Le Groupe PAREF, en créant des synergies entre ses activités, a démontré au cours du premier semestre 2022, la pertinence de la transformation de son business-model. Tant l'activité de foncière pour compte propre, que la gestion régulée pour compte de tiers (PAREF Gestion), que l'activité de redéveloppement et de gestion d'actifs (PAREF Investment Management) ont contribué à une forte augmentation du Résultat Net.
Un Résultat Net de 13,6 M€ pour le premier semestre 2022 est multiplié par 4 par rapport à la même période 2021 (3,6 M€), porté par :
Une prise de valeur de 11 M€ sur le portefeuille en compte propre principalement suite à la signature de nouveau bail sur l'actif de Levallois-Perret ;
Une croissance substantielle des commissions de gestion brutes à 8 M€ (soit 51% vs. S1 2021) en lien avec la hausse de 159% des souscriptions par rapport au S1 2021 ;
Une forte hausse des commissions de souscription brutes à 10,7 M€ (soit 2,7x vs. S1 2021) ; et
Une commission de surperformance de 1,3 M€ provenant du Medelan, l'actif géré par PAREF Investment Management Italie pour le compte institutionnel.
Les 3 métiers contribuent donc à la performance, venant confirmer la capacité de résilience, d'incrémentation des résultats et de SYNERGIE du modèle du Groupe PAREF.
Au niveau du Groupe, un patrimoine sous gestion en croissance atteignant près de 2,9 milliards d'euros
198 M€ d'actifs en compte propre ( 11,3% à périmètre constant vs. 31 décembre 2021) ;
2 676 M€ gérés pour compte de tiers institutionnels ou particuliers ( 7% vs. 31 décembre 2021).
La situation bilantielle continue de se renforcer, avec des indicateurs financiers et de gestion en amélioration continue :
L'Actif Net Réévalué EPRA de reconstitution (Net Reinstatement Value/NRV) gagne 3% sur ce semestre à 134,1 € par action (130,0 € au 31 décembre 2021) ;
Le ratio d'endettement (LTV)[1] maintenu à un niveau bas à 22% (égal au 31 décembre 2021) ;
Le taux de couverture des intérêts (ICR)[2] s'améliore encore à 7,4x (contre 4,6x en fin d'année 2021) ;
Le taux d'occupation financier des actifs détenus en propre se maintient à 95,1% en ligne avec le niveau au 31 décembre 2021.
Le Conseil d'Administration de PAREF, réuni le 28 juillet 2022, a arrêté les comptes consolidés au 30 juin 2022.
"Le Groupe PAREF a franchi en 2021 une première étape de sa transformation et confirme à travers les résultats de ce premier semestre 2022 le bénéfice de son modèle d'affaires basé sur la diversification, la résilience et les synergies. Les métiers produisent d'excellents résultats opérationnels et la situation financière du Groupe PAREF continue de s'améliorer pour nous permettre de saisir les opportunités de croissance."
Magali Volet – Directeur Financier Groupe
"Nous sommes persuadés que le Groupe PAREF est bien positionné pour traverser l'environnement macroéconomique changeant, comme en témoigne la confiance continue de nos clients. Nous entrons confiants et toujours prudents dans la seconde moitié de l'année avec un solide pipeline d'opportunités d'investissement et de nouvelles stratégies de fonds."
Antoine Castro – Président Directeur Général Groupe
deux filiales principales, à savoir PAREF Gestion et PAREF Investment Management ; et
des participations minoritaires dans des SCPI et OPPCI.
La valeur du patrimoine de PAREF[3] s'établit à 198 M€ au 30 juin 2022, 1% par rapport à fin 2021. Il se compose de 185 M€ d'actifs immobiliers et de 13 M€ de participations financières dans des fonds gérés par le Groupe.
Conformément à la stratégie, le patrimoine se concentre sur le Grand Paris.
