Nexity - Résultats annuels 2024

PLAN DE TRANSFORMATION FINALISÉ
CONFIRMATION DE LA REPRISE DES VENTES AU DÉTAIL
BILAN ALLÉGÉ ET LIQUIDITÉ ASSURÉE
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL POSITIF  

Plan de transformation finalisé à fin 2024 ; NEXITY adapté à la nouvelle donne de marché

• Recentrage : déploiement du plan de cession conformément au calendrier avec 3 cessions majeures : produits des cessions nets de 435 M€, intégralement alloués au désendettement du Groupe ; gestion stricte du BFR (-301 M€)
  • Redimensionnement : réduction des charges d’exploitation intégrant la mise en œuvre du PSE ; économies totales attendues à horizon 2026 et confirmées à 95 M€, 16% de la base de coûts du Groupe, dont 75% effectif dès 2025
  • Recalibrage : finalisation de l’adaptation de l’offre commerciale à la nouvelle donne de marché 
    • Baisse de l’offre commerciale (-27% vs. Déc 2023) et du délai d’écoulement (5 mois) et absence de logements achevés non vendus (~100 unités)
• Redéploiement : lancement du « New Nexity » début janvier 2025 : organisation territoriale et multiproduits, axée sur le développement et la régénération urbaine et recentrée sur nos métiers d’aménageur, promoteur, exploitant
  
  

Accélération soutenue des ventes au détail sur 2024

• Croissance des ventes au détail de 7% sur l’année (dans un marché en repli de -4%¹),
  avec une accélération sur le second semestre ( 14%)
• Forte dynamique des accédants ( 48% sur le S2) portée par l’amélioration des conditions de financement (baisse des taux d’emprunt immobiliers de ~-100pb depuis janvier 2024, soit une amélioration du pouvoir d’achat de ~ 10%) et des offres marketing/produits efficaces sur l’année

Bilan allégé et liquidité assurée 

• Désendettement très significatif de -44% (-369 M€) : dette financière nette à fin 2024 à 474 M€, inférieure au seuil cible annoncé en début d’année de 500 M€ à fin 2025
• Niveau de liquidité à 1 Md€, très supérieur aux échéances à court et moyen terme
• Un financement bancaire sécurisé à moyen terme, adapté aux besoins et au redimensionnement du Groupe ; et par voie de conséquence, revue des covenants intégrant le contexte de marché, et ce jusqu’à la maturité de la ligne de crédit en 2028
  
  

Résultats financiers 2024

• Chiffre d’affaires à 3,5 Md€
  • Résultat opérationnel positif, en ligne avec la guidance, à 2 M€ : impacté comme attendu par le plan de transformation, intégralement compensé par les plus-values de cession

Perspectives 2025

• Retour à la profitabilité : Résultat opérationnel courant² positif
• Poursuite de la maitrise du bilan : Confirmation d’un endettement net IFRS inférieur à 380 M€³
• Priorités mises sur un retour à la croissance rentable et à la génération de cash-flow
  permettant d’envisager à moyen terme la reprise du versement de dividende⁴, sous réserve que le ratio de levier soit inférieur à 3,5x.
  
  

COMMENTAIRE DE VÉRONIQUE BÉDAGUE, PRÉSIDENTE-DIRECTRICE GÉNÉRALE

« Les résultats annuels 2024 de NEXITY sont conformes à la trajectoire que nous avions annoncée, et le scénario de la crise de notre secteur se déroule comme je le décris depuis plus d’un an. Notre capacité à anticiper cette crise et à prendre des décisions rapides nous ont permis d’engager avant nos concurrents les mesures d’adaptation nécessaires, et une transformation en profondeur de notre organisation.
L’allégement du bilan de NEXITY, porté par une réduction très significative de son endettement et l’exécution de notre feuille de route pour redimensionner notre base de coûts et recalibrer notre offre, a été conduit avec succès. Notre capacité de réaction nous a permis dans le même temps de retrouver une très solide dynamique commerciale, avec en particulier au second semestre des ventes au détail en nette croissance de 14%, malgré un contexte marché qui reste en repli.
La transformation du Groupe est désormais opérationnelle, conformément au calendrier défini. NEXITY est aujourd’hui profilé pour les nouvelles conditions de marché, désendetté et agile, dont l’offre multiproduits est désormais redéployée dans les territoires, et adossé à une organisation resserrée et simplifiée pour se concentrer sur le développement de l’activité.
Nexity est aujourd’hui le premier opérateur urbain en France, au service de la régénération urbaine et des territoires, et aborde l’année qui s’ouvre avec la même méthode et la même exigence, pour poursuivre la maîtrise de notre bilan, stimuler la qualité de notre offre commerciale et retrouver une croissance rentable dès 2025. »

