Nexity : Résultats annuels 2023

RÉSULTATS ANNUELS EN LIGNE AVEC LES OBJECTIFS

LEVIERS DE DÉSENDETTEMENT ENGAGÉS

TRANSFORMATION ACCÉLÉRÉE DU GROUPE EN 2024

Activité commerciale - NEXITY fait mieux que le marché 

• Réservations de logements neufs : -19% en volume dans un marché en baisse de -26% sur un an
  et de -41% sur 2 ans
• Poursuite de la forte croissance de l’immobilier opéré avec un chiffre d’affaires en hausse de 25%

Des résultats financiers en ligne avec les objectifs :

• Chiffre d’affaires à 4,3 Mds€ ; Résultat opérationnel à 246 M€
• Endettement net à 776 M€ (en baisse de 43 M€ par rapport à 2022)
• Liquidité solide : 882 M€ de trésorerie et ligne de crédit non tirée à 630 M€
  
  

Une année 2023 active de recentrage de la feuille de route 

• Pivot vers la régénération urbaine :
  • Premier deal de place avec Carrefour et création de la JV de portage :

CA attendu à terminaison > 2 Mds€ sur 10 ans

• Lancement de NEXITY Héritage, et solution de portage foncier avec Mirabaud AM
  
  

• Leviers de désendettement engagés :
  
  
  • Cession des activités à l’international (Pologne et Portugal) 
  • Recherche de partenaires stratégiques et financiers sur les métiers de gestion et de distribution
    
    

Une année 2024 de transformation en profondeur

• Finalisation de la cession des activités d'administration de biens à Bridgepoint pour une valeur d’entreprise de 440 M€ et concernant ~3.100 collaborateurs ; Poursuite de la recherche de partenariats stratégiques et financiers
  
  
• Transformation accélérée du Groupe vers un modèle d’opérateur urbain :
  
  
  • Transformation en profondeur de l’organisation autour d’une offre territoriale
    multiproduits et en accélérant sur les activités d’exploitation
  • Ajustement des effectifs en cohérence avec les nouveaux paramètres de marché et les évolutions de périmètre
  • Dans ce contexte d’adaptation et de transformation, le Groupe a pris la décision d’engager dans les prochaines semaines le processus d’information-consultation des IRP préalable à la mise en œuvre d’un Plan de Sauvegarde de l’Emploi ; par conséquent, il est proposé de suspendre le dividende au titre de 2023¹

• Amélioration de la profitabilité dès 2025, et par voie de conséquence, un endettement net maximum de 500 M€ à fin 2025
  
  
• Une politique de dividende en cohérence avec le contexte et revue chaque année au regard du cash-flow libre généré
  
  
• Prévisions pour l’année 2024 : 
  
  
  • Un résultat opérationnel positif marquant un point bas financier, tenant compte des plus-values de cessions, des coûts d’ajustement de l’offre à la nouvelle donne de marché et des coûts liés à la réorganisation du Groupe permettant un rebond en 2025
  • Une dette financière nette sensiblement inférieure à celle de fin 2023
    
    