Le patrimoine d'actifs immobiliers détenu en propre par PAREF s'établit à 185 M€, en hausse de 1% par rapport à fin 2021. Ceci s'explique principalement par :
des frais et travaux d'amélioration réalisés au 1er semestre 2022 pour 9 M€ ;
une prise de valeur des actifs en portefeuille pour environ 10,5 M€ ;
la poursuite de la stratégie de repositionnement avec la cession de l'immeuble « Le Gaïa » le 28 mars 2022.
Au cours du 1er semestre 2022, PAREF a géré activement son patrimoine, notamment avec la signature d'un nouveau bail avec une période de 9 ans ferme portant sur l'intégralité de l'actif « The Go » situé à Levallois, 6 mois avant sa livraison. Le taux d'occupation financier du Groupe reste stable à 95,1% au 30 juin 2022, contre 95.2% au 31 décembre 2021[5], et la maturité moyenne pondérée des baux se maintient à 4,2 ans au 30 juin 2022 contre 4,4 ans à fin décembre 2021.
Le profil d'échéancier des baux sur le patrimoine détenu en propre est le suivant :
La stratégie de repositionnement se traduit au niveau des revenus locatifs nets de PAREF par une diminution de 6% à 3,2 M€ au 1er semestre 2022 contre 3,4 M€ à la même période en 2021. En effet, les ventes réalisées en 2021 et 2022 et le lancement du projet de redéveloppement d'un actif parisien nécessitant des évictions impactent à court terme tant les revenus locatifs bruts que la refacturation des charges locatives :
les revenus locatifs bruts sont en recul de 12% ;
les charges locatives refacturées ressortent à 1,8 M€, -5% par rapport au 1er semestre 2021 ; ceci est lié à la régularisation de charges des exercices antérieurs.
Résultats locatifs sur le patrimoine détenu en propre (en milliers d'euros)
30/06/2021
30/06/2022
Evolution en %
Revenus locatifs bruts
4 008
3 526
-12%
Charges locatives refacturées
1 927
1 824
-5%
Charges locatives, taxes et assurances
-2 587
-2 191
-15%
Autres revenus
2
0
n.a.
Total revenus locatifs nets
3 351
3 158
-6%
Le taux de rendement brut moyen de ses actifs détenus en propre progresse légèrement à 6,7%[6] contre 6,6% au 31 décembre 2021.
II – La Gestion pour compte de Tiers (PAREF Gestion et PAREF Investment Management)
Activités pour les patrimoines sous gestion
PAREF Gestion a collecté au cours du 1er semestre 2022 un montant total de 110 M€ de souscriptions brutes sur les fonds SCPI, représentant une forte augmentation ( 159%) par rapport à la même période en 2021. Cette hausse est principalement expliquée par la reprise de la collecte sur la SCPI Novapierre Allemagne 2 au 1er trimestre 2022 ( 61 M€ par rapport au 1er trimestre 2021) pour retrouver le niveau d'avant la crise sanitaire.
Répartition de la collecte brute réalisée au 1er semestre en 2022 :
Type
Fonds
Collecte brute au 30/06/2021 (M€)
Collecte brute au 30/06/2022 (M€)
Evolution en %
SCPI
Novapierre Allemagne 2
10
71
602%
Novapierre Résidentiel
11
15
35%
Interpierre France
10
11
13%
Interpierre Europe Centrale
8
10
19%
Novapierre Allemagne
3
2
-31%
Novapierre 1
0,2
0,3
50%
Total
42
110
159%
PAREF Gestion a réalisé près de 150 M€ d'investissements pour l'ensemble des SCPI sous gestion, répartis comme suit :
PAREF Investment Management opère en France, en Italie, en Suisse, en Hongrie et en Allemagne et apporte aux investisseurs institutionnels les compétences déjà au service de PAREF et PAREF Gestion en matière d'investissement, de gestion d'actifs, de gestion de projets et de gestion locative.
La restructuration de l'immeuble « The Medelan » situé dans le centre-ville historique de Milan, géré par la filiale italienne de PAREF Investment Management, a été livrée fin du premier trimestre 2022.