CHIFFRES CLÉS 2024

¹ Endettement net avant obligations locatives et avant retraitement IFRS 5 à fin décembre 2023

Suite à la cession des activités d’Administration de biens et de NEXITY Property Management, finalisées respectivement le 2 avril et le 31 octobre dernier, le chiffre d’affaires et le résultat opérationnel de ces activités sont isolés dans les tableaux suivants sur une ligne « activités cédées » en 2023 et en 2024. Cette ligne intègre également pour 2023 les indicateurs relatifs aux activités en Pologne et au Portugal, cédées en 2023.

I –PLAN DE TRANSFORMATION FINALISÉ À FIN 2024

Après avoir initié en 2023 le recentrage de ses activités, NEXITY a déployé comme prévu un plan de transformation en profondeur autour des « 4R » et a ainsi accéléré la mise en œuvre de ses décisions volontaristes en matière de désendettement lié au recentrage, de réduction de charges d’exploitation pour redimensionner sa base de coûts, et d’adaptation de l’offre aux nouvelles donnes de marché.

Recentrage : Activation des leviers de désendettement  

Après avoir finalisé sur le premier semestre 2024 la cession des activités d’ADB, NEXITY a poursuivi le déploiement du plan de cession sur le second semestre avec les opérations suivantes :

• NPM : Finalisation de la cession de NPM à Crédit Agricole Immobilier le 31 octobre
  (plus-value de 14 M€).
• Bien’ici : Cession de 50% des titres dans la plateforme d’annonces immobilières Bien’ici au groupe Arche pour un montant de 35 M€ (valeur d’entreprise de 70 M€ à 100%).

Ces 3 cessions ont été intégralement allouées au désendettement du Groupe pour un montant net de 435 M€. La plus-value totale s’élève à 216 M€.

Le Groupe a par ailleurs poursuivi tout au long de l’année une gestion saine et disciplinée de son bilan et de sa liquidité. Le montant des lignes de crédit confirmées et non tirées à fin décembre s’élève ainsi à 800 M€.

Ces mesures ont conduit à un désendettement très significatif de 369 M€, soit -44%. La dette financière nette à fin 2024 s’élève à 474 M€, inférieure au seuil cible attendu fin 2025 de 500 M€.

Nexity entend poursuivre en 2025 la maitrise de son bilan, via la gestion stricte du BFR d’une part et une approche opportuniste en matière de recentrage portant sur des actifs non core d’autre part.

Redimensionnement : Exécution du plan de réduction des charges d’exploitation en soutien à la transformation du Groupe

Le plan de départ dont la procédure d’information-consultation avait débuté en avril dernier a été approuvé sur le T3 par l’ensemble des représentants du personnel et par l’administration du travail. Sa mise en œuvre est effective depuis novembre 2024, conformément au planning envisagé et dans l’enveloppe budgétée.

• 500 postes, dont 227 départs contraints, après phase de reclassements internes et départs volontaires.
• Les économies sur la base de coûts sont attendues dès 2025 et représenteront une économie totale en année pleine de 45 M€.

La réduction totale de la base de coûts attendue à horizon 2026 en année pleine est confirmée à 95 M€, soit une réduction de 16%, dont 75% effectif dès 2025.

Recalibrage : Adaptation de l’offre commerciale

Le Groupe a mené sur l’année l’adaptation de l’offre commerciale à la nouvelle donne de marché via des mesures volontaristes et assumées.

• Pour l’offre en cours de travaux et conçue dans l’ancien cycle immobilier, les mesures ont principalement porté sur le réalignement des prix de sortie au pouvoir d’achat de nos clients, impacté par l’environnement de taux actuel, et aux coûts travaux, impactés notamment par des défaillances d’entreprises.

