Les difficultés de la banque allemande PBB dans l’immobilier peuvent-elles créer un effet de contagion ?

Le stress autour de Deutsche Pfandbriefbank (PBB) vient du fait que son activité est quasi exclusivement centrée sur le financement de l’immobilier commercial (majoritairement des bureaux) en Europe et aux Etats-Unis, sans financement de l’immobilier résidentiel. Il existe une seule autre banque avec un modèle d’activité similaire, l’Allemande Aareal Bank, mais qui dispose d’une structure de financements quelque peu plus diversifiée que PBB. En dehors de ces deux structures entièrement engagées dans ce segment de l’immobilier, et par ailleurs très dépendantes des financements auprès des marchés obligataires, les banques publiques régionales allemandes, les Landesbanken, sont elles aussi bien plus exposées que la moyenne européenne. Toutes ces banques allemandes de second plan ont voulu pallier la faiblesse de leur rentabilité sur leur marché résidentiel local en allant financer de l’immobilier commercial dans plusieurs pays, dont les Etats-Unis, en « collateralisant » leurs prêts dans des obligations sécurisées, les Pfandbriefe. Ce fonctionnement est très spécifique au marché local allemand et n’a, selon nous, pas de ramification, ni avec DEUTSCHE BANK et COMMERZBANK, qui sont bien plus faiblement exposées à l’immobilier commercial, ni avec les autres banques européennes. PBB et Aareal demeurent quant à elles très vulnérables du fait de leurs structures bilancielles fragiles, mais sont identifiées comme des risques spécifiques, et non comme vectrices de stress systémique.