La forte croissance des commissions de souscription et des commissions de gestion
Les commissions de gestion progressent de 51% par rapport à la même période en 2021 pour atteindre 8,0 M€ au 30 juin 2022. Cette hausse s'explique principalement par les éléments suivants :
1,3 M€ : commission de surperformance liée à la livraison du projet The Medelan sur PAREF Investment Management Italie;
0,8 M€ : nouveaux mandats sur BC 140 à Budapest et the Trade à Francfort gérés par PAREF Investment Management; et
0,6 M€ : nouveaux investissements réalisés sur Interpierre Europe Centrale et Novapierre Allemagne 2.
Les commissions de souscription brutes atteignent 10,7 M€ au 1er semestre 2022, en hausse de 165% par rapport à 4,0 M€ sur le 1er semestre 2021.
En parallèle, les rétro-commissions s'élèvent à 9,8 M€, contre 4,7 M€ au 1er semestre 2021 ( 109%). La hausse des rétro-commissions payées aux distributeurs de souscription s'explique par la forte augmentation de la collecte ( 5,0 M€ par rapport au 1er semestre 2021).
Commissions (en millions d'euros)
30/06/2021
30/06/2022
Evolution en %
Commissions de gestion
5,3
8,0
51%
Commissions de souscription
4,0
10,7
165%
Rétro-commissions
-4,7
-9,8
109%
Commissions nettes
4,7
8,9
91%
III – Compte de résultat du 1er semestre 2022
Compte de résultat consolidé :
Compte de résultat consolidé détaillé (en milliers d'euros)
30/06/2021
30/06/2022
Evolution en %
Revenus locatifs bruts
4 008
3 526
-12%
Charges locatives refacturées
1 927
1 824
-5%
Charges locatives, taxes et assurances
-2 587
-2 191
-15%
Charges locatives et taxes non récupérées
-660
-368
-44%
Autres revenus
2
0
-100%
Revenus locatifs nets
3 351
3 158
-6%
Chiffres d'affaires sur commissions
9 349
18 716
100%
-de gestion
5 313
8 019
51%
-de souscription
4 036
10 696
165%
Revenus des commissions
9 349
18 716
100%
Rémunérations d'intermédiaires
-4 691
-9 801
109%
Charges générales d'exploitation
-6 580
-8 561
30%
Amortissements et dépréciations
-598
-432
-28%
Résultat opérationnel courant
831
3 080
271%
Variation de juste valeur des immeubles de placement
2 049
10 504
413%
Résultat de cession des immeubles de placement
0
0
n.a.
Résultat opérationnel
2 880
13 585
372%
Produits financiers
5
0
-100%
Charges financières
-528
-485
-8%
Coût de l'endettement financier net
-523
-485
7%
Autres charges et produits financiers
92
1 783
1 838%
Ajustement de valeur des instruments financiers
-
-
n.a.
Quote-part des sociétés mises en équivalence
1 190
-939
n.a.
Résultat net avant impôts
3 639
13 943
283%
Charges d'impôts
-62
-395
536%
Résultat net consolidé
3 577
13 549
279%
Résultat net attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle
-
-
n.a.