• Pour l’offre en projet, le Groupe a notamment procédé à l’abandon de 103 opérations conçues dans l’ancien cycle, dont 39 sur le T4. Ces abandons d’opérations ont entrainé l’annulation de notre fait de 2 844 réservations qui avaient été enregistrées antérieurement au 1^er janvier 2024
  (451 au détail et 2 393 en bloc).

L’ensemble de ces mesures se reflète dans la baisse de l’offre commerciale (-27% vs. décembre 2023), la baisse de nos délais d’écoulement, ramenés au niveau de 2019 (5 mois), et l’absence de logements achevés non vendus à fin décembre (~100 lots).

Les coûts d’adaptation de l’offre commerciale se sont élevés à (172) M€ sur l’année :

• (134) M€ comptabilisés en résultat opérationnel courant, principalement liés à un effet prix (réduction du prix de certains programmes et évolution du mix client) et à un effet prix de revient.

• (38) M€ comptabilisés en résultat non courant, liés à des coûts d’abandon de projets et de dépréciation de terrains sans opération affectée.

Redéploiement : Vers une organisation territoriale, multiproduits, axée sur le développement et la régénération urbaine et recentrée sur nos métiers d’aménageur, promoteur, exploitant

• La nouvelle organisation est opérationnelle depuis le 9 janvier 2025. Elle s’appuie sur le réseau et les compétences régionales ainsi que sur les expertises métiers en central.
• Concernant l’accélération dans la régénération urbaine, plus de 400 comités d’engagements se sont notamment tenus sur 2024, portant sur l’étude de près de 28 000 logements, dont 17% sur des projets mixtes en régénération urbaine. Nos partenariats dont ceux avec CARREFOUR ou Mirabaud nous permettent de passer à l’échelle sur la régénération urbaine sans impacter le bilan du Groupe dans la phase de portage. Les dépôts de permis de construire dans le cadre du partenariat avec CARREFOUR ont démarré sur le T4 et vont se poursuivre sur 2025.

Le déploiement du plan de transformation, conformément au calendrier prévu, a été rendu possible grâce à l’engagement de l’ensemble des collaborateurs, mais aussi au soutien des actionnaires et de nos partenaires financiers. En effet, et pour rappel, le Groupe a obtenu sur le T1 2024, de ses porteurs obligataires EuroPP et de l’ensemble des partenaires bancaires, une exonération au titre des ratios financiers jusqu’à la clôture de l’exercice 2024. De plus, fort de l’exécution du plan de transformation, le Groupe a pu adapter le financement à moyen terme, en l’adaptant au redimensionnement du Groupe et en revoyant les niveaux de covenants.

II - PERFORMANCES PAR PÔLE

Aménagement et Promotion - Immobilier Résidentiel

Activité commerciale

Dans un marché du logement qui reste marqué par un recul des réservations, avec une baisse globale de -6%⁵ à fin 2024, NEXITY a enregistré un total de 13 387 réservations sur la période, en baisse de -8%.

• Les réservations au détail enregistrées sur 2024 s’élèvent à 5 235 lots, en hausse de 7%, dans un marché en repli de -4%, confirmant ainsi notre hypothèse d’un point bas commercial atteint en 2023 pour les ventes au détail.
  
  

A noter une accélération de la reprise sur le second semestre ( 14%) portée par une forte dynamique des accédants ( 21% sur 2024 et 48% sur le S2) :

• Amélioration des conditions de financements (baisse des taux d’emprunt immobilier de 100 pb depuis janvier 2024, équivalent à un gain de pouvoir d’achat pour nos clients de près de 10%).
• Efficacité des offres produits et des campagnes marketing mises en place sur 2024, et succès de l’offre commerciale lancée fin septembre en partenariat avec LCL pour favoriser l’accès au crédit et à la propriété pour les primo-accédants et les jeunes. La hausse du trafic sur nos plateformes de ventes de 30% et le triplement du nombre de prospects reflètent le regain d’appétit des investisseurs individuels et notamment des primo-accédants.

• Les ventes en bloc ont représenté sur l’année 8 152 réservations (vs. 9 712 à 2023).
  
  

Si les ventes en bloc aux bailleurs sociaux sont restées quasi stables à un niveau significatif de 5 748 lots, la baisse des ventes en bloc aux investisseurs s’explique principalement par un recul des investisseurs LLI et un fléchage accru à nouveau vers les ventes au détail.