COMMENTAIRE DE VÉRONIQUE BÉDAGUE, PRÉSIDENTE-DIRECTRICE GÉNÉRALE

« Au terme d’une année marquée par la poursuite de la dégradation du marché immobilier avec un ralentissement historique de l’investissement privé résidentiel et tertiaire, NEXITY illustre une nouvelle fois sa capacité à tenir ses objectifs financiers grâce à son agilité commerciale, à l’intensité de sa relation de long terme avec les investisseurs publics, et à l’engagement exemplaire de ses équipes, que je tiens ici à saluer.
La crise que connait notre secteur d’activité est inédite, à la fois par son intensité, sa durée et sa nature globale affectant l’offre et la demande. Elle impose une nouvelle donne à laquelle NEXITY va s’adapter de façon accélérée en 2024, en ajustant les paramètres permettant d’écouler l’offre conçue dans le cycle précédent, en dimensionnant son organisation aux nouvelles conditions de volume, et en basculant dans un mode de fonctionnement centré sur les territoires pour répondre encore mieux à la demande d’opérateur urbain qui nous est adressée.
Nous allons donc prendre en compte en 2024 les coûts associés à ces transformations, incluant la mise en œuvre d’un Plan de Sauvegarde de l’Emploi, et nous poursuivons nos actions de recentrage de la feuille de route stratégique et de désendettement. Pour ce faire, nous allons accélérer de façon dérisquée nos activités de régénération urbaine avec des partenaires opérationnels, et nous poursuivons nos recherches de partenariats stratégiques et financiers sur les services, notamment la gestion et la distribution.
Fort d’une structure financière renforcée, NEXITY est en situation de transformer toutes les opportunités de croissance du nouveau cycle immobilier qui se profile compte tenu des premiers signaux favorables, et d’étendre son leadership comme il a su le faire à la suite de toutes les crises de marché précédentes. »

CHIFFRES CLÉS 2023

¹ Endettement net avant obligations locatives et après application de la norme IFRS 5 à la suite de l’entrée en négociations exclusives le 21 décembre 2023 en vue de la cession des activités d’Administration de biens.
²Ratio de levier financier calculé selon les dispositions contractuelles des contrats de financement (reporting IFRS)

PERFORMANCES PAR PÔLE

PROMOTION IMMOBILIER RÉSIDENTIEL

Activité commerciale
Dans un marché fortement dégradé, l’activité commerciale de NEXITY s’est montrée résiliente : 14 602 réservations ont été enregistrées, soit un retrait de -19% dans un marché en baisse de -26 %. Elles représentent en valeur un montant de 2 964 M€ (-24%). La dernière communication de la FPI du 15 février fait état de 94.828 réservations sur le marché, soit un plus bas historique depuis 10 ans.

Comme attendu, et en ligne avec les données de marché, les ventes au détail sont en forte baisse (-41% par rapport à 2022), en raison principalement de la dé-solvabilisation des clients particuliers liée à la hausse significative et durable des taux d’intérêt et la baisse de rendement implicite pour les investisseurs particuliers. La part des ventes aux investisseurs particuliers et accédants représentent respectivement 21% et 12%, des points bas jamais enregistrés.

Les ventes en bloc ont poursuivi leur bonne tenue et sont stables sur un an : NEXITY a poursuivi sa politique commerciale dynamique menée depuis 2022, en fléchant ses réservations de la vente au détail vers la vente en bloc, grâce aux partenariats de long terme noués entre NEXITY et les bailleurs privés ou publics.
Les ventes en bloc représentent à fin 2023 67% des réservations totales, soit une augmentation de 13 points vs. 2022, tirée notamment par les ventes en bloc de logements intermédiaires, qui ont plus que doublé en un an pour atteindre un point haut à 16%.

L’écart entre les évolutions des réservations en volume et en valeur provient principalement de l’évolution du mix produit.

L’offre commerciale à fin 2023 est en baisse de 23% par rapport à fin 2022, à 7 778 lots, avec des délais d’écoulement stables à ~7 mois. Ces tendances reflètent la sélectivité accrue du Groupe en matière de lancement d’opérations (avec un taux moyen de pré-commercialisation de près de 75%² sur les programmes lancés en 2023), et démontrent sa capacité à adapter son offre malgré un rythme de commercialisation ralenti. Environ 46% de l’offre commerciale totale est constitué d’opérations en cours de construction (contre 60% pour le marché) et le stock de lots achevés et invendus demeure non significatif à une centaine de lots.  

Résultats financiers

⁽¹⁾ Reclassement de Villes & Projets (classés historiquement en Autres activités) en Promotion Immobilier résidentiel.