Résultat net consolidé part du Groupe
3 577
13 549
279%
Nombre moyen d'actions (non dilué)
1 507 608
1 509 152
Résultat net consolidé par action (part du Groupe)
2,37
8,98
279%
Nombre moyen d'actions (dilué)
1 510 088
1 509 312
Résultat net consolidé par action (part du Groupe dilué)
2,37
8,98
279%
Le résultat net consolidé part du Groupe est de 13,6 M€ au 1er semestre 2022, en hausse de 279% par rapport à la même période en 2021. Ceci est notamment expliqué par :
des revenus locatifs nets à 3,2 M€ (-6% par rapport au 1er semestre 2021), principalement à cause des cessions réalisées courant 2021 et 2022 et un projet de redéveloppement sur un actif parisien qui a impliqué des évictions de locataires et entraîné une baisse court terme des revenus locatifs bruts, une baisse de charges locatives non récupérées liée à la régularisation de charges des exercices antérieurs est également à noter;
des revenus des commissions nettes qui ressortent à 18,7 M€, soit une hausse de 100 %, principalement expliquée par la hausse de la collecte (110 M€) au 1er semestre 2022 (42 M€ au 1er semestre 2021), la livraison du Medelan par PAREF Investment Management en Italie, les nouveaux mandats de gestion de BC 140 à Budapest et the Trade à Francfort sur PAREF Investment Management et les arbitrages réalisés au 1er semestre 2022 par PAREF Gestion ( 51% par rapport à la même période en 2021) ;
les charges générales d'exploitation s'élèvent à 8,6 M€, 30% par rapport au 1er semestre 2021, ce qui s'explique principalement par le renforcement des équipes ;
les rétro-commissions atteignent 9,8 M€, contre 4,7 M€ au 1er semestre 2021 ( 109%). Ceci s'explique par la forte augmentation de la collecte ( 5,0 M€ par rapport au 1er semestre 2021) ;
des amortissements et dépréciations à 0,4 M€ baissent par rapport au 1er semestre 2021 du fait de la baisse de dotation sur les clients douteux ;
la variation de juste valeur des immeubles de placement est positive à 10,5 M€ sur le premier semestre 2022, principalement grâce à la prise de valeur sur l'actif The Go à Levallois-Perret, l'actif ayant été intégralement loué avant sa livraison ;
le coût de l'endettement financier se maintient à 0,5 M€ au 1er semestre 2022 par rapport au 1er semestre 2021 ;
le résultat de la quote-part des sociétés mises en équivalence ressort à -0,9 M€ au 1er semestre 2022 contre 1,2 M€ au 1er semestre 2021. Ce résultat négatif s'explique par la charge d'impôts et les travaux d'accompagnement dans le cadre de la cession de l'actif Gaïa sur Nanterre ;
les autres charges et produits financiers atteignent 1,8M€ au 1er semestre 2022 contre 0,1M€ au 1er semestre 2021 du fait de la distribution de dividendes générée par la vente de l'actif GAÏA détenu à 50% via la filiale Wep Watford;
la charge d'impôts s'élève à -0,4 M€, contre -0,1 M€ au 1er semestre 2021 en raison de la livraison de projet Medelan qui a généré un revenu de 1,3 M€ supplémentaire par rapport à la même période en 2021.
IV – Ressources Financières
Le montant nominal de la dette financière brute tirée du Groupe PAREF s'élève à 66 M€ au 30 juin 2022, contre 60 M€ au 31 décembre 2021.
Le coût moyen de la dette tirée au 30 juin 2022 ressort à 1,88%, en hausse par rapport à fin 2021. L'évolution du coût de la dette depuis 2018 est présentée ci-dessous :
La maturité moyenne résiduelle de la dette s'établit à 1,6 ans au 30 juin 2022, contre 2,1 ans au 31 décembre 2021.
L'intégralité de la dette tirée est couverte par des instruments de couverture, limitant ainsi sa sensibilité à l'évolution des taux.
Les ratios financiers du Groupe PAREF s'améliorent encore au 30 juin 2022 :
L'Actif Net Réévalué EPRA de reconstitution (Net Reinstatement Value/NRV) et l'Actif net réévalué EPRA de continuation (Net Tangible Asset/NTA) sont en hausse pour atteindre 134,1€ / action et 133,5€ / action respectivement au 30 juin 2022 (contre 130,0€ / action et 129,4€ / action respectivement au 31 décembre 2021).
Les ratios de ANR EPRA sont déterminés notamment à partir des capitaux propres consolidés en normes IFRS (incluant la méthode de la juste valeur) et de la valeur de marché de la dette et des instruments financiers, selon les Best Practices Recommandations de l'EPRA.