Par ailleurs, l’activité aménagement a représenté sur 2024 1 068 réservations de terrains à bâtir, en hausse de 2%.

L’offre commerciale en 2024 s’élève à 5 683 lots, une baisse de 27% par rapport à fin 2023, avec des délais d’écoulement en baisse de près de 2 mois depuis 2022 à 5,1 mois (même niveau qu’en 2019).

• Ces tendances reflètent :
  • La poursuite de la sélectivité accrue en matière de lancement d’opérations (avec un taux moyen de pré-commercialisation à 78%⁶ sur les programmes lancés sur l’année),
  • La capacité du Groupe à écouler la nouvelle offre, grâce notamment à des prix adaptés et en ligne avec le pouvoir d’achat de nos clients et l’environnement de taux actuel,
  • Et l’effet de la décision d’abandonner 103 opérations conçues dans l’ancien cycle et dont la rentabilité n’est pas assurée (Ces abandons représentent 2 844 réservations enregistrées antérieurement au 1^er janvier 2024).
• Le stock de lots achevés et invendus demeure non significatif à ~100 lots, soit un niveau inférieur à 2% de l’offre commerciale totale.
• L’offre commerciale en cours de travaux représente 47% de l’offre totale, dont 88% des projets ont une date de livraison à plus de 6 mois.

Le backlog s’élève à 4,4 Mds€, soit l’équivalent de 1,5 année d’activité.

• Le niveau sécurisé par des ventes actées est de 50%.
• Ce volume n’intègre pas encore les premières contributions du partenariat CARREFOUR au backlog, dont les premiers permis de construire ont été déposés sur le T4 2024.
• Pour rappel : Le partenariat CARREFOUR annoncé en 2023 et qui s’inscrit pleinement dans l’accélération de la régénération urbaine porte sur la revalorisation à terme de 74⁷ sites CARREFOUR via des opérations de mixité urbaine sur l’ensemble du territoire français (dont 12 000 logements), et représente pour NEXITY un chiffre d’affaires à terminaison de plus de 2 Mds€, sur une dizaine d’années d’activité à venir.
  
  

Performances financières de 2024

• Le chiffre d’affaires est en baisse de 12% à 2 585 M€, reflétant principalement la baisse de l’activité embarquée.
• Le résultat opérationnel courant (-144 M€) tient compte de (134) M€ de coûts d’adaptation de l’offre.
  Il n’intègre pas les coûts d’abandon de projets à hauteur de (38) M€ comptabilisés en résultat non courant.

Le résultat opérationnel n’intègre par ailleurs pas encore les effets positifs du redimensionnement de la base de coûts.

Aménagement et Promotion - Immobilier Tertiaire

Activité commerciale

Le Groupe a livré sur le second semestre près de 115 000 m² dont les deux opérations significatives suivantes :

• Le programme Eco-campus de La Garenne-Colombes (92) : un ensemble de 4 bâtiments sur
  95 000 m², livré en septembre à Swiss life. 
• La partie tertiaire du programme Carré Invalides (75), portant sur la restructuration de l’ancien siège du Conseil Régional d’IDF de 15 400 m² livrée le 30 septembre à AG2R La Mondiale.    

Après la livraison sur le premier semestre de Reiwa, le futur siège social de NEXITY, développant une surface de 25 000 m² à St-Ouen (93) ou encore du projet Lilo à Puteaux (92), développant près de
21 000 m² de coliving, ces livraisons portent à plus de 175 000 m² la surface totale livrée en tertiaire sur 2024, illustrant la capacité du Groupe de mener à bien et dans les temps des projets mixtes d’envergure.

Dans un contexte de marché toujours dégradé, reflété dans la baisse des investissements de 53% depuis 2022, NEXITY a enregistré un montant de prises de commandes sur la période de 70 M€, un niveau supérieur au niveau annuel 2023 (39 M€) mais qui reste très inférieur au niveau d’avant crise.

Le carnet de commande reflète toutefois la poursuite de la dynamique en région et l’accélération de la diversification de l’activité tertiaire. Il intègre notamment :

• 32 M€ portant sur 8 000 m² d’enseignement supérieur vendu à un investisseur institutionnel de premier rang dans le cadre du projet Campus Confluence à Lyon (69),

• 11 M€ portant sur 5 000m² de locaux d’activité à Saint Priest (69).