Le chiffre d’affaires en 2023 est en baisse de 13% à 2 942 M€, traduisant le ralentissement du rythme de signature des actes notariés depuis le début de l’année, ainsi que la baisse de la mise en travaux de nouveaux programmes.

Le résultat opérationnel s’élève à 140 M€ (-50%), soit un taux de marge de 4,8% en baisse de 350 points de base. Cette évolution s’explique essentiellement par la baisse du chiffre d’affaires, l’évolution du mix client au profit de la vente en bloc, par la hausse des coûts de construction impactant les budgets de certaines opérations en cours de travaux, ainsi que par le ralentissement de l’activité pesant sur les équilibres de structure.

Perspectives :

Le backlog s’élève à 5,0 Md€, représentant 2 années d’activité.

Le partenariat CARREFOUR annoncé en 2023 et qui s’inscrit pleinement dans l’accélération de la régénération urbaine a franchi une étape clé fin novembre avec la création de la JV de portage « Ville et Commerces ». Pour rappel, ce partenariat porte sur la revalorisation à terme de 76 sites CARREFOUR via des opérations de mixité urbaine sur l’ensemble du territoire français (dont 12 000 logements), et représente pour NEXITY un chiffre d’affaires à terminaison de plus de 2 Md€, sur une dizaine d’années d’activité à venir (des opérations seront intégrées dans le backlog dès le S2 2024).

Le gouvernement a procédé début octobre à une première révision du zonage du territoire, reclassant ainsi plus de 150 communes en zones tendues (A/Abis/B1), les rendant désormais éligibles au dispositif Pinel, au logement locatif intermédiaire (LLI), au PTZ 2024, et apportant dans certains cas une hausse des plafonds de loyers, induisant une amélioration des rendements locatifs. Cette extension du zonage va permettre à NEXITY de recalibrer les opérations en cours de montage dans les communes concernées, et d’accélérer l’écoulement de son offre commerciale. Pour rappel, la part de l’offre commerciale de NEXITY en zones tendues représente aujourd’hui 81%.   

PROMOTION IMMOBILIER D’ENTREPRISE

Activité commerciale
Dans un contexte de marché en bas de cycle, marqué par la hausse des taux et l’évolution des usages tertiaires, (baisse de 56% des investissements en France sur 2023 selon CBRE), NEXITY a enregistré comme anticipé un faible niveau de prises de commandes en 2023 à 39 M€.

Le groupe a livré sur 2023 12 opérations développant plus de 100 000 m² dont les opérations emblématiques suivantes :

• Deloitte University, un campus bas carbone de 23 385 m² développé sur un terrain de 14,7 ha en pleine nature,
• Campus Aqueduc : près de 40 000m² de bureaux développés sur la commune de Gentilly,
• Opération Facette : 5 200 m² de bureaux situés au cœur de l’opération Belvédère à Bordeaux, nouveau siège régional Nexity.
  
  

Ces opérations portent l’ensemble des livraisons sur ces 5 dernières années à près de 700 000 m² dont près de 200 000 m² en plateformes logistiques, entrepôts et parcs d’activité, et plus de 50 000 m² en enseignement supérieur, reflétant la poursuite d’une production diversifiée.

Résultats financiers

A fin 2023, le chiffre d’affaires s’élève à 459 M€ et le résultat opérationnel atteint 41 M€, des indicateurs portés, comme en 2022, par la contribution de l’Eco-campus de La Garenne-Colombes, dont l’avancement est de 75%.

Perspectives 

15 opérations sont en cours à fin 2023, portant sur plus de 200 000 m² et une valeur de ~350 M€, dont :

• L’Eco-campus de La Garenne-Colombes, un projet portant sur 95 000 m² dont la livraison est prévue au T2 et T4 2024, et sécurisant le CA 2024 à hauteur de 250M€
• Carré Invalides (75), portant sur la Restructuration de l’ancien siège du Conseil Régional d’IDF de 15 400 m²
• Campus Confluence (Lyon) : Programme mixte intégrant un campus d’enseignement supérieur de 15 000 m²
• Reiwa : Construction neuve du futur siège social NEXITY d’environ 25 000 m² à St Ouen (93)

Si le marché de la VEFA reste dynamique en province, le Groupe continue de capitaliser sur son expertise intégrée et son positionnement pour poursuivre et accélérer son rôle d’accompagnement des clients institutionnels dans la régénération urbaine en MOD et CPI.

