancement de l’ensemble des coûts stockables engagés. Le chiffre d’affaires de l’Immobilier résidentiel diminue de 232 millions d’euros soit une baisse de 20% par rapport au S1 2019. Cette évolution s’explique principalement par l’impact négatif de la crise sanitaire. Le chiffre d’affaires du mois de juin a permis de compenser cette tendance avec la forte reprise des chantiers, et des signatures d’actes à des niveaux très satisfaisants. Le chiffre d’affaires de la filiale allemande pantera acquise en mars 2020 est non significatif sur la période. Le chiffre d’affaires des Services immobiliers aux particuliers ressort à 412 millions d’euros au 30 juin 2020, (-4% par rapport au S1 2019). Les impacts de la crise sanitaire sur les activités d’Administration de biens (transaction notamment) et de distribution ont été partiellement compensés par la croissance du parc de résidences gérées. La croissance du chiffre d’affaires de l’Immobilier d’entreprise ( 119 millions d’euros, soit 64% par rapport au S1 2019) résulte principalement de la vente en l’état achevé de l’immeuble Influence 2.0 à Saint-Ouen (93)10, occupé par la région Île-de-France pour un montant supérieur à 200 millions d’euros. La totalité du chiffre d’affaires a alors été constaté au moment de la vente en avril 2020. Le chiffre d’affaires des Services immobiliers aux entreprises s’établit à 49 millions d’euros, en croissance de 7 millions d’euros, s’expliquant principalement par la progression du chiffre d’affaires de Morning ( 6 millions d’euros). Chiffre d’affaires – normes IFRS En normes IFRS, le chiffre d’affaires au premier semestre 2020 s’établit à 1.607 millions d’euros, en baisse de 8% par rapport au S1 2019. Ce chiffre d’affaires exclut celui des co-entreprises en application de la norme IFRS 11, qui impose la comptabilisation par mise en équivalence des co-entreprises intégrées proportionnellement dans le reporting opérationnel. EBITDA11 L’EBITDA de NEXITY atteint 163 millions d’euros à fin juin 2020 (contre 226 millions d’euros au S1 2019), soit une baisse de 28%, et un taux de marge de 9,5% (-2,8 points par rapport au S1 2019). La baisse du chiffre d’affaires s’est répercutée sur celle de l’EBITDA des activités de promotion immobilière à travers la réduction du volume de marge brute réalisée. Cette baisse est amplifiée par le poids des charges de structure qui n’ont pas été refacturées aux programmes immobiliers pendant la période du confinement. Pour les activités de services, la baisse du chiffre d’affaires, moins prononcée, impacte plus fortement la rentabilité compte tenu du poids des charges fixes dans ces activités. Nexity a engagé un programme de maîtrise de ses frais généraux avec une revue systématique de tous les engagements et des actions immédiates sur la masse salariale avec notamment le gel sélectif des embauches.