Le Groupe continue également de capitaliser sur son expertise intégrée et son positionnement d’aménageur – promoteur pour proposer aux collectivités locales des produits intégrés à mixité d’usage intégrant du développement tertiaire diversifié. NEXITY a notamment remporté sur le T1 l’appel d’offre pour l’aménagement de la ZAC d’activités industrielles Gruen à Sierentz (68). Cette opération mixte qui comprendra des activités industrielles, un hôtel d’entreprises, un pôle de services ainsi que des espaces publics, illustre parfaitement la dimension territoriale et multiproduits du New NEXITY, en combinant la parfaite connaissance du territoire qu’ont les équipes régionales et les expertises spécifiques portées par les offres immobilières centralisées :

Performances financières de 2024

À fin 2024 le chiffre d’affaires s’élève à 369 M€ et le résultat opérationnel atteint 22 M€, des indicateurs portés, comme en 2023, par la contribution de l’Eco-campus de La Garenne-Colombes.

Services

Le chiffre d’affaires des Services, hors activités cédées (ADB en avril 2024 et NPM en octobre 2024) s’élève à 471 M€ à fin décembre 2024, en retrait de 8%, toujours porté par l’exploitation mais impacté par le ralentissement de l’activité de distribution.

Performances financières de 2024

• Les activités d’exploitation (résidences gérées étudiantes, espaces de coworking) affichent un chiffre d’affaires en hausse de 7%, à 288 M€, porté notamment par la forte dynamique de croissance du parc des activités de coworking ( 11 nouveaux sites sur 2024 pour un total de près de 150 000 m² gérés⁸) et des taux d’occupation toujours élevés tant sur les espaces de coworking (87%⁹) que sur les résidences étudiantes (97%).
• Le chiffre d’affaires des activités de distribution, en baisse de -26%, reflète la diminution des réservations en 2023 due à la dégradation du marché du logement neuf et au retrait des investisseurs particuliers. A noter toutefois une reprise commerciale en 2024 sur la partie vente en VEFA ( 30% vs. 2023).
• À la suite des cessions finalisées sur 2024 de l’ADB, de NPM et de Bien’Ici, le chiffre d’affaires des activités de gestion s’élève à 23 M€.
  
  

Le résultat opérationnel courant des activités de Services, hors activités cédées s’élève à 23M€ (vs. 44 M€ en 2023) une baisse provenant principalement de la moindre rentabilité des activités de distribution, impactée par la dégradation du marché du logement neuf, et celle de la transaction.
Le taux de marge est tiré par les activités d’exploitation, dont le taux de marge ressort à 9,3%
(vs. 8 % en 2023), en hausse, tant sur les résidences étudiantes que sur le coworking.

III - RÉSULTATS CONSOLIDÉS - REPORTING OPÉRATIONNEL

• Les indicateurs et données financières dans le présent communiqué sont issus du reporting opérationnel de NEXITY, avec la présentation des coentreprises en intégration proportionnelle.
• Dans un souci de simplification, le groupe alignera sa communication financière sur les comptes IFRS à compter du 1^er janvier 2025.

Chiffre d’affaires

⁽¹ Activités cédées Pologne/Portugal en 2023 et l'ADB et NPM en 2024

Le chiffre d’affaires 2024 s’établit à 3 535 M€, en retrait de -17% par rapport à 2023 et de -12% à périmètre constant¹⁰.

• Le chiffre d’affaires de la promotion est en baisse de 13%, sous l’effet principalement du ralentissement de l’activité résidentiel et tertiaire dans un environnement dégradé, ainsi que la moindre reconnaissance de chiffre d’affaires à l’avancement sur les projets d’envergure en immobilier tertiaire.
• Le chiffre d’affaires des services, hors activités cédées est en baisse de 8%, la bonne tenue des activités d’exploitation ( 7%) ne compensant pas le recul du chiffre d’affaires de la distribution, impacté par la dégradation du marché du logement neuf.

En normes IFRS, le chiffre d’affaires de 2024 s’établit à 3 333 M€, en baisse de -16% par rapport à 2023. Ce chiffre d’affaires exclut celui des co-ent