Communication Officielle
Mercredi 15 février 2023, 09h30 (il y a 14 mois) INEA : Excellente performance financière et extra-financière en 2022Excellente performance financière et extra-financière en 2022 Résultat net 7% à 58 M€ Objectifs 2030 du DEET et de la Stratégie Nationale Bas Carbone déjà atteints Paris, le 15 février 2023 INEA (ISIN : FR0010341032), spécialiste de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, présente ses résultats annuels consolidés au 31 décembre 20221 arrêtés par son Conseil d’administration réuni le 8 février 2023. Les résultats financiers 2022 d’INEA combinent de nouveau solide croissance opérationnelle et forte prise de valeur du patrimoine. Dans un contexte de marché chahuté, ils mettent en lumière la pertinence du positionnement immobilier de la foncière.
Chiffre d’affaires en augmentation de 13%, dont 4,2% à périmètre constant Le chiffre d’affaires consolidé est en croissance de 13% sur 12 mois, à 58,5 M€, contre 51,9 M€ en 2021.
L’activité locative a été soutenue en 2022 (61 baux signés pour plus de 43.000 m²), mais n’a pas retrouvé ses couleurs d’avant COVID sur les surfaces importantes, ce qui s’explique par un certain attentisme des grands groupes. Ainsi le ralentissement du rythme de commercialisation des VEFA livrées post-COVID a généré un manque à gagner de 2,7 M€ sur le chiffre d’affaires 2022, et se traduit directement dans le taux de vacance EPRA :
La hausse de la demande placée ( 10% en 20222) dans les principales métropoles régionales laisse présager une intensification de l’activité locative sur ces VEFA récentes au cours des prochains semestres. Solidité de la structure financière La levée d’un nouveau crédit (Sustainability Linked Loan de 170 M€) en mars et le renforcement des fonds propres (augmentation de capital de 107,3 M€) en juin permettent à INEA de se retrouver dans une situation financière très favorable à fin 2022 :
* La Société a adopté au 31 décembre 2022 la méthodologie préconisée par l’EPRA pour le calcul du LTV (voir annexes) Le total bilan dépasse désormais le milliard d’euros (1.073 M€) et la Société dispose de 165 M€ de lignes de crédit non tirées, sur un endettement total de 599 M€. La dette est longue (maturité moyenne de 4 ans, contre 4,7 ans à fin 2021), compétitive (taux d’intérêt moyen de 2,20%, contre 2,01% à fin 2021), « green » à 80% (contre 60% à fin 2022) et sécurisée à 77% (comme à fin 2021) contre le risque de fluctuation des taux. A cet égard, le relèvement des taux intervenu depuis le milieu de l’année n’a quasiment pas affecté INEA en 2022 compte tenu des couvertures en place. La croissance des charges financières nettes ( 18%) est ainsi liée à une hausse de l’encours moyen de la dette de 23% en 2022. Les fonds propres levés en juin - placés dès le 24 juin en remboursement de lignes de crédit – ont en effet été totalement investis au cours du second semestre. Poursuite de la prise de valeur du patrimoine INEA enregistre en 2022 une variation de juste valeur de son patrimoine de plus de 31 M€ pour la deuxième année consécutive. Cette appréciation de 32 M€, soit plus qu’en 2021 dans un contexte de marché pourtant beaucoup plus incertain, est révélatrice de la pertinence du business modèle d’INEA et de la qualité de son patrimoine. La prise de valeur est homogène sur le patrimoine : bureaux comme immeubles de logistique urbaine (logés dans la filiale Flex Park) se sont appréciés en 2022. Le niveau raisonnable de ce taux permet de conserver une prime attractive de 300 bps par rapport à l’OAT (2,75 %).
La Société a poursuivi ses acquisitions en 2022, en s’adaptant aux conditions de marché et en pondérant sa prise de risque :
Deux immeubles ont par ailleurs été cédés en 2022 (à Toulouse et Mérignac), à un prix moyen supérieur de 17% aux valeurs d’expertise, expliquant le résultat de cession de 1,9 M €. A fin 2022, la valeur totale du patrimoine s’élève à 1.224 M€ droits inclus, en hausse de 12% sur 12 mois. 19% de ce patrimoine n’est pas encore en exploitation et constitue un relai de croissance pour les exercices futurs.
