OPINION. La Banque nationale suisse pourrait baisser ses taux directeurs cette année. Ce qui ne veut pas dire que les crédits hypothécaires deviendront plus abordables
Depuis la brusque hausse des taux d’intérêt par la Banque nationale suisse (BNS) en 2022, l’attention des investisseurs immobiliers s’est nettement recentrée sur la maîtrise de leurs coûts de financement. En effet, ces coûts comprennent, outre la marge bancaire, le taux d’intérêt en vigueur de la BNS pour la durée de financement concernée. Or, sur les 1200 milliards de francs suisses que représente le marché de la dette hypothécaire, une part substantielle de ce montant devra être refinancée dans les années à venir. Aussi, l’évolution récente du marché de la dette immobilière en Suisse suggère l’émergence d’un déficit de financement, qui devrait encore se creuser à l’avenir. Celui-ci pourra être atténué par l’apparition de solutions de financement alternatives.
Les activités de placements immobiliers ont été mises sous pression en raison de la hausse des taux d’intérêt de la BNS, cumulée à l’impact du principe du moindre coût ou de valeur de marché pour le financement. En vertu de ce principe, les banques ne peuvent financer que le prix d’achat le plus bas ou la valeur vénale la moins élevée. Cela ne constitue pas un frein dans un marché en croissance. Les investisseurs en recherche de financement voient par contre leurs moyens limités dans un marché en consolidation. Pour les emprunteurs hypothécaires, cela se traduit par des coûts de financement plus élevés, une valorisation des actifs plus faible et des conditions de prêt plus strictes.
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