Indicateurs ANR EPRA au 30 juin 2022 :
30/06/2022
En milliers euros
EPRA NRV (Valeur nette de reconstitution)
EPRA NTA (Valeur nette de continuation)
EPRA NDV (Valeur nette de liquidation)
Capitaux propres IFRS -Part du groupe
153 293
153 293
153 293
Inclut / Exclut
Instrument hybride
-
-
-
ANR dilué
153 293
153 293
153 293
Inclut
Réévaluation des immeubles de placement
-
-
-
Réévaluation des immeubles en restructuration
-
-
-
Réévaluation des autres actifs non courants (valeur du fonds de commerce de PAREF GESTION[16])
37 105
37 105
37 105
Réévaluation des contrats de crédit-bail
-
-
-
Réévaluation des stocks
-
-
-
ANR dilué à la juste valeur
190 398
190 398
190 398
Exclut
Impôts différés liés à la plus-value latente des immeubles de placement
L'immeuble situé à Juvisy-sur-Orge détenu par PAREF a été cédé le 27 juillet 2022.
VIII – Agenda financier
27 octobre 2022 : Informations financières au 30 septembre 2022
A propos du Groupe PAREF
Au 30 juin 2022, PAREF gère 2,9 milliards d'euros d'actifs.
Le Groupe se développe sur deux secteurs d'activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC PAREF principalement dans l'immobilier d'entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de PAREF Gestion (2,0 Mds€), société de gestion agréée par l'AMF et PAREF Investment Management (0,7 Md€)
PAREF est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris - FR0010263202 – PAR Plus d'informations sur www.paref.com
(vi) Variation de juste valeur des instruments financiers et frais d'annulation des dérivés
0
0
-100%
(vii) Coûts d'acquisition sur acquisitions de sociétés et autres intérêts
-
-
(viii) Impôts différés résultant des ajustements
-
-
(ix) Ajustement (i) à (viii) sur sociétés détenues en partenariat
-213
-95
-55%
(x) Participations ne donnant pas le contrôle sur les ajustements
-
-
Résultat net récurrent EPRA
1 314
2 949
124%
Nombre moyen d'actions
1 507 608
1 509 152
Résultat net récurrent EPRA / action
0,87€
1,95 €
124%
Taux de vacance EPRA
En milliers euros
31/12/2021
30/06/2022
Evolution en pts
Revenus locatifs estimés sur l'espace vacant (1)
727
378
Revenus locatifs estimés sur l'ensemble de portefeuille (1)
9 819
7 716
Taux de vacance EPRA
7,4%
4,9%
-2,5 pts
Incluant l'immeuble Le Gaïa en quote-part, hors participations dans OPPCI Vivapierre en 2021. Gaïa a été cédé en fin premier trimestre 2022.
Taux de rendement EPRA
En milliers euros
31/12/2021
30/06/2022
Evolution en pts
Taux de capitalisation net PAREF
6,84%
6,68%
-0,16pts
Effet des droits et frais estimés
-0,46%
-0,33%
-0,13pts
Effet des variations de périmètre
-0,12%
-0,06%
-0,06pts
Rendement Initial Net EPRA (1)
6,26%
6,29%
0,03pts
Effet des aménagements de loyers
0,43%
1,08%
0,65pts
Rendement Initial Net Topped-Up EPRA (2)
6,69%
7,37%
0,68pts
Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, après déduction des aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
Le taux de rendement initial net « topped-up » EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, excluant les aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
Investissements immobiliers réalisés
En milliers euros
30/06/2021
30/06/2022
Acquisition
-
-
Développement (1)
698
5 239
Portefeuille à périmètre constant (2)
193
189
Autres (3)
654
3 525
Total
1 545
8 953
Comprend les investissements relatifs au projet « The Go » de l'actif situé à Levallois-Perret et l'actif situé à Paris Leon Frot
Comprend essentiellement les investissements concernant l'actif Croissy Beaubourg, l'actif Aubergenville et les 6 étages de la Tour Franklin
Inclut les indemnités d'éviction et les aménagements de loyers, les frais financiers capitalisés concernant les projets « The Go » et les indemnités d'éviction de projet sur l'actif situé à Paris Leon Frot
Ratios de coûts EPRA
Les ratios ci-dessous sont calculés sur le périmètre des actifs détenus en propre par le Groupe PAREF (incluant les mises en équivalence).