Effet dilutif de l’augmentation de capital effacé sur l’exercice Les très bons résultats dégagés en 2022 permettent d’effacer, sur l’exercice, l’effet dilutif de l’augmentation de capital réalisée en juin. Ainsi, malgré la hausse de 28% du nombre d’actions, les Actifs Nets Réévalués (ANR EPRA) par action sont tous en hausse sur 12 mois :
Le Résultat Net Récurrent (RNR EPRA) est lui en progression de 5 % en valeur absolue, et en retrait de 8% par action, du fait de l’augmentation de 15% du nombre moyen pondéré d’actions. La profitabilité de la Société lui a donc permis d’absorber 50% de l’effet dilutif lié à l’augmentation de capital :
Le titre a clôturé l’année à -3,32% (dividende réinvesti), surperformant les indices sectoriels EPRA Europe (−36,65%) et SIIC France (-16,44%). Dividende proposé : 2,70 €/action Les très bons résultats enregistrés en 2022 permettent à la Société de proposer à la prochaine assemblée générale des actionnaires un dividende stable de 2,70 €/action, malgré la hausse de 28% du nombre d’actions en 2022. L’effet dilutif de l’augmentation de capital est ainsi également absorbé sur l’exercice au niveau du dividende. Ce dividende représente un payout de 78% sur le cash-flow généré sur l’exercice, et offre un rendement de 6,5% sur le cours de clôture du 31 décembre 2022. Un patrimoine déjà en phase avec les nouvelles réglementations environnementales L’année 2022 aura été marquée par la traduction dans la loi de l’impératif de transition énergétique, avec l’entrée en vigueur de nouvelles réglementations environnementales, notamment la RE 2020 et le Dispositif Eco-Energie Tertiaire (« DEET »). Les qualités intrinsèques du patrimoine constitué, combinées aux efforts déployés depuis 10 ans en matière de gestion environnementale, permettent au patrimoine d’INEA d’afficher un niveau de consommation énergétique très performant, à 101 kWhef /m² en 2022, soit 31% de moins que la moyenne du parc français (146 kWhef /m²)3. Le patrimoine bureau d’INEA est déjà en phase avec le DEET, surperformant en moyenne de 14% le seuil de consommation fixé pour 2030. Dans le détail, 88% des immeubles de bureau d’INEA ont déjà une consommation énergétique inférieure au seuil réglementaire 2030 qui leur est applicable, et 12% sont dans une trajectoire de réduction favorable. Ainsi, la Société n’a pas de capex « green » à envisager pour rendre son patrimoine conforme à cette nouvelle réglementation, et assure à ses locataires un niveau de charges locatives compétitif dans un contexte de hausse des coûts de l’énergie. La sobriété énergétique du patrimoine d’INEA se traduit directement dans ses émissions de gaz à effet de serre, dont le niveau à fin 2022 (4,64 kg CO2/m² - scopes 1&2) est déjà inférieur de 65% à l’objectif fixé par l’Etat français à horizon 2030 (9,25 kg CO2/m² - Stratégie Nationale Bas Carbone / référentiel ACT). INEA s’affiche ainsi comme un acteur mature de la contribution à la neutralité carbone, et compte rester leader en la matière, en adoptant notamment le cadre de la Net Zero Initiative (décarbonation totale) comme référentiel volontaire. Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats : « Le contexte macro-économique relativement chahuté en 2022 a paradoxalement permis de mettre en lumière les atouts d’INEA, positionnée sur des marchés régionaux sains et résilients, et sur des produits immobiliers neufs, green et répondant aux nouvelles demandes des locataires. Les résultats financiers 2022 associent ainsi rentabilité d’exploitation et création de valeur patrimoniale, nous permettant de proposer un dividende attractif. L’émergence en 2022 d’un nouveau cadre réglementaire exigeant en matière environnementale permet à INEA de faire valoir l’avance prise sur cet enjeu, grâce à une politique RSE pragmatique et volontaire menée depuis près de 10 ans. INEA est plus que jamais un des leaders du Green Building en France et compte poursuivre ses efforts pour conserver cet avantage concurrentiel. ». La présentation des Résultats 2022 d’INEA est accessible ce jour à partir de 9h via ce lien : https://channel.royalcast.com/landingpage/fonciere-inea/20230215_1/ Prochain communiqué : A propos d’INEA (www.fonciere-inea.com) Créée en mars 2005, INEA est une SIIC qui investit dans des immeubles de bureaux neufs ou récents situés dans les principales métropoles régionales françaises. INEA possède un patrimoine de qualité répondant à la demande de ses locataires, principalement des filiales de grands groupes privés ou publics. Au 31 décembre 2022, son patrimoine est constitué de 80 sites immobiliers représentant une surface locative totale de plus de 462.318 m² et une valeur de 1.224 M€, offrant un rendement potentiel de 6,9 %. INEA a pour objectif d’atteindre 2 Mds € de patrimoine d’ici fin 2026. Plus d’information : www.fonciere-inea.com
Contacts : INEA Philippe Rosio Karine Dachary PUBLICIS CONSULTANTS Stéphanie Tabouis Theresa Vu ANNEXES Conformément aux recommandations de l’EPRA (European Public Real Estate Association) dont elle est membre, INEA publie ci-après les principaux indicateurs de performance permettant de favoriser la transparence et la comparabilité des résultats financiers des sociétés immobilières cotées en Europe.
INEA a adopté au 31 décembre 2022 la méthodologie préconisée par l’EPRA pour le calcul du ratio LTV.
Tableau de comparaison des méthodes de calcul du LTV au 31 décembre 2021 : publié VS EPRA :
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ARGAN
FONCIERE INEA
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