Le backlog s’élève à 349 M€ à fin 2023.

Services

Le chiffre d’affaires des Services s’élève à 872 M€ à fin 2023, en très léger retrait et reste porté par les activités d’immobilier géré (Exploitation) :

Le chiffre d’affaires des activités de gestion (administration de biens et property management) est en légère hausse ( 1%), à 385 M€, confirmant la résilience des métiers de syndic et de gérance, avec un portefeuille de près de 825 000 lots gérés à fin 2023 et le renouvellement ou la signature de mandats significatifs, à l’instar de l’appel d’offres portant sur la gestion immobilière de plus de 4 000 sites du groupe Orange remporté par NEXITY Property Management.
Les métiers d’intermédiation (location et transaction) ont quant à eux été impactés sur 2023 par la hausse des taux d’intérêt, et par la forte tension sur le marché locatif.

Les activités d’exploitation (résidences gérées étudiantes, espaces de coworking) affichent un chiffre d’affaires en hausse de 25%, à 270 M€, porté notamment par la forte dynamique de croissance du parc des activités de coworking ( 16 nouveaux sites et hausse de près de 24 000 des mètres carrés gérés) et des taux d’occupation toujours élevés à fin décembre, tant sur les espaces de coworking (96%⁴) que sur les résidences étudiantes (97%).

Enfin, et comme attendu le chiffre d’affaires des activités de distribution, en baisse de -36%, reflète la dégradation du marché du logement neuf. A noter toutefois un volume de réservations qui baisse moins que le marché des investisseurs individuels, et une augmentation de 2 points de la part de marché des activités de distribution (à 10,3%).

Le résultat opérationnel des activités de Services s’élève à 73 M€ à fin 2023, en baisse de 21%, principalement sous l’effet de la baisse de la rentabilité des activités de distribution, impacté par la dégradation du marché du logement neuf, et celle de la transaction. Hors distribution, le résultat est en croissance de 8%.

Perspectives :

Après avoir annoncé fin octobre l’initiation d’un processus de recherche de partenariats stratégiques et financiers sur ses métiers de gestion et de distribution, NEXITY a annoncé le 21 décembre dernier être rentré en négociations exclusives en vue de la cession de 100% de ses activités de services aux particuliers à Bridgepoint, un leader européen de la gestion d’actifs alternatifs, sur la base d’une valeur d’entreprise de 440 M€. Cette opération, dont la finalisation est prévue sur le premier semestre, s’accompagne d’un accord de partenariat stratégique de long terme⁵ visant à pérenniser et amplifier les synergies existantes avec les activités de Nexity. Les agences continueront d’assister aux pré-livraisons de nos immeubles neufs et d’en être le syndic, nous proposerons un mandat de gestion locative dédié à nos investisseurs particuliers, nous serons le promoteur de préférence pour les apports de fonciers et projets immobiliers (surélévation par exemple) et nous aurons un accès à la base client pour promouvoir nos offres.

RÉSULTATS CONSOLIDÉS - REPORTING OPÉRATIONNEL

Compte tenu du processus de cession engagé des activités de services aux particuliers dont la finalisation est attendue sur le premier semestre le Groupe applique la norme IFRS 5 (Actifs destinés à la vente) qui conduit à présenter sur une ligne distincte au bilan, les actifs et passifs de ces activités. Le compte de résultat n’est pas retraité.

CHIFFRE D’AFFAIRES

(1) Reclassement de Villes & Projets (classés historiquement en Autres activités) en Promotion Immobilier résidentiel.