L’EBITDA de l’Immobilier résidentiel atteint 27 millions d’euros, en forte baisse par rapport au S1 2019 (-71 millions d’euros), compte tenu de la baisse du chiffre d’affaires, et de l’impact de l’arrêt des chantiers et des ventes, qui n’ont plus permis d’incorporer les frais de gestion aux stocks des opérations. Le taux de marge d’EBITDA du métier passe de 8,3% à 2,8%. Le taux de marge brute (avant prise en compte des charges non stockables) reste stable par rapport au S1 2019. Le niveau de marge brute pourrait être impacté au second semestre 2020 en fonction de l’éventuelle hausse du prix de revient des opérations liée aux surcoûts de redémarrage des travaux, et de l’évolution du mix client en faveur des ventes en bloc, dont les niveaux de marge sont plus faibles. L’EBITDA des Services aux particuliers est en retrait d’environ 28 millions d’euros, dont environ la moitié provient de la baisse du chiffre d’affaires, et le solde d’une base de comparaison élevée, le S1 2019 intégrait la plus-value dégagée en 2019 avec la cession du réseau de franchises Guy Hoquet l’Immobilier. Le taux de marge d’EBITDA reste élevé, à 20,1% (contre 25,9% au S1 2019). L’EBITDA du Client Entreprise est en forte progression ( 34 millions d’euros par rapport au S1 2019), principalement tiré par l’activité d’Immobilier d’entreprise (vente de l’immeuble Influence 2.0 et bon déroulement des projets en cours). Le taux de marge de l’Immobilier d’entreprise à 17,5%, en hausse de 6,1 points par rapport au S1 2019, est ponctuellement élevé et ne reflète pas les anticipations du Groupe sur un niveau normatif de l’ordre de 9%. RÉSULTAT OPÉRATIONNEL Le résultat opérationnel courant12 s’élève au 30 juin 2020 à 50 millions d’euros contre 125 millions d’euros au 30 juin 2019. Le passage de l’EBITDA au résultat opérationnel courant (-113 millions d’euros) tient principalement compte de l’amortissement des droits d'utilisation des actifs loués (IFRS 16) d’un montant de 82 millions d’euros (contre 76 millions d’euros au S1 2019). L’évolution du résultat opérationnel courant (-75 millions d’euros par rapport au S1 2019), est en ligne avec la baisse de l’EBITDA (-63 millions d’euros). AUTRES ÉLÉMENTS DU COMPTE DE RÉSULTAT Le résultat financier ressort à -36 millions d'euros, contre -37 millions d’euros au S1 2019, soit une charge nette quasi équivalente malgré la hausse de l’endettement moyen. Les impôts évalués sur la base du taux d’impôt prévisionnel de l’exercice s’élèvent à 5,8 millions d’euros (contre 31,9 millions d’euros au S1 2019) compte tenu de la baisse du résultat imposable. Le taux effectif d’impôt sur les sociétés (hors CVAE13) ressort à 34,4% au premier semestre 2020 contre 32,7% au S1 2019. Le résultat net part du Groupe s’élève à 7 millions d’euros au 30 juin 2020, contre 52 millions d’euros au 30 juin 2019. En retraitant les éléments non courants (variation de la juste valeur de l’ORNANE), le résultat net avant éléments non courants part du Groupe s’élève à 5 millions d’euros contre 52 millions d’euros au S1 2019. Cette évolution s’explique principalement par l’impact du confinement sur les activités du premier semestre. Le résultat du second semestre devrait être en progression compte tenu du redémarrage de l’activité, mais sans retrouver pour autant le niveau du second semestre 2019.
FLUX DE TRÉSORERIE ET BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT (BFR)
La capacité d’autofinancement avant coût du financement et impôts, qui s’élève à 160 millions d’euros à fin juin 2020, est en baisse de 46 millions d’euros par rapport au S1 2019, principalement en raison de la baisse de l’EBITDA sur la période. Les investissements opérationnels augmentent à 32 millions d’euros contre 26 millions d’euros au S1 2019, la croissance étant principalement due aux investissements informatiques du Groupe. À fin juin 2020, le cash-flow libre14 généré par NEXITY s’élève à -133 millions d’euros contre -117 millions d’euros à fin juin 2019 en raison notamment de la progression du BFR ( 232 millions d’euros contre 209 millions d’euros au S1 2019). Le cash-flow libre négatif au semestre s’explique par la saisonnalité des activités de promotion, dont les encaissements sont élevés en fin d’année. Les flux de trésorerie liés aux investissements financiers s’élèvent à -43 millions d’euros au premier semestre 2020, avec notamment l’acquisition de pantera en Allemagne. Au premier semestre 2019, le montant positif de 14 millions d’euros intégrait notamment les cessions de Guy Hoquet l’Immobilier et NEXITY Conseil et Transaction nettes de l’acquisition d’Accessite. Les flux de trésorerie liés aux opérations de financement (140 millions d’euros) correspondent à la variation nette des emprunts (169 millions d’euros net), au coût des rachats d’actions propres (-20 millions d’euros) et au rachat de minoritaires (-9 millions d’euros sur la période). | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