En milliers euros
30/06/2021
30/06/2022
Evolution en %
Inclus :
(i) Frais généraux
-562
-734
31%
(ii) Charges sur immeubles
-
-
-
(iii) Charges locatives nettes des honoraires
-2 587
-2 035
-21%
(iv) Honoraires de gestion nets des marges réelles/estimées
-
-
-
(v) Autres produits nets des refacturations couvrant les frais généraux
-
-
-
(vi) Quote-part de frais généraux et de charges des sociétés mises en équivalence
-163
-139
-15%
Exclus :
(vii) Amortissements des immeubles de placement
-
(viii) Charges du foncier
1 226
1 338
9%
(ix) Charges locatives refacturées comprises dans les loyers
756
853
13%
Coûts (y compris coûts de vacance) (A)
-1 331
-717
-46%
(x) Moins : charges de vacance (charges locatives non récupérées)
658
136
-79%
Coûts (hors coûts de vacance) (B)
-673
-580
-14%
(xi) Revenus locatifs moins charges du foncier
4 372
4 497
3%
(xii) Moins : charges locatives refacturées comprises dans les loyers
-1 024
-1 338
31%
(xiii) Plus : quote-part de revenus locatifs moins charges du foncier des sociétés mises en équivalence
1 535
719
-53%
Revenus locatifs (C)
4 883
3 877
-21%
Ratio de coûts (y compris coûts de vacance) (A/C)
27,3%
18,5%
-8,8pts
Ratio de coûts (hors coûts de vacance) (B/C)
13,8%
15,0%
1,2pts
BILAN
BILAN ACTIF (en milliers d'euros)
31/12/2021
30/06/2022
Actifs non courants
Immeubles de placement
165 420
180 450
Immobilisations incorporelles
882
975
Immobilisations corporelles
1 524
1 230
Immobilisations financières
13 886
248
Titres mis en équivalence
16 183
14 264
Actifs financiers
1 126
1 125
Instruments dérivés
-
1 272
Total actifs non courants
199 020
199 564
Actifs courants
Stocks
-
-
Clients et autres débiteurs
12 093
17 528
Autres créances et comptes de régularisation
909
1 645
Instruments dérivés
-
-
Trésorerie et équivalents de trésorerie
8 845
14 476
Total actifs courants
21 847
33 649
Actifs non courants détenus en vue de la vente
-
4 427
TOTAL DE L'ACTIF
220 867
237 640
BILAN PASSIF (en milliers d'euros)
31/12/2021
30/06/2022
Capitaux propres
Capital social
37 755
37 755
Primes liées au capital
42 193
42 193
Réserves de la juste valeur
31
89
Variation de valeur des instruments de couverture
-477
1 272
Réserves consolidées
55 546
58 436
Résultat consolidé
11 034
13 549
Capitaux propres – part du Groupe
146 082
153 293
Intérêts minoritaires
-
-
Total des capitaux propres
146 082
153 293
PASSIF
Passifs non courants
Dettes financières, part à long terme
60 507
66 331
Instruments dérivés
477
Impôts différés passifs, nets
10
20
Provisions
283
337
Total des passifs non courants
61 277
66 688
Passifs courants
Dettes financières, part à court terme
559
520
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
4 218
8 479
Dettes fiscales et sociales
5 734
6 102
Autres dettes et comptes de régularisation
2 997
2 559
Total des passifs courants
13 509
17 660
TOTAL DU PASSIF
220 867
237 640
FLUX DE TRESORERIE
FLUX DE TRESORIE (en milliers d'euros)
30/06/2021
30/06/2022
Flux d'exploitation
Résultat net
3 577
13 549
Dotations nettes aux amortissements et provisions
568
432
Réévaluations à la juste valeur immeubles de placements
-2 049
(10 504)
Réévaluations à la juste valeur des instruments dérivés
-
-
Réévaluations à la juste valeur des actifs financiers
-
-
Charges d'impôts
62
395
Plus ou moins-values de cession d'immobilisations net d'impôt
-
-
Quote-part des résultats des sociétés mises en équivalence
-1 190
Jeudi 28 juillet 2022, 18h36 - Source Actusnews.com - LIRE LA SUITE