Le chiffre d’affaires 2023 s’établit à 4 273 M€, en retrait de 9% par rapport à 2022 (-10% à périmètre constant⁶).

• Le chiffre d’affaires de la promotion est en baisse de 10%, tiré essentiellement par les revenus dégagés sur les opérations majeures en Immobilier d’entreprise (Eco-campus de la Garenne-Colombes et siège NEXITY à Saint-Ouen). Le chiffre d’affaires de la promotion Immobilier résidentiel est en diminution de -13%, sous l’effet du ralentissement de l’activité dans un environnement très dégradé.
• Le chiffre d’affaires des Services est en baisse de 7%, la forte hausse des activités d’exploitation ( 25% par rapport à 2022) ne compensant pas le recul du chiffre d’affaires de la distribution, impacté par la dégradation du marché du logement neuf.

En normes IFRS, le chiffre d’affaires 2023 s’établit à 3 964 M€, en baisse de 9% par rapport à 2022. Ce chiffre d’affaires exclut celui des co-entreprises en application de la norme IFRS 11, qui impose leur comptabilisation par mise en équivalence, tandis qu’elles sont intégrées proportionnellement dans le reporting opérationnel.
Pour rappel, le chiffre d'affaires des activités de promotion est reconnu selon la méthode de l'avancement pour les VEFA et les contrats de promotion immobilière, c'est-à-dire calculés sur la base des ventes notariées et au prorata de l'avancement de l'ensemble des coûts stockables engagés.

RÉSULTAT OPÉRATIONNEL

(1) Reclassement de Villes & Projets (classés historiquement en Autres activités) en Promotion Immobilier résidentiel.

Le résultat opérationnel s’établit à 246 M€, en ligne avec la guidance.

AUTRES ÉLÉMENTS DU COMPTE DE RÉSULTAT

Le résultat financier s’élève à -108 M€. Il intègre notamment une augmentation de près de 25M€ du coût de financement lié à la hausse des taux (51% de la dette totale à taux variable à fin 2023), et une hausse de 8 M€ des charges financières sur les engagements de loyer, compte tenu de la croissance du parc de l’immobilier opéré.

La charge d’impôts (y compris la CVAE ⁷) s’élève à 51 M€. Le taux effectif d’impôt courant (hors CVAE) s’élève à 35% (28% à fin 2022). Ce taux en écart de 9 points avec notre taux normatif s’explique essentiellement par les résultats déficitaires sur l’international qui ne sont pas récupérables sur l’impôt français, et l’impôt sur la plus-value de cession long terme suite au transfert des titres de Studéa du périmètre de l’ADB à la société NEXITY SA.

La dégradation de la quote-part dans les résultats des entreprises mises en équivalence s’explique principalement par la participation de 18% dans Ægide Domitys.

Le résultat net part du Groupe au 31 décembre 2023 s’élève à 19 M€.

STRUCTURE FINANCIÈRE

L’endettement net du Groupe avant obligations locatives s’élève à 776 M€ à fin 2023, en baisse de 43 M€ par rapport à 2022, en ligne avec sa politique de maitrise de l’endettement annoncée en début d’année.

Cette baisse reflète notamment :

• Une gestion rigoureuse du BFR dans un environnement adverse grâce à une approche plus sélective en amont du lancement des projets et à la concomitance des actes lors des achats de nouveaux terrains
• L’arrêt du développement à l’international et la cession effective sur le T3 des activités en Pologne et au Portugal, avec un impact sur l’endettement net de -100 M€.

La dette au 31 décembre 2023 tient compte de l’application de la norme IFRS 5 sur les activités d’Administration de biens et comprend le retraitement correspondant de 67 M€.

Tous les ratios financiers sont respectés à fin décembre 2023. Le ratio de levier financier⁸, calculé selon les dispositions contractuelles des contrats de financements, s’élève à